北京市第一中級(jí)人民法院
民事判決書
(1999)一中民初字第X號(hào)
原告(反訴被告)北京市天云實(shí)業(yè)股份有限公司。住所地北京市西城區(qū)X路X號(hào)。
法定代表人宿某，董事長(zhǎng)。
委托代理人崔某某，男，54歲，北京市天云實(shí)業(yè)股份有限公司副總經(jīng)理，?。裕?/p>
委托代理人王方某，北京市英島律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告)華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。住所地北京市西城區(qū)X路X號(hào)．
法定代表人方某甲，董事長(zhǎng)。
委托代理人方某乙，男，31歲，華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理，?。裕?。
委托代理人李某，女，34歲，華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司法律顧問(wèn)，住（略）。
原告北京市天云實(shí)業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱天云公司)訴被告華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱華力公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告天云公司之委托代理人崔某某、王方某，被告華力公司之委托代理人方某乙、李某到庭參加訴訟．本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告天云公司訴稱，我公司于1997年8月20日與華力公司簽訂天云商廈的租賃合同，租期20年，年租金2114萬(wàn)元，非計(jì)租實(shí)物使用費(fèi)100萬(wàn)元。但華力公司第一年就欠交租金151月萬(wàn)元，經(jīng)多次催要華力公司以種種理由拒不支付，要求與華力公司解除房屋租賃合同；由華力公司騰退房屋及相應(yīng)的設(shè)備、設(shè)施；支付前欠房租(按日（略）．8元計(jì)算)及支付非計(jì)租實(shí)物使用費(fèi)(按日2739．73元計(jì)算)至實(shí)際騰房時(shí)止，支付華力公司經(jīng)營(yíng)期間的電費(fèi)（略）元。
被告華力公司辯稱，雙方某簽訂第一份房屋租賃合同后，又就同一標(biāo)的物簽訂了第二份房屋租賃合同，將租期改為10年，年租金改為1150萬(wàn)元，雖然該合同未按雙方某定辦理相關(guān)的租賃登記手續(xù)，但天云公司在后來(lái)的往來(lái)函件中明確要求履行第二份房屋租賃合同，我公司之所以未足額交納房租是因?yàn)樘煸乒具t遲不辦理租賃登記手續(xù)，不能向我公司提供房屋租賃許可證，致使我公司無(wú)法正常轉(zhuǎn)租，給我公司造成重大經(jīng)濟(jì)損失，故不同意天云公司之訴訟請(qǐng)求．同時(shí)提出反訴，要求天云公司繼續(xù)履行房屋租賃合同，辦理登記備案手續(xù)，賠償因空?qǐng)龆斐傻慕?jīng)濟(jì)損失1500萬(wàn)元。
反訴被告天云公司辯稱，雙方某訂的第二份房屋租賃合同明確約定該合同自雙方某字蓋章并辦理相關(guān)租賃登記手續(xù)后生效，雙方1997年8月20日所簽租賃合同同時(shí)廢止。由于雙方某辦理相關(guān)的租賃登記手續(xù)，雙方某定的所附條件未成就，故第二份合同應(yīng)為未生效，不同意華力公司的反訴請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明，坐落北京市西城區(qū)X路X號(hào)天云商廈之產(chǎn)權(quán)為天云公司所有，總建筑面積為（略）．6平方某．1997年8月20日，天云公司(出租方、甲方)與華力公司(承租方、乙方)簽訂租賃合同(以下簡(jiǎn)稱1997年合同)，將該商廈部分面積（略）平方某出租給華力公司，租期20年，自1997年12月1日至2012年11月30日；年租金211萬(wàn)元，自2001年始年租金每年遞增百分之三；非計(jì)租實(shí)物每年使用費(fèi)100萬(wàn)元；合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)華力公司向天云公司支付定金100萬(wàn)元；首期租金從甲方某付租賃物的15個(gè)工作日內(nèi)支付，上半年租金于每年1月15日前支付，下半年租金于每年7月15日前支付；華力公司不能正常支付租金，天云公司有權(quán)按逾期天數(shù)要求華力公司每天交納千分之三的滯納金；遺期超過(guò)3個(gè)月，天云公司有權(quán)終止合同，并要求華力公司除補(bǔ)交所欠租金外，賠償自終止合同日至合同到期日期間租金總額百分之十的經(jīng)濟(jì)賠償。合同簽訂后，華力公司于1997年9月17日交納定金100萬(wàn)元：并自1997年12月29日至1995年7月2日分五次共支付租金500萬(wàn)元。雙方某1997年12月17日將天云商廈及附屬設(shè)施進(jìn)行交接，并簽屬了交接記錄及交接項(xiàng)目等．后雙方某可將開(kāi)始計(jì)租日期定于1998年3月8日。1998年10月15日，天云公司(出租方、甲方)與華力公司(承租方、乙方)再次就天云商廈達(dá)成租賃合同(以下簡(jiǎn)稱1998年合同)，租賃面積不變，租賃期限10年，自1998年1月1日至2007年12月31日止，第一年租金1150萬(wàn)元，第二年租金1300萬(wàn)元，第三年租金1500萬(wàn)元；付租方某為按季度等額預(yù)付，于每季度前10日一次性支付；如乙方某能按合同約定支付租金，則每日按應(yīng)繳納租金的萬(wàn)分之五向甲方某付滯納金，乙方某未經(jīng)甲方某可的情況下，超過(guò)二個(gè)月未向甲方某付租金，視為乙方某方某約，甲方某權(quán)要求乙方某付該年度租金的百分之二十的違約金，并有權(quán)解除合同，收回出租物業(yè)；乙方某不改變承租物業(yè)整體結(jié)構(gòu)的前提下，可在征得甲方某意的情況下，對(duì)其進(jìn)行必要的裝修和改造，費(fèi)用由乙方某擔(dān)，合同到期，乙方某還物業(yè)時(shí)，不得對(duì)其裝修、改造狀況進(jìn)行變動(dòng)，并無(wú)償交付甲方；乙方某租期間所發(fā)生的水、電、煤氣、供暖、內(nèi)線電話等費(fèi)用由乙方某擔(dān)；由甲方某理的，甲方某國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向乙方某算；本合同自雙方某字蓋章并辦理相關(guān)租賃登記手續(xù)后生效，雙方1997年8月20日所簽租賃合同同時(shí)廢止。合同簽訂后至今，雙方某辦理相關(guān)的租賃登記手續(xù)，華力公司亦未交納租金。1998年12月3日，天云公司致函華力公司，敦促華力公司依1998年合同交納租金。華力公司則以雙方某電管理存在問(wèn)題及天云公司未能辦理合同登記備案手續(xù)，造成經(jīng)營(yíng)上的損失為由拒絕交納租金。在華力公司租賃期間，曾對(duì)天云商廈外立面進(jìn)行裝修改造，該工程以市五金機(jī)械公司(現(xiàn)為天云公司)名義報(bào)北京市規(guī)劃局批準(zhǔn)．
在本院審理中，天云公司認(rèn)為華力公司未經(jīng)許可，擅自對(duì)天云商廈外立面進(jìn)行裝修改造，改變了該商廈的整體結(jié)構(gòu)，增加要求華力公司恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求。華力公司針對(duì)天云公司要求騰房的訴求，增加要求天云公司返還裝修費(fèi)及開(kāi)辦費(fèi)（略）．21元之反訴請(qǐng)求。1999年11月9日，天云公司取得天云商廈之房屋所有權(quán)證。經(jīng)本院委托，北京市價(jià)格事務(wù)所對(duì)華力公司用于天云商廈的土建、電氣及廣告費(fèi)進(jìn)行評(píng)估，總計(jì)金額為（略）．36元，雙方某該評(píng)估結(jié)論無(wú)異議，天云公司對(duì)除四層已拆除部分的土建、電氣工程費(fèi)及廣告費(fèi)外的費(fèi)用，同意從華力公司應(yīng)付房租中抵扣?，F(xiàn)華力公司仍實(shí)際經(jīng)營(yíng)天云商廈，結(jié)止到2000年3月7日，按1998年合同計(jì)算，華力公司應(yīng)交租金2450萬(wàn)元，已交租金600萬(wàn)元(含定金100萬(wàn)元)，尚欠租金1850萬(wàn)元。華力公司在經(jīng)營(yíng)天云商廈期間，天云公司為其墊付電費(fèi)77．5萬(wàn)元。依據(jù)1998年合同計(jì)算，2000年3月8日以后天云商廈的日租金為4．1萬(wàn)元。
以上事實(shí)，有雙方某訂的1997年合同、1998年合同、天云公司的房屋所有權(quán)證、北京市價(jià)格事務(wù)所出具的資產(chǎn)估價(jià)鑒定結(jié)論書、北京供電局電費(fèi)收據(jù)、雙方某來(lái)往信函及庭審筆錄在案佐證。
本院認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。天云公司與華力公司簽訂的1997年合同及1998年合同均系雙方某愿簽訂，內(nèi)容合法，在1998年合同中雖約定雙方某辦理相關(guān)的租賃登記手續(xù)生效，由于該約定不是房屋租賃行為的法定形式要件，且雙方某事人在實(shí)際運(yùn)作中亦認(rèn)可執(zhí)行1998年合同，據(jù)此，應(yīng)視為雙方某1998年合同中關(guān)于“辦理登記手續(xù)后生效”之條款的變更，應(yīng)以1998年合同為依據(jù)，約束雙方某行為，在雙方某可執(zhí)行1998合同的同時(shí)，1997年合同即自然失效，故天云公司主張執(zhí)行1997年合同之訴訟請(qǐng)求本院不予支持．華力公司應(yīng)當(dāng)依照合同的約定定期、足額交納房租。華力公司稱用電管理存在問(wèn)題及未辦理租賃登記不能成為拒交房租理由，華力公司長(zhǎng)期拖欠房租系違約行為，依據(jù)合同第8條第1款及第9條第3款之約定，天云公司有權(quán)解除合同并收取前欠租金；鑒于天云公司未主張約定的違約金、滯納金，本院對(duì)此不予處理。關(guān)于電費(fèi)，合同第7條第5款約定，華力公司在租賃期間發(fā)生的電費(fèi)由華力公司承擔(dān)，由天云公司管理的，天云公司按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向華力公司結(jié)算，現(xiàn)天云公司為華力公司墊付電費(fèi)77．5萬(wàn)元，華力公司對(duì)此數(shù)額持有異議，但未舉出充足證據(jù)，華力公司應(yīng)當(dāng)支付天云公司為其墊付的電費(fèi)；鑒于天云公司未主張相應(yīng)的滯納金，本院對(duì)此不予處理．關(guān)于華力公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)天云商廈外立面進(jìn)行裝修改造一節(jié)，由于該行為已經(jīng)市五金機(jī)械公司向北京市規(guī)劃局報(bào)批擴(kuò)故天云公司要求華力公司恢復(fù)原狀沒(méi)有道理，本院予以駁回。華力公司反訴稱因天云公司未辦理相關(guān)的租賃登記手續(xù)而影響出租，要求天云公司賠償空?qǐng)鰮p失1500萬(wàn)元，由于相關(guān)的租賃登記手續(xù)不是租賃行為法定的必備要件，故華力公司所租賃場(chǎng)地的空?qǐng)雠c是否辦理相關(guān)租賃登記手續(xù)無(wú)關(guān)，本院對(duì)華力公司要求天云公司賠償空?qǐng)鰮p失1500萬(wàn)元之反訴請(qǐng)求不予支持．華力公司針對(duì)天云公司主張騰房而提出賠償裝修費(fèi)、廣告費(fèi)及開(kāi)辦費(fèi)（略）．21元，由于華力公司是合同違約方，故上述費(fèi)用理應(yīng)由華力公司自負(fù)，但鑒于華力公司已對(duì)天云商廈進(jìn)行裝修，客觀上使天云商廈增值，天云公司在接收該增值部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方某同所定租期及華力公司實(shí)際使用期問(wèn)適當(dāng)折價(jià)，由天云公司負(fù)擔(dān)部分裝修費(fèi)用；廣告費(fèi)及開(kāi)辦費(fèi)系屬華力公司正常經(jīng)營(yíng)之成本，華力公司反訴要求天云公司賠償其經(jīng)營(yíng)成本沒(méi)有道理，本院不予支持。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、第一百零六條、第一百一十一條及第一百三十一四條第一款第(四)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、解除北京市天云實(shí)業(yè)股份有限公司與華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于1998年10月15日簽訂的租賃合同。
二、華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司將原天云商廈騰空，交北京市天云實(shí)業(yè)股份有限公司收回，同時(shí)按照雙方某認(rèn)的交接項(xiàng)目單返還非計(jì)租實(shí)物(已先予執(zhí)行)。
三、華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，支付北京市天云實(shí)業(yè)股份有限公司2000年3月7日以前所欠房租1850萬(wàn)元，2000年3月8日以后房租按每日（略）元支付至實(shí)際騰房時(shí)止。
四、華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，給付天云公司為其墊付的電費(fèi)（略）元。
五、北京市天云實(shí)業(yè)股份有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，給付華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司裝修費(fèi)（略）．60元
六、駁回北京市天云實(shí)業(yè)股份有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
七、駁回華力實(shí)業(yè)有限公司其他反訴請(qǐng)求。
鑒定費(fèi)（略）。元，由北京市天云實(shí)業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)（略）元(本判決生效后七日內(nèi)交納)；由華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)（略）元(已交納)。
案件受理費(fèi)（略）元，由北京市天云實(shí)業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)（略）元(已交納)；由華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)（略）元(本判決生效后七日內(nèi)交納)。
反訴費(fèi)（略）元，由華力實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)（略）元(已交納（略）元，余（略）元于本判決生效后七日內(nèi)交納)，由北京市天云實(shí)業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)（略）元(本判決生效后七日內(nèi)交納)。
如不服本判決，可于本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，同時(shí)交納上訴費(fèi)，上訴至北京市高級(jí)人民法院．
審判長(zhǎng)王洪斌
審判員閆平
代理審判員喻珊
二○○○年三月一日
書記員陳雅麗
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