原告（反訴被告）某某團(tuán)公司，住所地北京市X區(qū)X街XX號。
法定代表人XXX，董某。
委托代理人XXX，男，某某團(tuán)公司副總某，住該單位宿舍。
委托代理人XXX，北京市XX律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）某某寶首飾銷售公司，住所地北京市X大街XX號。
法定代表人孟某，董某。
委托代理人XXX，某某寶首飾銷售公司法律顧問，住北京市X區(qū)X樓X室。
委托代理人XXX，某某寶首飾銷售公司會計，住北京市X區(qū)X街XX號。
第三人中國建設(shè)銀行某份有限公司北京XX支行，住所地北京市X區(qū)X號。
負(fù)責(zé)人XX，行某。
委托代理人XXX，中國建設(shè)銀行某份有限公司北京XX支行某員，住該單位宿舍。
第三人北京某某，住所地北京市X區(qū)X街X室。
法定代表人XX，總某。
委托代理人XXX，北京XX公司職員，住北京市X區(qū)XX室。
委托代理人XX，北京某某人事部助理，住北京市X區(qū)X樓。
原告（反訴被告）某某（以下簡稱某某團(tuán)）與被告（反訴原告）某某寶首飾銷售公司（以下簡稱某某售公司）、第三人中國建設(shè)銀行某份有限公司北京XX支行（以下簡稱XX建行）、第三人北京華運體育發(fā)展有限公司（以下簡稱某某）房屋租賃糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行某審理。原告（反訴被告）某某團(tuán)之委托代理人魏迎慧、錢學(xué)凱，被告（反訴原告）某某售公司之委托代理人張艷萍、王美伶，第三人XX建行某委托代理人劉愷平，第三人某某之委托代理人朱啟良、高宇均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告某某團(tuán)訴稱，2005年11月24日，在某某團(tuán)與北京XX市場服務(wù)管理有限公司、北京XX小鎮(zhèn)餐飲公司餐飲有限公司（簡稱XX小鎮(zhèn)餐飲公司）房屋租賃合同糾紛訴訟期間某某售公司作為XX小鎮(zhèn)餐飲公司推薦的承租人，在與某某團(tuán)、XX小鎮(zhèn)餐飲公司及有關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行某分協(xié)商的基礎(chǔ)上，與某某團(tuán)及北京XXX投資有限公司（簡稱XXX公司）簽訂了《房屋租賃合同》，約定某某團(tuán)將通過訴訟收回的位于北京市X區(qū)西北角低壓電器樓東段、西段（北京XXX餐飲有限公司承租部分除外）及成品庫部分房屋以及相關(guān)附屬設(shè)施出租給某某售公司使用，租賃期限15年，起租日為2005年12月1日，前四年租金為每年500萬元，以后每年遞增5萬元，租金按季度支付，于每季度開始前5個工作日內(nèi)支付。首期季度租金125萬元，于2005年12月1日前支付。逾期支付租金的，每逾期一日，按應(yīng)付租金的日萬分之五支付違約金。保證人對某某售公司欠租及違約金責(zé)任承擔(dān)保證責(zé)任，保證責(zé)任期限為租賃合同期滿后兩年。某某售公司還應(yīng)于簽訂合同后向某某團(tuán)支付租賃保證金125萬元，此保證金可在租賃合同期滿時沖抵最后一季度租金。同日，某某團(tuán)還與被告及其他有關(guān)當(dāng)事方簽訂了租賃合同補充協(xié)議，對某某售公司的注冊資本變更要求、轉(zhuǎn)某、有關(guān)訴訟標(biāo)的物的交付及相關(guān)瑕疵責(zé)任，作出了安排。特別規(guī)定，由于XX小鎮(zhèn)餐飲公司移交的設(shè)備設(shè)施欠費、被人民法院查封凍結(jié)影響交接和某某售公司使用及經(jīng)營的，由XX小鎮(zhèn)餐飲公司承擔(dān)責(zé)任，某某團(tuán)不承擔(dān)責(zé)任。另外，某某團(tuán)與某某售公司及XX小鎮(zhèn)餐飲公司還于當(dāng)日簽署了債務(wù)清償協(xié)議，對XX小鎮(zhèn)餐飲公司對某某團(tuán)的債務(wù)處理作出了安排，同時規(guī)定某某團(tuán)對某某售公司不承擔(dān)實質(zhì)交付房屋義務(wù)和交付瑕疵責(zé)任。在租賃合同履行某間，某某售公司于2006年11月1日與第三人XX建行某訂房屋租賃合同，將其承租的部分房屋轉(zhuǎn)某給建行，作為商業(yè)使用。2006年12月8日，某某售公司與某某簽署場地租賃合同，就某某售公司承租的部分場地出租給某某使用。2007年2月15日，某某團(tuán)、某某售公司與第三人某某簽署三方協(xié)議，規(guī)定某某在租賃合同項下房租直接向某某團(tuán)繳納，以沖減某某售公司對某某團(tuán)的應(yīng)付房租。合同簽訂后，經(jīng)多次催要，某某售公司實際只支付租賃保證金15萬元、租金188萬元。至2007年6月1日，某某售公司拖欠某某團(tuán)租金達(dá)（略）元，按照合同約定，某某售公司應(yīng)支付違約金726516元。就某某售公司拖欠租金一事，某某團(tuán)多次要求其按照合同約定支付租金，被告每次承諾后卻又不實際履行。鑒于某某售公司一再不履行某承諾，某某團(tuán)已經(jīng)書面通知被告某某售公司終止租賃合同，并要求其騰房、支付租金和違約金。某某售公司不履行某付租金和違約金的義務(wù)，其行某已給某某團(tuán)造成巨大經(jīng)濟損失，為維護(hù)自身合法權(quán)益，某某團(tuán)現(xiàn)提起訴訟，請求人民法院判令：1、解除某某團(tuán)與某某售公司簽訂的《房屋租賃合同》，被告某某售公司向某某團(tuán)騰退房屋；2、某某售公司支付租金（截至2007年8月底的租金為（略）元，至收回房屋為止）、違約金（2007年6月1日之前為726516元，至收回房屋為止）；3、第三人某某及XX建行某上述合同解除后分別對某某團(tuán)履行某與某某售公司所簽訂的轉(zhuǎn)某合同；4、判決某某售公司承擔(dān)本案訴訟費。
某某售公司辯稱：不同意解除租賃合同，在某某團(tuán)賠償損失的情況下可以補交租金255.9萬元。理由如下：一、某某團(tuán)遲延交付房屋。2005年11月24日，某某團(tuán)和某某售公司簽訂了租賃合同，某某售公司承租原告所有的房屋，該租賃合同簽訂時，北京市高級人民法院正在審理某某團(tuán)與XX小鎮(zhèn)餐飲公司的房屋租賃糾紛，這個案子調(diào)解結(jié)案。按照調(diào)解意見，由原承租人指定某某售公司承租，并由我公司代替原承租人向某某團(tuán)交納所欠房租400萬元，之后，我集團(tuán)向北京市高級人民法院交納了400萬元，租賃合同才簽訂。但是某某團(tuán)一直沒有將標(biāo)的物交付給某某售公司。按照雙方所簽租賃合同以及高級人民法院調(diào)解書的約定，某某團(tuán)負(fù)有向某某售公司交付房屋的義務(wù)，但某某團(tuán)并沒有履行某條款，使某某售公司不能進(jìn)入場地，2006年2月底某某團(tuán)才將承租的房屋部分交付，一層仍有200平方米被他人占用，我們多次與某某團(tuán)協(xié)商騰退問題未果。某某售公司于2006年8月25日才整體占有使用房屋，某某售公司計劃于2005年5月8日開業(yè)，由于不能正常進(jìn)場裝修，造成與某某售公司簽訂合同的所有商戶都不能正常經(jīng)營，向我們要求損失，并拒繳或拖延交付租金，某某團(tuán)給我方造成很大的損失。二、某某團(tuán)隱瞞事實真相，將已經(jīng)設(shè)置抵押的房屋出租給我方，違反了租賃合同約定。2005年12月至2006年2月不應(yīng)收取租金，西城法院于2006年2月底將租賃物解封。2005年12月6日，北京市第一中級人民法院將標(biāo)的物查封，對此我方并不清楚，當(dāng)對方知道查封后，要求解除合同，致使一、二、三層部分不能正常使用。此外，某某售公司不能到工商局辦理正常的經(jīng)營手續(xù)，某某團(tuán)的做法違反了雙方在租賃合同中第7條第14款的規(guī)定，由于某某團(tuán)的擔(dān)保行某造成標(biāo)的物被查封，某某團(tuán)根本無法協(xié)助辦理這些手續(xù)，嚴(yán)重影響了某某售公司的經(jīng)營，在這種情況下，我們?nèi)匀恢Ц读俗饨穑捎趯Ψ窖悠诮桓稑?biāo)的物，以及瑕疵合同的約定，我方有先履行某辯權(quán)，某某售公司沒有按期支付租金，有法可依，某某團(tuán)的請求沒有法律依據(jù)，我方不同意對方的訴訟請求，并提出反訴。
被告某某售公司反訴稱，反訴人在承租該房屋時已與被反訴人明確經(jīng)營方式并注冊公司為珠寶首飾銷售有限公司。其經(jīng)營方式為招商性質(zhì)，即引進(jìn)商戶經(jīng)營銷售珠寶首飾。同時原告同意反訴人招商引資并保證出租房屋沒有權(quán)利瑕疵，并不得影響反訴人的正常經(jīng)營。但簽訂合同后，在經(jīng)營中反訴人發(fā)現(xiàn)該出租房屋已被出租方即本案原告為第三方提供了擔(dān)保，導(dǎo)致法院執(zhí)行某封了此房產(chǎn)給反訴人的正常經(jīng)營帶來了巨大經(jīng)濟損失。原告從未告知過反訴人租賃的房屋已設(shè)定擔(dān)保并被查封。被反訴人隱瞞了事實，導(dǎo)致商戶到工商機關(guān)辦不下營業(yè)執(zhí)照，與反訴人簽訂合同的商戶和投資人紛紛解除合同，使得反訴人經(jīng)營的珠寶商城不能及時出租盈利，損失達(dá)（略）元。被反訴人的行某已經(jīng)嚴(yán)重違反雙方合同的約定，應(yīng)承擔(dān)由此給反訴人造成的經(jīng)濟損失。反訴人還發(fā)現(xiàn)被反訴人出租給我公司的大樓面積整體縮水。按照雙方約定面積應(yīng)是1萬平方米但實際租賃使用面積缺少400平方米，反訴人實際承租的面積與租賃合同不符因此反訴人要求將原合同約定的租金數(shù)額降低，原告出租的房屋實際縮水面積400平方米，按原合同租賃面積1萬平方米年租金500萬元計算，綜合考慮每年應(yīng)由原來的500萬元降低至每年470萬元。另，由于租賃房屋漏水反訴人雇人進(jìn)行某修繕，該費用共計129178元應(yīng)由出租方即本案被反訴人來承擔(dān)。由于原告堅持要解除合同，經(jīng)法院釋明，反訴人增加請求賠償裝修損失估算2000萬元。綜上，反訴人請求法院依法判令：1、被反訴人繼續(xù)履行某同，收取租金按每年470萬元計算；2、賠償反訴人經(jīng)營損失（略）元；3、賠償反訴人房屋修繕費129178元；4、若解除合同，被反訴人賠償反訴人裝修損失2000萬元；5、反訴費由被反訴人承擔(dān)。
某某團(tuán)針對被告反訴辯稱，1、反訴人認(rèn)為我集團(tuán)違反租賃合同在簽訂租賃合同前為出租房屋設(shè)定抵押擔(dān)保，事實情況并非如此。我集團(tuán)在簽訂合同前從未為出租房屋設(shè)定擔(dān)保。事實情況是在房屋租賃合同簽訂后，合同履行某間，我集團(tuán)因另案被中國華融資產(chǎn)公司北京辦事處起訴并收到北京市第一中級人民法院查封我集團(tuán)財產(chǎn)的裁定，這與反訴人所稱的我集團(tuán)在簽訂合同時隱瞞抵押是完全不同的概念。另外對房屋的查封只是所有權(quán)凍結(jié)并不影響承租人使用，因此反訴人的反訴主張的前提不成立。2、關(guān)于反訴人與案外人簽訂的轉(zhuǎn)某合同，我集團(tuán)與反訴人簽訂的租賃合同明確規(guī)定轉(zhuǎn)某必須經(jīng)過我集團(tuán)同意。反訴人簽訂的轉(zhuǎn)某合同未經(jīng)我集團(tuán)批準(zhǔn)，不僅不受法律保護(hù)而且還違反了租賃合同的約定。3、關(guān)于出租面積，我集團(tuán)在XX小鎮(zhèn)餐飲公司北京天泰市場服務(wù)管理有限公司訴訟糾紛審理期間達(dá)成協(xié)議，規(guī)定我集團(tuán)雖為本案租賃關(guān)系的出租人，但實際上反訴人從XX小鎮(zhèn)餐飲公司手中接收承租房屋及設(shè)備、設(shè)施，反訴人也參與簽署了有關(guān)協(xié)議，對此進(jìn)行某明確約定，反訴人統(tǒng)一從XX小鎮(zhèn)餐飲公司接收房屋及有關(guān)設(shè)施、設(shè)備，反訴人為此還與XX小鎮(zhèn)餐飲公司簽署了協(xié)議，反訴人接收的房屋場地限于原告與XX小鎮(zhèn)餐飲公司承租的范圍。為防止日后糾紛，租賃合同特別約定必須在接收后10天內(nèi)對面積等提出異議，否則視為同意。反訴人并未在接收后10天內(nèi)提出異議，現(xiàn)在我集團(tuán)起訴了卻提出面積縮水，我集團(tuán)認(rèn)為這種主張不僅不符合事實也不符合合同的規(guī)定。因此，我集團(tuán)認(rèn)為反訴人的請求不能成立，我集團(tuán)不同意反訴人的反訴請求，請求法院依法駁回反訴人的反訴請求。
第三人某某、XX建行某原告的訴訟請求沒有意見。
經(jīng)審理查明，2005年11月24日，某某團(tuán)與某某售公司簽訂了租賃合同。約定，出租方為：原告某某團(tuán)，承租方為：被告某某售公司。場地為北京市X區(qū)西北角低壓電器樓東段、西段（北京XXX餐飲有限公司承租部分除外）及成品庫部分房屋以及相關(guān)附屬設(shè)施；租賃期限為15年，起租日為2005年12月1日（不論合同標(biāo)的物實際交付日早于或晚于起租日）；租金為：前四年租金為每年500萬元，以后每年遞增5萬元，租金按季度支付，于每季度開始前5個工作日內(nèi)支付。首期季度租金125萬元，于2005年12月1日前支付。原告給與被告三個月的免租期。某某售公司還應(yīng)于簽訂合同后向某某團(tuán)支付租賃保證金125萬元，此保證金可在租賃合同期滿時沖抵最后一季度租金；裝修、維修條款約定：被告根據(jù)市場經(jīng)營需要，在不破壞建筑物主體結(jié)構(gòu)的前提下，可以對租賃房屋進(jìn)行某內(nèi)外裝修；本合同履行某間，租賃房屋的外屋頂面及主體結(jié)構(gòu)的維修由原告負(fù)責(zé)，但由于被告裝修或使用引起的維修責(zé)任由被告承擔(dān)。房屋內(nèi)部表面、內(nèi)部管線及原告提供的設(shè)備的正常維修由被告負(fù)責(zé)。原告交付房屋后，如對房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和面積數(shù)量存在異議，應(yīng)在10天內(nèi)提出，逾期視為接受標(biāo)的物。關(guān)于雙方的權(quán)利義務(wù)中約定：在承租期間，如屬于原告原因造成被告不能正常經(jīng)營，原告應(yīng)當(dāng)賠償被告的損失。被告辦理各項執(zhí)照及許可證，需要原告協(xié)助時，原告應(yīng)無償提供協(xié)助。被告將租用的場地及其附屬設(shè)備轉(zhuǎn)某給第三方合作經(jīng)營的，需經(jīng)原告書面同意。如原、被告雙方解除合同，被告與第三方同時解除合同，該第三方不得將房屋再轉(zhuǎn)某。逾期支付租金的，每逾期一日，按應(yīng)付租金的日萬分之五支付違約金。被告拖欠房租累積數(shù)額達(dá)到三個月房租標(biāo)準(zhǔn)時原告有權(quán)解除合同。原告與被告解除合同后，被告在承租期間所投資的附著于建筑物及場地的不動產(chǎn)不享有任何補償權(quán)利。本合同中的支付欠租及違約金責(zé)任由XXX公司承擔(dān)保證責(zé)任。保證責(zé)任期限截至到租賃合同期滿后兩年。
合同簽訂后，被告向原告支付租金188萬元（其中2005年11月28日支付30萬元，2006年3月7日支付35萬元，2006年6月12日支付20萬元，2007年1月29日支付50萬元，2007年2月16日某某代付租金53萬元），2006年8月18日原告代被告補償手機店12.5萬元（收據(jù)寫明：孟某代付給原某某團(tuán)遺留房屋租金）。2005年12月1日被告向原告交付保證金15萬元。某某售公司于2006年11月1日與第三人XX建行某訂房屋租賃合同，將其承租的部分房屋轉(zhuǎn)某給建行，作為商業(yè)使用。2006年12月8日，某某售公司與某某簽署場地租賃合同，就某某售公司承租的部分場地出租給某某使用。2007年2月15日，某某團(tuán)、某某售公司與第三人某某簽署三方協(xié)議，規(guī)定某某在租賃合同項下房租直接向某某團(tuán)繳納，以沖減某某售公司對某某團(tuán)的應(yīng)付房租。2007年6月，原告以被告拖欠租金要求解除雙方所簽租賃合同。被告以原告遲延交付場地、面積縮水等反訴要求原告賠償損失。
審理中，被告要求對其裝修的場地進(jìn)行某估。本院依照相關(guān)規(guī)定，委托北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司進(jìn)行某評估。2008年6月23日的估價結(jié)果為：（略）.59元。原告對該評估報告的客觀性、真實性及公證性不予認(rèn)可。被告認(rèn)為評估報告部分作價標(biāo)準(zhǔn)低于其投入，總某論是認(rèn)可的。
審理中原告提出要求先予執(zhí)行，本院依法于2008年7月31日向各方當(dāng)事人送達(dá)了先予執(zhí)行某定書。
庭審中，雙方對以下問題提出不同說法：
一、對場地的交付問題。原告提出，按照合同第四條，實際交付日早晚均不影響交付租金。被告提出，合同簽訂后，被告進(jìn)入場地時，由于XX小鎮(zhèn)餐飲公司原欠的債務(wù)未償還，其在場地內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施部分被北京市西城人民法院查封，被告無法進(jìn)入場地進(jìn)行某修。故被告提出實際進(jìn)入場地比合同約定遲延3個月。
二、關(guān)于交付的面積問題。原告提出，雙方約定的是按原承租人XX小鎮(zhèn)餐飲公司承租的場地移交，XX小鎮(zhèn)餐飲公司原承租多少就視為被告承租多少，租金不能減少。被告提出，其承租場地內(nèi)有400平方米是設(shè)備間，且該設(shè)備間內(nèi)的設(shè)備并非被告單方使用，故應(yīng)在租賃費中扣除。
三、關(guān)于原告提供的場地不能辦理證照問題。被告提交了2006年10月16日西城房管局權(quán)屬科給西城工商局的說明。該函載明：坐落于北京市X區(qū)XX街X號房屋（房屋所有權(quán)證號為：西全字第X號），其廠區(qū)平面圖標(biāo)號為20的房屋，根據(jù)北京市城市規(guī)劃管理局建設(shè)施工許可證：（73）建字X號，建設(shè)項目（用途）為車間。該房屋已被查封。由于原告隱瞞房屋設(shè)定抵押擔(dān)保，導(dǎo)致訴訟時被法院查封，因房屋被查封，故工商部門無法給被告的客戶辦理營業(yè)執(zhí)照。被告出示了合同復(fù)印件。并提出因原告違反合同約定，影響了被告的經(jīng)營，造成被告經(jīng)營損失。原告對西城房管局權(quán)屬科函件僅以被告未提供原件為由，提出無法對其真實性發(fā)表意見。對被告提出的經(jīng)營損失予以否認(rèn)，并稱轉(zhuǎn)某合同未經(jīng)原告同意，被告的行某是違約行某，所謂損失不應(yīng)得到法院的支持。同時提出，設(shè)定的抵押擔(dān)保也是不得已，由于整流器企業(yè)是其下屬企業(yè)，其又是儀表局的下屬企業(yè)，儀表局下屬五個企業(yè)都為整流器企業(yè)擔(dān)保了，后整流器企業(yè)破產(chǎn)，法院查封了原告的房產(chǎn)，雖然原告的房產(chǎn)被查封，但不影響被告客戶辦照，湘西古鎮(zhèn)餐飲公司、XX建行、某某都辦理了營業(yè)執(zhí)照，這些單位都在被告承租的場地內(nèi)。再一個原因是北京市X區(qū)不允許辦市場式的經(jīng)營方式，因此，被告找的經(jīng)營珠寶的商戶無法辦理營業(yè)執(zhí)照。
四、關(guān)于被告給付的租金問題。原告認(rèn)為被告已交付租金188萬元，被告提出交付的15萬元保證金及代原告交付的清場費12.5萬元均應(yīng)折抵租金。
五、原告起訴后，被告的商戶收到一份告知書，原告認(rèn)為，這只是告訴被告的商戶真實情況，并未轟趕商戶。被告提出，由于原告的告知書，使得被告的商戶紛紛要求與被告解除合同，賠償損失。故被告要求租金只能算到起訴時止。
六、審理中被告出示其與前一手承租人XX小鎮(zhèn)餐飲公司簽訂的協(xié)議書，約定，在XX小鎮(zhèn)餐飲公司促成某某團(tuán)與被告就標(biāo)的物租房合同簽訂的前提下，被告同意支付XX小鎮(zhèn)餐飲公司轉(zhuǎn)某費1500萬元。其中代XX小鎮(zhèn)餐飲公司向某某團(tuán)支付400萬元。其余款項分期支付。原告認(rèn)為，該協(xié)議與其無關(guān)。400萬元確實收到，是依據(jù)調(diào)解書收取的XX小鎮(zhèn)餐飲公司拖欠的租金。
七、承租期間因屋頂漏雨，被告進(jìn)行某修繕。其提供了工程合同及付款發(fā)票。原告稱知曉此事，但認(rèn)為與其無關(guān)，不同意支付該款項。
審理中，原告撤回對XXX公司的起訴。
另，北京敬業(yè)電工集團(tuán)于2007年更名為某某。
上述事實，有租賃合同、評估報告、發(fā)票及庭審筆錄等在案佐證。
本院認(rèn)為，雙方簽訂的合同未違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議，雙方應(yīng)認(rèn)真履行。原告已交付的場地，被告應(yīng)按約交付租金。被告拖延給付租金的行某系違約行某，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
一、關(guān)于原告要求解除合同問題。根據(jù)合同約定，被告累計欠租金達(dá)三個月租金數(shù)額時，原告有權(quán)解除合同?，F(xiàn)被告所欠租金已超過合同允許的最低限額，故原告要求解除合同的訴訟請求，本院予以支持。
二、關(guān)于租金的計算問題。考慮到被告進(jìn)場時，存在場地內(nèi)部分設(shè)備被北京市X區(qū)人民法院查封，被告無法進(jìn)行某修、經(jīng)營，被告遲延3個月進(jìn)場，加之合同約定的三個月免租期，故租金的起算時間應(yīng)為2006年6月1日。又由于本院受理本案后，原告采用告知書的方式通知了在該場地內(nèi)經(jīng)營的商戶，導(dǎo)致部分商戶紛紛要求與被告解除合同，賠償損失，影響了被告的經(jīng)營與收益。對此，原告應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。鑒于本院已于2008年7月31日向當(dāng)事人送達(dá)先予執(zhí)行某定書，故租金截止日以2008年7月31日計。由于上述原因，本院認(rèn)為應(yīng)適當(dāng)減少自2007年7月1日至2008年7月31日的租金，酌定此段時間給付原定租金的50％計270.83萬元。關(guān)于被告提出原告交付的場地面積不足，應(yīng)減少部分租金的問題。根據(jù)合同約定，被告未在約定的10日內(nèi)提出異議，本院對被告要求減少該部分租金的請求，本院不予支持。
三、被告墊付部分費用問題。由于被告進(jìn)場后仍有原承租人承租期間遺留的用戶未退出。此雖屬原承租人遺留的問題，但根據(jù)合同相對性原理，原告仍應(yīng)承擔(dān)向被告交付場地的責(zé)任，該商戶清場所支付的費用應(yīng)由原告承擔(dān)。被告為此支付12.5萬元，應(yīng)由原告償還。被告反訴中提出在合同履行某間，因房屋漏水，被告雇人進(jìn)行某維修，被告支付修繕費129178元，對被告提供的證據(jù)原告未提供相反證據(jù)，且原告亦知曉此事，根據(jù)合同約定，原告應(yīng)負(fù)該修繕義務(wù)。故本院對被告要求原告支付該費用的請求予以支持。
四、關(guān)于被告損失問題。因被告在經(jīng)營中畢竟進(jìn)行某裝修，且使用時間較短，本院考慮解除合同后，被告裝修方面的損失較大，依照公平原則，本院酌定由原告賠償被告損失550萬元。關(guān)于被告提出的因原告隱瞞房屋設(shè)定了抵押，導(dǎo)致訴訟時被法院查封，從而影響被告經(jīng)營，造成其經(jīng)營損失一節(jié)，因被告所提損失并不確定，且根據(jù)合同約定，被告轉(zhuǎn)某應(yīng)取得原告同意，被告尚未出示其提出的合同已經(jīng)原告同意的證據(jù)，故被告提出的此項損失本院不予支持。
另，被告在合同簽訂后，支付給原告保證金15萬元。對此，原告予以承認(rèn)，本院認(rèn)為應(yīng)在解除合同后予以退還。
再，原告要求第三人向其履行某告與第三人簽訂的轉(zhuǎn)某合同，因缺乏法律依據(jù)且根據(jù)本案具體情況，本院認(rèn)為，直接判決不妥，應(yīng)另行某決。
綜上，原告本訴的部分請求及被告反訴的部分請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第一百零七條、第二百二十條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告某某與被告北京某某寶首飾銷售公司簽訂的租賃合同。被告被告北京某某寶首飾銷售公司將其承租的某某所有的位于北京市X區(qū)西北角低壓電器樓（除北京XXX餐飲有限公司承租部分以外）及成品庫部分房屋騰退（本院已裁定先予執(zhí)行）；
二、被告某某售公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告某某租金六百二十四萬五千元（已扣除已
交付租金一百八十八萬元），違約金（自二○○六年六月一日至二○○七年六月三十一日，按每季度一百二十五萬元計，自二○○七年七月一日起至二○○八年七月三十一日止，每季度按六十二萬五千元計，其中扣除已支付的租金，按日萬分之五，并按季度分段計算，其中第一筆租金交付日期為二○○五年十二月一日，第二筆租金交付日期為二○○六年六月一日，以后按季度順延，至款項付清為止）；
三、原告某某于本判決生效后十日內(nèi)給付被告某某售公司房屋修繕費十二萬九千一百七十八元、墊付的清償費十二萬五千元，退還被告已交納的保證金十五萬元；
四、原告某某于本判決生效后十日內(nèi)賠償被告某某售公司損失五百五十萬元；
五、駁回原告某某的其他訴訟請求；
六、駁回被告某某售公司的其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行某付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行某間的債務(wù)利息。
案件受理費其中本訴部分為五萬六千二百二十七元，由原告某某負(fù)擔(dān)一萬一千二百四十五元四角（已交納），被告某某售公司負(fù)擔(dān)四萬四千九百八十一元六角（本判決生效后七日內(nèi)交納）；反訴部分為七萬九千七百九十七元，由原告某某負(fù)擔(dān)一萬九千九百四十九元二角五分（本判決生效后七日內(nèi)交納），由被告某某售公司負(fù)擔(dān)五萬九千八百四十七元七角五分（其中已交納三萬五千二百七十三元一角八分，余款二萬四千五百七十四元五角七分于本判決生效后七日內(nèi)交納）。
財產(chǎn)保全費五千元，由被告某某售公司負(fù)擔(dān)（本判決生效后七日內(nèi)交納）。
評估費二十萬元，由原告某某團(tuán)公司負(fù)擔(dān)五萬元（本判決生效后七日內(nèi)交納），由被告某某售公司負(fù)擔(dān)十五萬元（已交納五萬元，余款十萬元于本判決生效后七日內(nèi)交納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提交副本，并交納上訴案件受理費，上訴于北京市高級人民法院。在上訴期滿后七日內(nèi)仍未交納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理。
審判長張潔芳
代理審判員李某龍
人民陪審員李某
二○○八年八月二十二日
書記員劉芳芳
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