湖南省衡陽市中級人民法院
民事判決書
(2011)衡中法民一終字第X號
上訴人（原審原告）衡陽冶金設備制造有限公司，住所地衡陽市X區(qū)X路X號。
法定代表人彭某乙，該公司董事長。
委托代理人陳西岳，湖南業(yè)達律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）喻某，男。
委托代理人孫某，男。
上訴人衡陽冶金設備制造有限公司（以下簡稱冶金公司）因與被上訴人喻某建設用地使用權轉讓合同糾紛一案，不服湖南省衡山縣人民法院（2011）山法民一初字第X號民事判決，向本院提出上訴。本院于2011年6月14日立案受理后，依法組成合議庭，并于2011年7月18日公開開庭審理了本案。上訴人冶金公司的法定代表人彭某乙及其委托代理人陳西岳、被上訴人喻某的委托代理人孫某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審查明，2010年1月15日，被告冶金公司與原告喻某簽訂了一份《土地轉讓合同》。合同約定：被告冶金公司將其于2004年5月27日取得的國有土地使用證號為山國用（2004）第X號、坐落于衡山縣X組的x.1平方米的綜合用地中面臨107國道，右靠祝融供電所，左靠被告廠址通道中心線，后靠被告廠房圍墻的商業(yè)用地轉讓給原告，土地面積以雙方實際測量簽證的圖紙為準；土地使用權轉讓價格為x元／畝（該價為裸價，不包含任何稅、費和土地出讓金）；原告應于合同簽訂之日向被告支付定金x元；土地轉讓總價款待被告發(fā)租的租賃戶到期搬遷后一次性付清（租賃戶到期日期為2010年11月14日）；待原告付清全款、與被告和原衡山縣X區(qū)簽訂由原告供水的協(xié)議后，被告持土地使用權證書全力協(xié)助原告辦妥土地轉讓過戶手續(xù)，土地轉讓過戶所產(chǎn)生的一切稅、費和土地出讓金由原告承擔；辦妥過戶手續(xù)之前該宗土地本身因使用所引起的一切稅費由被告承擔；本合同于雙方簽訂后生效；如一方違約，則應支付合同標的總額20％的違約金。同日，原告向被告支付了定金x元。之后，原、被告一直未能就該宗土地辦理測量簽證手續(xù)。原、被告與原衡山縣X區(qū)亦未能達成新的由原告負責供水的協(xié)議。同年7月，原告與被告在被告廠區(qū)發(fā)生矛盾，雙方關系惡化。2010年12月2日，原告向被告發(fā)出律師函，催促被告履行測量土地面積、確定轉讓總價款以及辦理土地過戶手續(xù)等合同義務。2011年1月5日，衡山縣人民政府召集包括被告冶金公司在內的幾家企業(yè)開會，專題研究被告等三家公司的發(fā)展問題，并就會議精神制成“專題會議紀要”，其中第某點“關于（冶金公司）生產(chǎn)區(qū)圍墻以外綜合用地的規(guī)劃利用問題”的具體內容如下：鑒于原衡山縣缸套廠轉讓資產(chǎn)時衡山縣人民政府給予了較優(yōu)厚的優(yōu)惠政策，且轉讓合同中明確規(guī)定該宗土地只能用于工業(yè)項目建設，因此，對于生產(chǎn)區(qū)圍墻以外的土地，在企業(yè)重組未完成之前，不得進行建設，重組達到要求后須經(jīng)衡山縣人民政府批準方可建設；不得擅自轉讓土地使用權，否則依法追究法律責任。此后，原、被告協(xié)商未果，原告遂向法院提起訴訟，請求判令：被告繼續(xù)履行《土地轉讓合同》中約定的義務，并向原告支付違約金x元（違約金的最終數(shù)額以法院確認的合同總價款為基準）；若合同事實上不能履行，被告應雙倍退還原告已支付的定金x元，并支付違約金x元，本案訴訟費用由被告承擔。
另查明，被告以出讓形式獲得包括被告現(xiàn)有生產(chǎn)廠區(qū)及涉訴宗地在內的一宗國有土地使用權。2004年4月8日，轉讓方衡山縣經(jīng)濟發(fā)展局與受讓方冶金公司簽訂了《衡山縣缸套廠資產(chǎn)轉讓合同》。合同約定：原衡山縣缸套廠依法破產(chǎn)后的固定資產(chǎn)作價轉讓給被告，被告享受衡山縣人民政府各項優(yōu)惠政策；生產(chǎn)區(qū)圍墻內的土地只能作工業(yè)生產(chǎn)用地，以后被告發(fā)生新的轉讓也只能用于工業(yè)生產(chǎn)。2004年5月20日，衡山縣人民政府給被告頒發(fā)證號為山國用（2004）第X號國有土地使用證，載明地類（用途）為商業(yè)、工業(yè)用地，使用權類型為出讓用地，使用權面積為x.1平方米（包括被告現(xiàn)有生產(chǎn)廠區(qū)及廠房圍墻以外的涉訴宗地）。
原審認為：當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位個人不得非法干預。被告冶金公司與原告喻某簽訂的《土地轉讓合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
對于國有土地使用權的轉讓，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及《湖南省人民政府關于修改＜湖南省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法＞的決定》均作出了轉讓的條件要求?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第某十八條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。《湖南省人民政府關于修改＜湖南省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法＞的決定》第某七條規(guī)定，土地使用者轉讓土地使用權，必須具備下列條件：（一）領有國有土地使用證；地上有建筑物、其他附著物的，還應當有房屋所有權證；(二）已繳清土地使用權出讓金；（三）完成土地使用權出讓合同規(guī)定的土地開發(fā)和建設投資總額百分之二十五以上；（四）不改變出讓合同規(guī)定的土地使用用途并符合城市規(guī)劃要求；（五）符合出讓合同規(guī)定的其他有關土地使用權轉讓的前提條件。依據(jù)上述規(guī)定，若出讓合同對擬轉讓的土地的投資與開發(fā)作出了明確約定，則在轉讓該國有土地使用權時，必須符合轉讓方先前與出讓方所簽署的出讓合同中約定的投資開發(fā)條件，同時，轉讓后不改變出讓合同規(guī)定的土地使用用途并符合城市規(guī)劃要求，否則，不得轉讓該土地使用權。若出讓合同并未對擬轉讓的國有土地使用權的投資與開發(fā)進行明確約定，只要受讓方不改變出讓合同規(guī)定的使用用途并符合城市規(guī)劃要求，則該土地使用權的轉讓不受上述規(guī)定的約束。本案涉訴宗地在出讓時，衡山縣經(jīng)濟發(fā)展局與被告并沒有約定不得轉讓，也沒有對其約定明確的投資開發(fā)條件，故在原告并未聲明或以實際行動表示將違反城市規(guī)劃、改變涉訴土地的使用用途的情況下，原、被告雙方就涉訴商業(yè)用地簽訂的《土地轉讓合同》符合以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓的法律規(guī)定，應認定為有效。衡山縣人民政府［2011］X號專題會議紀要既不是法律、法規(guī)或規(guī)章，也不是具體行政行為。上述會議紀要只是政府部門內部形成的一種討論性意見，是反映會議基本情況和精神的紀實性公文，雖然第某點是針對涉訴宗地這一特定事項作出的，但沒有加蓋衡山縣人民政府公章，缺乏具體行政行為的形式要件，也沒有向任何行政相對人送達，故沒有對外產(chǎn)生法律效力。根據(jù)《土地轉讓合同》的約定，在原告向被告支付x元定金后，雙方應共同委托土地管理部門對涉訴土地進行測量簽證，測量費用由原告承擔。被告須于2010年11月14日起在合理期限內完成涉訴土地上的租賃戶搬遷工作。同時，被告應全力協(xié)助原告與原衡山縣X區(qū)簽訂供水協(xié)議。但由于衡山縣人民縣政府召開的專題會議已對原、被告的民事合同行為產(chǎn)生了實際影響，客觀上導致合同遲延履行。原告的非理性行為亦是造成合作關系僵化的原因。被告在庭審過程中表示只要雙方積極配合，同意繼續(xù)履行合同。因此，對原告要求被告繼續(xù)履行《土地轉讓合同》的訴訟請求予以支持。原告認為被告的違約行為致使其遭受經(jīng)濟損失，要求被告支付違約金x元，但沒有提供證據(jù)予以證明，故對原告該項訴請不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第某條、第某、第某十條第某款、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第某十八條，參照《湖南省人民政府關于修改＜湖南省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法＞的決定》第某七條之規(guī)定，判決：一、被告衡陽冶金設備制造有限公司繼續(xù)履行其與原告喻某簽訂的《土地轉讓合同》；二、駁回原告喻某的其他訴訟請求。本案一審受理費x元，由原告喻某負擔7400元，被告衡陽冶金設備制造有限公司負擔x元。此款已由原告全額墊付，故被告應向原告直接支付x元。
上訴人冶金公司不服原審判決，向本院上訴稱：一、原審程序違法，遺漏必須共同參加訴訟的第某人黃美容。本案合同首部載明受讓方為黃美容、喻某二人，雖然黃美容本人未在合同尾部簽名，但喻某在合同尾部簽名，既是他本人簽名，也是代理黃美容簽名。被上訴人提供的律師函也印證受讓方是黃美容、喻某二人。因此黃美容必須參加訴訟。二、原審判決上訴人繼續(xù)履行合同與原審認定的事實相矛盾，顯然不當。原審認定被上訴人的非理性行為和其他客觀原因導致合同遲延履行，上訴人不存在違約行為，但原審以上訴人同意繼續(xù)履行合同為由判令其繼續(xù)履行合同顯然不當，原審判決確認了上訴人存在違約事實，自相矛盾。三、本案《土地轉讓合同》因違反相關法律規(guī)定以及冶金公司與衡山縣人民政府簽訂的土地出讓合同的約定應認定無效，本案合同系無效合同，且事實上無法履行，原審認定合同有效不當。四、上訴人在本案中沒有任何過錯，原審判令上訴人承擔訴訟費x元不當。綜上，原審判決程序違法，適用法律錯誤，處理不當，請求撤銷原判，改判駁回被上訴人喻某的全部訴訟請求，或裁定本案發(fā)回重審，由被上訴人承擔本案全部訴訟費用。
被上訴人喻某辯稱：一、案外人黃美容并非本案當事人，原審程序合法。二、本案所涉《土地轉讓合同》不存在違反法律、行政法規(guī)有關國有土地使用權轉讓的強制性規(guī)定的情形，也不存在與《衡山縣缸套廠資產(chǎn)轉讓合同》相抵觸的情形，故該《土地轉讓合同》合法有效。三、原審判決被上訴人冶金公司繼續(xù)履行合同符合法律規(guī)定。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
二審期間，雙方當事人均未向本院提供新的證據(jù)。
經(jīng)審理查明，原審判決查明的事實清楚，本院予以確認。
本院認為：上訴人冶金公司與被上訴人喻某簽訂的《土地轉讓合同》實質上是建設用地使用權轉讓合同，故本案應定性為建設用地使用權轉讓合同糾紛。該《土地轉讓合同》是雙方當事人的真實意思表示，合同內容也不違背法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，故該合同合法有效。理由如下：根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第某十五條和《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，民事合同的生效應當具備三個條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律和行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，不損害國家利益、社會公共利益。本案中，上訴人冶金公司與被上訴人喻某簽訂的《土地轉讓合同》是平等民事主體之間簽訂的民事合同，該《土地轉讓合同》是雙方當事人真實意思表示，合同內容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，沒有損害國家利益、社會公共利益或他人利益，因此該《土地轉讓合同》合法有效。關于投資開發(fā)的問題，2007年8月30日修正的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第某十九條關于土地轉讓時投資應達到開發(fā)投資總額百分之二十五以上的規(guī)定，是對土地使用權轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制性條件，轉讓的土地未達到百分之二十五以上的投資，屬合同標的物的瑕疵，但并不直接影響土地使用權轉讓合同的效力，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第某十九條中的該項規(guī)定，不是《中華人民共和國合同法》第某十二條第（五）項規(guī)定的效力性強制性規(guī)定。因此，上訴人冶金公司關于本案《土地轉讓合同》因違反相關法律規(guī)定應認定無效的上訴理由，于法無據(jù)，本院不予采納。轉讓方衡山縣經(jīng)濟發(fā)展局與受讓方冶金公司簽訂了一份《衡山縣缸套廠資產(chǎn)轉讓合同》，約定將原衡山縣缸套廠全部資產(chǎn)（包括土地使用權約107畝）整體轉讓給冶金公司，其中土地出讓年限為50年，原衡山縣X區(qū)圍墻內的土地的用途為工業(yè)用地、生產(chǎn)區(qū)圍墻外的土地的用途為綜合用地。但衡山縣人民政府并未與冶金公司另行簽訂國有土地使用權出讓合同。衡山縣經(jīng)濟發(fā)展局與冶金公司在《衡山縣缸套廠資產(chǎn)轉讓合同》中，既沒有約定冶金公司不得轉讓原衡山縣X區(qū)圍墻外的土地即本案《土地轉讓合同》涉及的土地，也沒有對該宗土地約定明確的投資開發(fā)條件。因此，上訴人冶金公司關于本案《土地轉讓合同》因違反冶金公司與衡山縣人民政府簽訂的土地出讓合同的約定應認定無效的上訴理由，于法無據(jù)，本院亦不予采納。
對于有效合同，根據(jù)誠實信用原則，各方當事人均應恪守合同約定，全面履行合同義務。根據(jù)《土地轉讓合同》的約定，在喻某向冶金公司支付定金x元后，雙方應共同委托土地管理部門對涉訴土地進行測量簽證，測量費用由喻某承擔，并在土地測量完畢后按每畝15萬元的價格計算確定土地轉讓款總金額；冶金公司須于2010年11月14日起在合理期限內完成涉訴土地上的租賃戶搬遷工作，爾后喻某付清全部土地轉讓款。同時，冶金公司應全力協(xié)助喻某與原衡山縣X區(qū)簽訂供水協(xié)議。但由于衡山縣人民縣政府于2011年1月5日作出的專題會議紀要已對本案《土地轉讓合同》的履行產(chǎn)生了實際影響，客觀上導致合同遲延履行。喻某一方采取的非理性行為亦是造成合同遲延履行的原因之一。冶金公司一方在一審庭審過程中明確表示合同有效，并同意繼續(xù)履行合同。因此，原審判決雙方當事人繼續(xù)履行《土地轉讓合同》，并無不當。上訴人冶金公司關于原審判決其繼續(xù)履行合同與原審認定的事實相矛盾的上訴理由，與本案事實不符，本院不予采納。
上訴人冶金公司提出原審程序違法，遺漏必須共同參加訴訟的第某人黃美容。經(jīng)查，雖然本案《土地轉讓公司》首部載明受讓方為黃美容、喻某二人，但黃美容本人未在合同尾部簽名，也沒有委托喻某在合同尾部簽名，因此，黃美容不是本案合同當事人，不應當參加本案訴訟。上訴人提出的該項上訴理由不能成立，本院不予采納。此外，上訴人提出其在本案中沒有任何過錯，原審判令上訴人承擔訴訟費x元不當。本院認為，雙方當事人發(fā)生本案糾紛，既有客觀原因，也有雙方當事人本身的原因，因此，原審判令喻某負擔一審訴訟費7400元，冶金公司負擔一審訴訟費x元，符合有關法律規(guī)定。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，審理程序合法。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第某百五十三條第某款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審受理費x元，由上訴人衡陽冶金設備制造有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長肖劍星
審判員王洪峰
審判員何閏英
二○一一年八月十九日
書記員王蓉
校對責任人：肖劍星打印責任人：王蓉
附相關法律條文：
《中華人民共和國民事訴訟法》
第某百五十三條第某審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決；
（二）原判決適用法律錯誤的，依法改判；
（三）原判決認定事實錯誤，或者原判決認定事實不清，證據(jù)不足，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；
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