2004年5月11日，劉某與李某雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議載明：劉某自愿把個(gè)人坐落在某街道居委會(huì)120平方米的樓房，作價(jià)180000元賣給李某。買方先預(yù)付150000元，待劉某將房內(nèi)維修完畢，經(jīng)李某驗(yàn)收后，李某付清余款30000元，劉某把房地產(chǎn)證交給李某。以后辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，劉某必須大力協(xié)助。協(xié)議簽訂后，劉某如約將房屋維修完畢，李某驗(yàn)收后，即搬進(jìn)居住，并將余款付清。劉某將房產(chǎn)證交給李某。由于當(dāng)時(shí)李某戶口不在本市，而未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。2005年4月，李某將戶口遷至本市，即向劉某提出辦理過戶手續(xù)，劉某拒絕。劉某于2006年5月9日向法院起訴，請(qǐng)求法院判令李某歸還房屋，并表示愿意退還房款。

    本案在審理過程中有不同的意見，其分歧在于如何認(rèn)定該房屋買賣合同是否有效？

    第一種意見認(rèn)為：劉某與李某之間的房屋買賣協(xié)議是有效的。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定，“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用原則。”最高人民法院1984年8月30日發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”； 1993年11月24日最高人民法院印發(fā)的《全國民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》指出：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益、公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。本案中，李某與劉某之間的房屋買賣平等、自愿、有償，其意思表示真實(shí)，并立有契約。買房業(yè)已交付了房款，并實(shí)際使用管理了房屋，且沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。而劉某為獲得更高房屋價(jià)款而翻悔，要求退房退款的請(qǐng)求，損害了李某的利益，其訴請(qǐng)不予支持。劉某應(yīng)在判決生效后協(xié)助李某補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。

    第二種意見認(rèn)為：劉某與李某之間的買賣協(xié)議是無效的。任何單位或個(gè)人不得私自買賣城市私有房屋；買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買主須持購買房屋證明和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；劉某與李某雖已房款兩清，但未根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，因此該買賣行為屬無效民事行為。李某應(yīng)歸還房屋。

    筆者同意第一種意見。

作者：贛縣法院 陳宜軍