案情好像并不復(fù)雜，但一審、二審迥然相異的判決卻至少可以透露出這樣的信息：房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題。原告以被告侵犯了自己對(duì)浩達(dá)商廈一層西側(cè)大廳建筑面積380平方米房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由要求確認(rèn)被告間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的起訴，頗有“以一隅抗全國(guó)”的意味，其影響交易之便捷與效率顯而易見(jiàn)，一審法院駁回原告訴訟請(qǐng)求也因此確有道理。可問(wèn)題在于，原告對(duì)自己承租房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法律明確賦予的。進(jìn)一步來(lái)想，在本案的背景下，若照一審那么判，法律賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合理性是否喪失殆盡？由此，要解決本案，首先要明確的是法律賦予房屋承租人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的理由或說(shuō)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在價(jià)值。二審法院的判決其實(shí)變更了原告的訴訟請(qǐng)求——不是宣告被告間的買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效，而只是宣告買(mǎi)賣(mài)合同中轉(zhuǎn)讓原告承租的380平方米房屋的內(nèi)容無(wú)效。乍看起來(lái)，二審法院的判決更加合理：既維護(hù)了原告的法定權(quán)利，也保護(hù)了被告間的樓宇交易。但這卻掩飾不了對(duì)第三人保護(hù)的蒼白——如果合同部分內(nèi)容的無(wú)效將會(huì)給一方當(dāng)事人帶來(lái)巨大損害，那么執(zhí)意維護(hù)合同的效力還有多大的意義？也許人家南洋新世紀(jì)公司早知不能完整地獲得樓房的所有權(quán)就根本不會(huì)動(dòng)意購(gòu)買(mǎi)浩達(dá)商廈。于是，有關(guān)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的“陳年舊賬”便被重新翻出：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力和性質(zhì)如何？租賃合同關(guān)系下的房屋承租人憑什么可以要求宣告別人買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效？?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的“同等條件”的內(nèi)涵究竟包括什么？所謂“同等”，是絕對(duì)相同，還是相對(duì)相同？所謂“條件”是僅指價(jià)格條件還是兼包其他條件？是否必須要求房屋承租人所承租的房屋與出租人賣(mài)與第三人的房屋完全同一？本文力圖在清楚回答上述問(wèn)題的基礎(chǔ)上，給出筆者對(duì)本案的看法。
    
       一、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度之檢討
      （一）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的定義、歷史及現(xiàn)狀
       中外學(xué)者及法條對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所下定義大同小異。[1]王澤鑒先生認(rèn)為：“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)云者，謂特定人依約或法律規(guī)定，于所有人（義務(wù)人）出賣(mài)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有依同樣條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)之權(quán)利。”[2]王利明先生認(rèn)為：“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，又稱(chēng)為‘先買(mǎi)權(quán)’，是特定的民事主體依照法律的規(guī)定享有的先于他人購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。”[3] 《德國(guó)民法典》在“債權(quán)編”和“物權(quán)編”分別對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。位于其“債權(quán)編”中的504條規(guī)定：“對(duì)標(biāo)的物有優(yōu)先買(mǎi)受權(quán)的人,在先賣(mài)義務(wù)人與第三人對(duì)標(biāo)的物訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),可以行使先買(mǎi)權(quán)”。位于其“物權(quán)編”中的第1094條規(guī)定：“（1）土地可以此種方式設(shè)定負(fù)擔(dān)，使因設(shè)定負(fù)擔(dān)而受利益的人對(duì)所有權(quán)人享有先買(mǎi)權(quán)。（2）先買(mǎi)權(quán)也可以為另一土地的現(xiàn)時(shí)所有權(quán)人的利益而設(shè)定。”[4]我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”鄭玉波先生指出，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于一種優(yōu)先權(quán)，“為自由平等原則（如契約自由原則，債權(quán)人平等原則）之例外，有礙交易之敏活及交易之安全，因而于解釋上及適用上均應(yīng)從嚴(yán)，而不應(yīng)從寬。”[5]
據(jù)學(xué)者考證，無(wú)論中西，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度皆有綿長(zhǎng)之歷史。在中國(guó)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度最早可溯及北魏均田令。[6]唐律中有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)必須先問(wèn)近親，次問(wèn)四鄰，近親四鄰不要，才得賣(mài)于別人。[7]后經(jīng)宋、元、明、清，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)雖明見(jiàn)于律令者較少、以民間習(xí)慣存在者居多，但卻一直得到官府的支持。[8]到民國(guó)初期，大理院判決再次予以明確肯定：“佃租他人之土地者，就其土地有利害關(guān)系，茍依該地方之習(xí)慣法則，租戶有先買(mǎi)權(quán)利，番制衙門(mén)自應(yīng)授為判斷之準(zhǔn)據(jù)，惟租戶得以先買(mǎi)，則所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)通知租戶盡其先買(mǎi)之義務(wù)，不獨(dú)限制所有權(quán)人之自由處分，且于地方之發(fā)達(dá)，與經(jīng)濟(jì)之流通，亦不無(wú)影響，故認(rèn)許此種先買(mǎi)權(quán)，應(yīng)以期間較長(zhǎng)或無(wú)期之租戶為限，使為短期佃租，或租約中訂明隨時(shí)可以解約者，則就其他利害關(guān)系尚淺，縱有習(xí)慣，亦不應(yīng)有法之效力。”[9]新中國(guó)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行確認(rèn)的法條較早見(jiàn)于1950年3月28日東北人民政府發(fā)布的《東北城市房產(chǎn)管理暫行條例》。[10]在外國(guó)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度則可尋根至古希臘、古羅馬時(shí)代。“先買(mǎi)權(quán)制度，在拜占庭時(shí)期至羅馬法，即已有之，所謂Jus retractus者亦屬一種先買(mǎi)權(quán)，德國(guó)普通法上之Retraktrecht一語(yǔ)，即由此而來(lái)。”[11]大陸法系諸國(guó)都以不同的形式規(guī)定了在特定條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。1804年的《法國(guó)民法典》對(duì)繼承中遺產(chǎn)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作了較為細(xì)致的規(guī)定，該法第815—14條規(guī)定：“任何共有人，均可在此項(xiàng)通知之日起一個(gè)月期限內(nèi)，以司法外文書(shū)告知讓與人，其將按照通知的價(jià)格與條件行使先取權(quán)。在共有人行使先取權(quán)的情況下，行使先取權(quán)的人，自向財(cái)產(chǎn)出賣(mài)人作出答復(fù)之日起，可以有兩個(gè)月期限實(shí)現(xiàn)對(duì)該財(cái)產(chǎn)的變賣(mài)；過(guò)此期限，經(jīng)向其發(fā)出催告后15天如無(wú)效果，宣告先取財(cái)產(chǎn)的權(quán)利無(wú)效，并且不防礙出賣(mài)人可能對(duì)其提出損害賠償請(qǐng)求。”而《德國(guó)民法典》對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定得更為詳密，該法在債編和物權(quán)編各以11個(gè)條文規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在債編以特種買(mǎi)賣(mài)形式予以規(guī)范，在物權(quán)編以物權(quán)形式確優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?，F(xiàn)代大陸法系國(guó)家的民法大都規(guī)定了先買(mǎi)權(quán)。[12]
      中國(guó)很多現(xiàn)行法規(guī)、司法解釋對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作了規(guī)定，比如《中華人民共和國(guó)民法通則》第78條第3款、《中華人民共和國(guó)合同法》第230條、《中華人民共和國(guó)公司法》第35條第3款、《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》第22條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第10條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條等等。
上述法規(guī)、司法解釋涉及承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、合伙人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、公司股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等多種類(lèi)型。鑒于本文所討論的是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題，本文只詳細(xì)列出與房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相關(guān)的法規(guī)及司法解釋。  
      《合同法》第230條的規(guī)定前已述及，此處不贅。
      《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”
      《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。”
      對(duì)上面三項(xiàng)規(guī)定，學(xué)者主要詬病在：（1）“提前三個(gè)月”的時(shí)間起點(diǎn)不明確。所謂“出租人出賣(mài)出租房屋”是指出租人有出賣(mài)意向還是與第三人已進(jìn)行磋商，抑或是已與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同？（2）宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是否合適？是否會(huì)損害善意第三人的利益？合同被宣告無(wú)效后，房屋所有權(quán)的歸屬不明，是回歸出租人還是直接歸屬承租人？（3）同等條件的內(nèi)涵不明。
       這些問(wèn)題也是本文后面所要著力探討的。
      （二）存耶？廢耶？——優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的價(jià)值
同很多其他悠久制度一樣，走過(guò)漫漫風(fēng)雨歷程的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度也在現(xiàn)今社會(huì)面臨存廢之爭(zhēng)。這個(gè)問(wèn)題其實(shí)在本文前面詳細(xì)引述的那份民國(guó)初年大理院判決中已顯露端倪——優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)“不獨(dú)限制所有權(quán)人之自由處分，且于地方之發(fā)達(dá)，與經(jīng)濟(jì)之流通，亦不無(wú)影響”——只不過(guò)大理院的法官采用的是附上“期間較長(zhǎng)或無(wú)期之租戶”作為行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件來(lái)進(jìn)一步限制其行使，而現(xiàn)今有些學(xué)者則主張要徹底取消優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。
      這些學(xué)者所持的廢止理由主要有：
      （1）所有權(quán)一直是一切財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，是人對(duì)財(cái)產(chǎn)最充分、完全、強(qiáng)大的一種支配權(quán)。其權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)是自由的，原則上應(yīng)不受干涉，這是私法意思自治的要求。因此出賣(mài)者在選擇出賣(mài)對(duì)象、內(nèi)容、價(jià)款、方式、時(shí)間和地點(diǎn)等的時(shí)候，應(yīng)不受外界的任何影響才對(duì)。但是，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，卻限制了出賣(mài)人在出賣(mài)財(cái)產(chǎn)時(shí)對(duì)買(mǎi)受人的選擇權(quán)。
      （2）所有者出賣(mài)自己的房屋，一般居于多種原因。比如急于脫手，使自己陷于困境的財(cái)政狀況得以緩解。因此出賣(mài)的時(shí)機(jī)以及時(shí)間的要求對(duì)房屋所產(chǎn)生的價(jià)值是極其重要的。而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度往往使出賣(mài)人在等待承租人答復(fù)的過(guò)程中錯(cuò)失良機(jī)，最終導(dǎo)致出賣(mài)人的最大利益不能及時(shí)得以實(shí)現(xiàn)，甚至于因時(shí)間的延誤使得本可以成交的交易根本得不到實(shí)現(xiàn)。承典人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)亦是如此。因此，從這個(gè)角度來(lái)看，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度妨礙了交易的速度，甚至于損害了出賣(mài)人的利益。
      （3）根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉意見(jiàn)》（試行）第118條的規(guī)定來(lái)看，出租人出售出租房屋未盡通知義務(wù)致使承租人喪失行使優(yōu)先權(quán)的機(jī)會(huì)的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。此規(guī)定僅考慮了出租人和承租人之間的關(guān)系，并未考慮到第三人即購(gòu)買(mǎi)出租人房屋的其他人的利益，如果第三人有償?shù)?、和平的、善意地取得了出租人所出賣(mài)房屋的所有權(quán)，但仍然會(huì)因承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的強(qiáng)大效力而最終落空。委實(shí)不利于交易安全的維護(hù)。
      （4）不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)際上也妨害了社會(huì)的公平。購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)本來(lái)就不應(yīng)該先后有別，并且，不同類(lèi)型的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí)，也會(huì)帶來(lái)新的不公平。
      （5）誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。所有權(quán)人為避免自己利益受損，會(huì)積極采取“一房二價(jià)”等規(guī)避措施，防礙優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，并因此引起大量糾紛。
      （6）同等條件的判斷既讓法官費(fèi)勁為難，也會(huì)造成執(zhí)法上的模糊與不確定，有礙法制統(tǒng)一。因此廢除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，“豈不是皆大歡喜！”[13]
       與此相對(duì)的，是捍衛(wèi)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的學(xué)者所列舉的該制度應(yīng)當(dāng)繼續(xù)存在的理由：
      （1）貫徹某項(xiàng)社會(huì)政策，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以分為約定和法定兩大類(lèi)。[14]由當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)設(shè)立的約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，法律及旁人自無(wú)法加以置喙。而法定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)多基于某種政策，如為社會(huì)政策而設(shè)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《耕地三七五減租條例》第15條第1項(xiàng)規(guī)定，承租人于耕地出賣(mài)或出典時(shí)，有優(yōu)先承受之權(quán)。這種耕地承租人優(yōu)先承受之權(quán)即是一項(xiàng)基于“扶植自耕農(nóng)”的基本社會(huì)政策而產(chǎn)生的重要制度。[15]而我國(guó)大陸民法規(guī)定的房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也是為了照顧被推定為“弱者”的承租人利益，避免其依附于租賃房屋而建立的各種社會(huì)關(guān)系被驟然推翻，并有可能因之流離失所的危險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)均等的形式正義有時(shí)有害于實(shí)質(zhì)正義的實(shí)現(xiàn)，所以“國(guó)家通過(guò)法律允許承租人、共有人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，反映了在經(jīng)濟(jì)公平基礎(chǔ)上國(guó)家對(duì)平等權(quán)所進(jìn)行的修正，這是法律公平實(shí)現(xiàn)的更高層次。”[16]
      （2）提高物之利用效率、促進(jìn)物盡其用。首先，在共有關(guān)系中，因在同一物之上同時(shí)存在數(shù)個(gè)共同所有人，故就共有物的管理、使用及處分等事項(xiàng)，莫不需要個(gè)共有人的彼此容忍和通力協(xié)作才能達(dá)成一致意見(jiàn)。然而各共有人未必能夠完全齊心協(xié)力，所以各國(guó)法律對(duì)此往往規(guī)定有詳細(xì)的決策程序和決策方法，非依次達(dá)成的處理意見(jiàn)不生效力。而共有人除須一致對(duì)外，尚須就其內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行分配，這不免使共有關(guān)系更加復(fù)雜。由此導(dǎo)致在共有人較多的情形對(duì)物的利用效率必然低于在共有人較少或單獨(dú)所有情形對(duì)物的利用效率。因此就某一特定物而言，共有不能不說(shuō)是一種低效率的產(chǎn)權(quán)安排方式。或許正由于共有關(guān)系的復(fù)雜性，拿破侖法典的編纂者才奉行了這樣一種頗具特色的法律思想：“既不承認(rèn)共有，也不承認(rèn)共有財(cái)產(chǎn)的狀態(tài)，而僅僅考慮各個(gè)共有人的個(gè)人權(quán)利。”但是由于種種原因，共有關(guān)系在社會(huì)中的大量存在確有合理且必要之處，法律不能視而不見(jiàn)，否則不免貽人掩耳盜鈴之譏。固為解決此一矛盾，法律乃有共有人先買(mǎi)權(quán)制度之設(shè)，即于一共有人欲出售其份額于第三人時(shí)，法律賦予其他共有人以在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。如此既不損害出賣(mài)人的利益，又能通過(guò)先買(mǎi)權(quán)的行使來(lái)減少共有人的數(shù)量，從而簡(jiǎn)化甚至消除共有關(guān)系，以更好的發(fā)揮物的效用；其次，在不動(dòng)產(chǎn)用益關(guān)系中，由于有益關(guān)系多時(shí)因用益人的生活或生產(chǎn)需要而不得已在他人的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的，就不動(dòng)產(chǎn)所有人而言，雖利于其發(fā)揮物的效益，但從有益權(quán)人的角度考慮，一方面，使用他人之物終究不如使用自己之物便宜、盡心，另一方面長(zhǎng)期使用他人之物也不免使用益物權(quán)人產(chǎn)生寄人籬下、仰仗他人鼻息之感，因?yàn)楫吘?ldquo;求人不如求己”。故法律賦予用益權(quán)人以先買(mǎi)權(quán)，意在于不動(dòng)產(chǎn)所有人出賣(mài)標(biāo)的物時(shí)，使其得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買(mǎi)，一則可維護(hù)和穩(wěn)定既有的物的利用關(guān)系，避免因利用關(guān)系被全部推翻重來(lái)而導(dǎo)致的成本浪費(fèi)，使物的所有和物的利用合而為一，降低交易成本；二則可消除用益權(quán)人的心理負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)其更謹(jǐn)慎、合理的利用該不動(dòng)產(chǎn)。并且法律在決定是否賦予用益權(quán)人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)也相當(dāng)謹(jǐn)慎——對(duì)于一些無(wú)償?shù)幕蛟趧?dòng)產(chǎn)之上形成的物的用益關(guān)系，或因其為無(wú)償利用，或因其標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值較低，市場(chǎng)上容易獲得，而沒(méi)有賦予其使用人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[17]
      比較上述反對(duì)和贊成兩派聲音，筆者更加傾向于后者。上述反對(duì)聲音，固然有合理成分，但也都有可商榷之處。不論其他，單說(shuō)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度下尚有多項(xiàng)分類(lèi)，不分皂白，一棍子打死優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度肯定有失魯莽。細(xì)察各具體反對(duì)理由，亦有很多疑義。其第一個(gè)理由無(wú)非是“所有權(quán)神圣”的翻版。所有權(quán)不受限制的理想從來(lái)沒(méi)有徹底的變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，并且，該理想的光輝也在民法由權(quán)利本位向社會(huì)本位過(guò)渡的大潮中逐漸黯淡；其第三、五、六之理由都可以由細(xì)化法律規(guī)定、提高法律可操作性來(lái)解決。并且道德風(fēng)險(xiǎn)可能存在的理由，反映出出租人置承租人利益于不顧的行為傾向，更從反面支持了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在的必要性。其第二個(gè)理由合理成分最多。應(yīng)該承認(rèn)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的存在的確有損交易速度，導(dǎo)致出賣(mài)人的最大利益不能及時(shí)實(shí)現(xiàn)。其第四個(gè)理由直接為贊成者第一個(gè)理由所反駁。其實(shí)，反對(duì)聲音中最具合理性成分的當(dāng)屬第二個(gè)理由——優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的存在確實(shí)會(huì)在一定程度上妨礙交易速度，導(dǎo)致出賣(mài)人的最大利益不能及時(shí)得以實(shí)現(xiàn)，并可能會(huì)阻礙出賣(mài)物落入最有效率的使用者之手。但是出賣(mài)人因出租出賣(mài)物已經(jīng)享有過(guò)利益，在出賣(mài)之時(shí)，對(duì)其出賣(mài)條件加以適當(dāng)限制，確不為過(guò)；在“同等條件”作用下，對(duì)物使用最有效率者會(huì)通過(guò)提高買(mǎi)價(jià)的方式來(lái)確保獲得買(mǎi)賣(mài)物——雖然也會(huì)有些周折。而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)交易速度的些微妨礙，與它存在的兩大合理性相比，也就變得可以容忍了。并且，后文還將論述，此問(wèn)題可以通過(guò)正確決定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力而得到緩和。
      （三）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力
      筆者淺見(jiàn)：效力問(wèn)題是一個(gè)法政策的選擇問(wèn)題。法政策因應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，在衡量各種情勢(shì)之輕重緩急之后，作出賦予某項(xiàng)權(quán)利何種效力的決定。這項(xiàng)權(quán)利被法政策確定效力后，就需要在法律的概念體系中尋找自己的位置，這個(gè)尋找過(guò)程便是其性質(zhì)確定的過(guò)程。所以，整個(gè)過(guò)程便是：現(xiàn)實(shí)對(duì)法政策提要求，法政策對(duì)某權(quán)利定效力，而我們則根據(jù)其效力注解出其性質(zhì)。雖然高明的法學(xué)家會(huì)在運(yùn)用法政策對(duì)權(quán)利賦效的同時(shí)，已經(jīng)在考慮該權(quán)利賦效后在法律概念體系中的位置歸屬問(wèn)題，但無(wú)論如何，不是先確定某項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)以后再考慮對(duì)其賦予什么樣的效力。如果我們能夠先確定某一權(quán)利在法律概念體系中的位置歸屬，而后確定其效力，那只是因?yàn)榍叭艘褜⒍叩膶?duì)應(yīng)關(guān)系徹底確定，所以我們可以來(lái)回逡巡而暢通無(wú)阻。如果對(duì)某項(xiàng)權(quán)利的性質(zhì)存在重大爭(zhēng)論，那么我們需要做的就是先看看現(xiàn)實(shí)對(duì)該權(quán)利的效力提出了什么樣的要求。而從當(dāng)前他國(guó)或地區(qū)的立法例來(lái)看，既有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也有債權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)[18]。“所謂物權(quán)的先買(mǎi)權(quán)，即具有物權(quán)的效力之先買(mǎi)權(quán)是也。物權(quán)的效力可以對(duì)抗任何人，故此種先買(mǎi)權(quán)之效力較強(qiáng)，不僅于當(dāng)事人之間，可以主張；對(duì)于第三人亦可主張，亦即具有對(duì)世效力。所謂債權(quán)的先買(mǎi)權(quán)，即僅有債權(quán)的效力之先買(mǎi)權(quán)是也。債權(quán)的效力，只能于當(dāng)事人間主張，不能對(duì)抗第三人，故此種先買(mǎi)權(quán)之效力較弱，亦僅有對(duì)人的效力。”[19]由此至少可以推得，現(xiàn)實(shí)生活對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力要求不是單一的，那么，我們?cè)诳紤]賦予一項(xiàng)效力不明或效力尚有爭(zhēng)論的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以何種效力的時(shí)候，就不能用一刀切的方式籠而統(tǒng)之的加以確定，而必須結(jié)合現(xiàn)實(shí)，具體問(wèn)題具體分析。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，其“耕地三七五減租條例”上承租人之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被賦予了物權(quán)效力，而其他如依“土地法”而成立的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等則被賦予了債權(quán)效力。[20]
      （四）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)
      如前所述，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以分為約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)兩大類(lèi)。對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行定性是否要在這個(gè)分類(lèi)下分別進(jìn)行？有人明確否定：法定優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)和約定優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之成立方式雖有不同，但基本性質(zhì)應(yīng)無(wú)差異，故關(guān)于其法律性質(zhì)，應(yīng)為統(tǒng)一解釋。[21]約定也好，法定也罷，都只是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生的原因而已，它們不會(huì)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行不同塑造。這和解除權(quán)本身的性質(zhì)不會(huì)因其產(chǎn)生原因是法定或是約定而生差異是一個(gè)道理。
      在德國(guó)民法學(xué)者拉倫茨看來(lái)，對(duì)某個(gè)法律概念進(jìn)行定性其實(shí)是將該概念納入法律“（外部）體系”的一種活動(dòng)，屬于法律上的“構(gòu)想”。在相關(guān)論述中，他指出：“‘構(gòu)想’一詞以下只用以描述下列活動(dòng)：將法律中發(fā)現(xiàn)的一項(xiàng)規(guī)整，或交易中發(fā)展出來(lái)的一種契約模式（而不是某具體個(gè)別的契約），如此的安排入（部分）體系之中，借以產(chǎn)生一種無(wú)矛盾的脈絡(luò)關(guān)系，并使之能與其他規(guī)整相互比較，以清楚顯示其同異之處。”他還認(rèn)為：構(gòu)想活動(dòng)中，“追尋案件解答反居次要地位，構(gòu)想首先關(guān)心的倒不是個(gè)案的解決，毋寧更關(guān)切促成此脈絡(luò)的思想綱領(lǐng)，因此，僅因借此獲致的規(guī)范適用結(jié)論，其亦可以其他方式取得，這并不足以使一種‘成功的’構(gòu)想喪失價(jià)值。”按照這個(gè)思路，他對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行了“構(gòu)想”：法律規(guī)定：“先買(mǎi)權(quán)以向義務(wù)人為意思表示之方式行使之”（民法典第五〇五條第一項(xiàng)第一句）。同條第二項(xiàng)又進(jìn)一步規(guī)定：“權(quán)利人與義務(wù)人間之買(mǎi)賣(mài)，因先買(mǎi)權(quán)之行使而成立，其條款與義務(wù)人及第三人間所約定者同。”此效果無(wú)疑正是行使先買(mǎi)之權(quán)利，借意思表示所擬獲致者。因此，自然會(huì)聯(lián)想到，將表示解為取向于成立買(mǎi)賣(mài)契約的意思表示，將先買(mǎi)權(quán)解為可以借意思表示創(chuàng)設(shè)此法效果的權(quán)利。借單方的意思表示創(chuàng)設(shè)法律關(guān)系（此處即買(mǎi)賣(mài)關(guān)系）的權(quán)利，通?？蓺w屬“形成權(quán)”一類(lèi)。因此，先買(mǎi)權(quán)就被界定為一種形成權(quán)，然而，僅此尚不能推得其他結(jié)論，因?yàn)椴o(wú)可一般的適用于全部形成權(quán)的法條。具體言之，于此涉及的是附條件的形成權(quán)；其行使的條件是：義務(wù)人與第三人就先買(mǎi)權(quán)的客體締結(jié)買(mǎi)賣(mài)契約（民法典第五〇四條）。如此視之為一種附條件的形成權(quán)，并無(wú)任何可慮之處。[22]
      有學(xué)者提出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)。[23] “期待權(quán)”最早由德國(guó)學(xué)者提出。幾個(gè)世紀(jì)以來(lái)，學(xué)者對(duì)期待權(quán)“雖有若干共同之基本認(rèn)識(shí)，但于細(xì)節(jié)方面，仍多爭(zhēng)論”。王澤鑒先生通過(guò)“觀察判例學(xué)說(shuō)上所承認(rèn)各類(lèi)期待權(quán)之性質(zhì)，分析其共同特征”，得出了“所謂期待權(quán)者，系指因具備取得權(quán)利之部分要件，受法律保護(hù)，具有權(quán)利性質(zhì)之法律地位”的結(jié)論。[24]王利明先生認(rèn)為：“所謂期待權(quán)，是指一種將來(lái)可能取得權(quán)利的權(quán)利，其權(quán)利系寄托在將來(lái)可能取得的權(quán)利上。期待權(quán)的法律性質(zhì)即決定于將來(lái)可能取得權(quán)利的法律性質(zhì)。”[25]可以看出，期待權(quán)是“一種取得權(quán)利的權(quán)利”。學(xué)者指出：“約定承受權(quán)于契約訂立時(shí)，隨即發(fā)生，實(shí)無(wú)疑問(wèn)。至于法定優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)……系于耕地租賃契約成立時(shí)，隨即發(fā)生，而于出租人出賣(mài)或出典耕地時(shí)得為行使，學(xué)說(shuō)判例均同此見(jiàn)解。”[26]如此看來(lái)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)隨出租、出典等法律行為的成立就“形容完備”的產(chǎn)生了，實(shí)在沒(méi)有為期待權(quán)預(yù)留存在時(shí)空。
      另有學(xué)者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種附強(qiáng)制締約義務(wù)的買(mǎi)賣(mài)契約訂立請(qǐng)求權(quán)。強(qiáng)制締約，又稱(chēng)為強(qiáng)制契約、契約強(qiáng)制、契約締結(jié)之強(qiáng)制或強(qiáng)制合同，是指?jìng)€(gè)人或企業(yè)負(fù)有應(yīng)相對(duì)人請(qǐng)求，與其訂立合同的義務(wù)，即對(duì)相對(duì)人之要約，非有正當(dāng)理由不得拒絕承諾。在合同自由原則之下，當(dāng)事人既享有決定合同內(nèi)容、形式等自由，也享有締約自由以及選擇相對(duì)人的自由，即當(dāng)事人可以依其自主意思決定是否訂閱以及與誰(shuí)訂約。但是，在強(qiáng)制締約制度中，由于受要約人負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)，必須作出承諾，因此，其締約自由受到了相當(dāng)?shù)南拗?，而且，?dāng)特定要約人發(fā)出要約以后，受要約人無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕與之訂約，因此其選擇相對(duì)人的自由也受到限制，如承運(yùn)人必須對(duì)旅客或者托運(yùn)人的要約進(jìn)行承諾，從而既使其喪失了締約自由，也使其喪失了選擇相對(duì)人的自由。根據(jù)違反強(qiáng)制締約義務(wù)的后果的不同，強(qiáng)制締約可以被區(qū)分為直接的強(qiáng)制締約與間接的強(qiáng)制締約兩個(gè)基本類(lèi)型。對(duì)直接的強(qiáng)制締約而言，當(dāng)負(fù)有締約義務(wù)的一方不接受他方的要約時(shí)，要約人得訴請(qǐng)公權(quán)力介入，強(qiáng)制受要約人為承諾的意思表示。承租人的先買(mǎi)權(quán)可以劃入直接的強(qiáng)制締約之中。因此，依照附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，將承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)視為直接強(qiáng)制締約的一種，在出租人違法此義務(wù)將租賃物出賣(mài)給第三人的情形中，承租人可以訴請(qǐng)公權(quán)力介入，強(qiáng)迫出租人對(duì)其作出承諾的意思表示。[27]此種觀點(diǎn)下的附強(qiáng)制締約義務(wù)的買(mǎi)賣(mài)契約訂立請(qǐng)求權(quán)在法的效力上和形成權(quán)比較接近。但也有值得商榷的地方：首先，強(qiáng)制締約一般存在的領(lǐng)域?yàn)樘峁┕伯a(chǎn)品的服務(wù)領(lǐng)域，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與此領(lǐng)域相差實(shí)在太遠(yuǎn)；其次，以此理論，“買(mǎi)賣(mài)契約之成立，尚須義務(wù)人之同意，論其實(shí)質(zhì)，無(wú)異于要約，因此義務(wù)人得予拒絕，與一般買(mǎi)賣(mài)契約之成立，并無(wú)區(qū)別，不能合理說(shuō)明優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)的本質(zhì)。”[28]結(jié)合優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力來(lái)看，強(qiáng)制締約理論更有不周延的地方——它解釋不了具有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。來(lái)看具體例子?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。”這條規(guī)定沒(méi)有解決的一個(gè)大問(wèn)題是：出租人與他人締結(jié)的買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。此時(shí)，有兩個(gè)選擇，要么承租人直接取得房屋所有權(quán)；要么房屋所有人重新取得房屋所有權(quán)。如果法政策賦予房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力，那么承租人就應(yīng)該直接取得房屋所有權(quán)。但承租人是基于什么而取得所有權(quán)呢？按照附強(qiáng)制締約的買(mǎi)賣(mài)契約訂立請(qǐng)求權(quán)理論，承租人發(fā)出請(qǐng)求（要約），房屋所有人承諾，在承租人和所有人間成立以“同等條件”為內(nèi)容的合同。如此，承租人取得所有權(quán)還是基于買(mǎi)賣(mài)合同這一法律行為。而從理論上講，如果是買(mǎi)賣(mài)契約的話，那么所有人還是可以違約的，仍然可以出售該房屋給其他人，而賠償承租人的損失。這樣就與該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的物權(quán)效力相矛盾。
 
      二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力
      房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力如何？我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”，可以看出，《合同法》沒(méi)有回答這個(gè)問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。”此項(xiàng)規(guī)定看似賦予了房屋承租人的優(yōu)先優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力，可它沒(méi)有解決宣告無(wú)效后，房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。如果房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被賦予物權(quán)效力，在中國(guó)不承認(rèn)物權(quán)行為理論的背景下，就應(yīng)該是讓承租人“請(qǐng)求法院宣告該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”的同時(shí)，基于自己?jiǎn)畏揭馑急硎荆ㄎ餀?quán)性形成權(quán)），依“同等條件”直接獲得該房屋的所有權(quán)[29]；如果房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被賦予了債權(quán)效力，那么房屋承租人就不能宣告人家的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，他只能基于自己?jiǎn)畏揭馑急硎荆▊鶛?quán)性形成權(quán)），依“同等條件”直接在自己和出租人之間形成買(mǎi)賣(mài)該房的合同，然后要求出租人承擔(dān)債務(wù)不能履行的合同責(zé)任。所以，這項(xiàng)“猶抱琵琶半遮面”的規(guī)定帶來(lái)了很多實(shí)踐問(wèn)題[30]，也引起了人們的對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力的諸多揣測(cè)。
      本文前已述及，我們?cè)诳紤]賦予一項(xiàng)效力不明或效力尚有爭(zhēng)論的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以何種效力的時(shí)候，不能用一刀切的方式籠而統(tǒng)之的加以確定，而必須結(jié)合現(xiàn)實(shí)，具體問(wèn)題具體分析。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”認(rèn)為：“土地法”上之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，僅具有債權(quán)之效力，故耕地所有權(quán)已移轉(zhuǎn)于他人者，不得對(duì)于承買(mǎi)耕地之他人，主張優(yōu)先承買(mǎi)該地，僅能對(duì)于出租人，請(qǐng)求損害賠償。而“耕地三七五減租條例”上規(guī)定的耕地承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則被公認(rèn)具有物權(quán)效力。之所以有這樣的差別，實(shí)在是因?yàn)楹笳咭瀼氐姆鲋沧愿r(nóng)的社會(huì)政策比前者待貫徹的保護(hù)作為弱者的承租人的社會(huì)政策來(lái)的更急迫、更緊要。
那么，我們究竟應(yīng)該賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以什么樣的效力呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)該賦予其債權(quán)效力。理由在于：
      (1)如果說(shuō)在房屋租賃和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)還沒(méi)有充分發(fā)育的時(shí)代，承租人因不能獲得其承租房屋的所有權(quán)而極有可能會(huì)面臨流離失所、無(wú)處棲身的窘迫的話，那么這種可能性在房屋租賃、出售廣告鋪天蓋地、租賃小傳單爬滿天橋欄桿的今天的確不太可能出現(xiàn)了。房屋所有人侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)固然會(huì)因推翻承租人基于承租房建立的一系列經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系而致承租人受有損失，但是這個(gè)損失完全可以通過(guò)由出租人承擔(dān)違約責(zé)任加以貨幣化賠償來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。再考慮到“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則，法律實(shí)在沒(méi)有必要確保房屋承租人必須獲得其承租房屋的所有權(quán)。
      (2)賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力，對(duì)房屋所有人過(guò)于苛刻。學(xué)者在反對(duì)繼續(xù)保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)曾經(jīng)使用過(guò)這個(gè)理由。筆者反對(duì)以此理由來(lái)否定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在價(jià)值，但認(rèn)為此理由可以用來(lái)解釋為什么不能賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)物權(quán)效力。急于出售房屋的出租人真的可能在等待承租人決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的時(shí)間段里錯(cuò)失良機(jī)（比如，第三人不愿意等待）。在出租人過(guò)了此村，難尋他店的時(shí)候，處于完全主動(dòng)地位的承租人會(huì)作出什么樣的決定，真的讓出租人心里發(fā)虛。而如果房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅具債權(quán)效力，那么，出租人可以在比較機(jī)會(huì)成本（是先出手房屋而承擔(dān)違約責(zé)任還是等待優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的意思表示）之后，作出一個(gè)判斷。還應(yīng)看到，有時(shí)候，房屋的買(mǎi)賣(mài)并不會(huì)使房屋所有人與該房屋徹底脫離干系，如某大樓的所有人只出賣(mài)由他人承租的該樓部分樓層?；蛟S承租人對(duì)該樓層的使用方式早已給出租人帶來(lái)雙方在訂立租賃合同時(shí)并未充分預(yù)見(jiàn)的不利益，如承租人籍己承包的樓層開(kāi)店設(shè)鋪，導(dǎo)致該樓往來(lái)人員過(guò)于稠密、或承租人所經(jīng)營(yíng)之項(xiàng)目正與所有人形成利益競(jìng)爭(zhēng)等。此種情形之下，出租人更愿意在承擔(dān)違約責(zé)后送走承租人。但剛性的物權(quán)效力卻會(huì)讓房屋所有人永遠(yuǎn)處于“請(qǐng)神容易送神難”的被動(dòng)境地，而這極有可能在無(wú)形中形成房屋租賃交易壁壘、提高房屋租賃交易成本。有人會(huì)說(shuō)，房屋所有人在租賃期內(nèi)不賣(mài)房屋不就可以解脫嗎？可問(wèn)題是這又會(huì)讓房屋所有人承擔(dān)房屋價(jià)錢(qián)歷時(shí)下跌的巨大風(fēng)險(xiǎn)。更應(yīng)注意，承租人是弱者的推定并非放之四海而皆準(zhǔn)的絕對(duì)真理——尤其是在租賃形態(tài)紛繁復(fù)雜的今天（比如財(cái)大氣粗的公司租用一個(gè)寫(xiě)字樓），店大欺客、客大欺店的辨正關(guān)系要求法律在結(jié)合現(xiàn)實(shí)情形產(chǎn)生一個(gè)基本判斷、形成一個(gè)基本保護(hù)傾向的同時(shí)，留些柔性，保證自己適用的公平。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)若被賦予物權(quán)效力則太嫌剛硬，真的不如賦予欺債權(quán)效力更顯平衡。
      （3）賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力，也不一定對(duì)承租人有利。最為典型的情形是：租賃關(guān)系仍在存續(xù)，房屋所有人（出租人）將房屋賣(mài)于第三人卻不履行自己對(duì)承租人的通知義務(wù)。待不知情的承租人經(jīng)多方努力于他處購(gòu)得房屋之后，出租人方將租賃房屋出賣(mài)的情況告訴承租人。在這里，物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可能無(wú)法保護(hù)承租人的利益——已在他處購(gòu)房的承租人即使經(jīng)由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使把租賃房屋的所有權(quán)變動(dòng)到自己名下也可能會(huì)蒙受重大不利益，因?yàn)槌凶馊丝赡懿⒉恍枰獌商鬃》?。法律在此何為？回過(guò)頭來(lái)看，債權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則可以讓承租人先在自己和房屋所有人之間成立一個(gè)以“同等條件”為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同，進(jìn)而要求房屋所有人負(fù)履行不能的違約責(zé)任。
      （4）反對(duì)賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力，最有力的理由是保護(hù)第三人利益，維護(hù)交易安全。某項(xiàng)權(quán)利是否可以具備物權(quán)性，取得對(duì)世效力，很重要的一點(diǎn)是看它是否具備公示性。權(quán)利具備了公示性，方能對(duì)抗第三人。否則，會(huì)致使財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)方人人自危，嚴(yán)重?fù)p害交易安全。我們來(lái)看優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否具備了公示性。就目前法律所能找到的公示方法，無(wú)非兩種，一是“占有”，二是“登記”。以“占有”來(lái)作為一項(xiàng)可以先于他人購(gòu)買(mǎi)房屋這一不動(dòng)產(chǎn)，顯然過(guò)于草率。那就靠“登記”了。但在我國(guó)，除了極少數(shù)城市外，房屋租賃合同是不需要登記公示的。[31]有人主張，法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，都應(yīng)該具有物權(quán)性效力，其理由或?yàn)椋?ldquo;在法定先買(mǎi)權(quán)，并不須為預(yù)告登記，而其權(quán)利本身已具有預(yù)告登記之效力。”[32]或?yàn)榉ǘ▋?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)均基于某項(xiàng)特殊的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)政策而設(shè)立，如不賦予其物權(quán)效力，恐難達(dá)致該政策之目的。所以法律如果“僅規(guī)定先買(mǎi)權(quán)，而未明文規(guī)定其物權(quán)的效力者，解釋上亦應(yīng)予以物權(quán)的效力。”[33]但這兩個(gè)理由都經(jīng)不起推敲。法律明文規(guī)定的權(quán)利都具有預(yù)告登記的效力嗎？法律明確規(guī)定保護(hù)債權(quán)——依法成立的合同受法律保護(hù)[34]，那是否意味所有債權(quán)都有預(yù)告登記之效力，都被賦予了對(duì)抗效力？至于第二項(xiàng)理由，筆者前面已經(jīng)論述過(guò)了，賦予某項(xiàng)權(quán)利何種效力都是法政策綜合考慮當(dāng)前各種情勢(shì)輕重緩急（包括認(rèn)清各項(xiàng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)政策）之后作出的決斷和安排，不能依某項(xiàng)權(quán)利是基于某項(xiàng)政策而設(shè)就推出其有物權(quán)效力。關(guān)鍵還是要看由現(xiàn)實(shí)決定的該項(xiàng)政策的緊迫性、重要性。如果說(shuō)保護(hù)房屋承租人也是一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)或社會(huì)政策，那么該政策的緊迫性、重要性，本文已在上面分析過(guò)了。
 
      三、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件
      我國(guó)合同法第230條的規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”據(jù)此，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)須具備兩個(gè)條件，一是須出租人“出賣(mài)租賃房屋”；二是須承租人以“同等條件”表示購(gòu)買(mǎi)。另外，根據(jù)形成權(quán)的一般理論和各國(guó)立法實(shí)踐，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使還應(yīng)該在一定的期限內(nèi)進(jìn)行。在此需要先提到的一個(gè)問(wèn)題是，出租人的通知是不是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。有人認(rèn)為出租人未履行通知義務(wù)是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件[35]，有人則認(rèn)為出租人履行通知義務(wù)是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。[36]筆者認(rèn)為不能將出租人是否履行通知義務(wù)作為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。如果出租人不履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件，那么勢(shì)必造成出租人一旦履行通知義務(wù)，承租人就不能再行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況；如果出租人履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件，那么在出租人不為通知，承租人自行得知出租人出賣(mài)信息的情況下，承租人同樣不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。很顯然，這兩種情況對(duì)承租人來(lái)講都是不公平的。所以出租人的通知不能作為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。
      下面來(lái)具體分析房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的三個(gè)條件。
      （一）出租人出賣(mài)租賃房屋
      出租人出賣(mài)租賃房屋即是與他人進(jìn)行就租賃房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。何謂“買(mǎi)賣(mài)”？“買(mǎi)賣(mài)，謂當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)于他方，他方支付價(jià)金之契約。”[37]我國(guó)《合同法》第130條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?？此泼髁说馁I(mǎi)賣(mài)概念，在現(xiàn)實(shí)中卻變得復(fù)雜難辨——大量“視為出賣(mài)”的規(guī)定讓人撓頭?！侗本┦蟹课葙I(mǎi)賣(mài)管理暫行規(guī)定》里面的“房屋買(mǎi)賣(mài)”包括房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價(jià)投資、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等情況；而《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》亦將“以房地產(chǎn)出資，并已轉(zhuǎn)為合資企業(yè)擁有的；以土地使用權(quán)與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的；以房地產(chǎn)作價(jià)入股的；以房地產(chǎn)抵債的；收購(gòu)、合并或分立企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人的等情形視為出賣(mài)。需要解答的問(wèn)題是：這些“視為買(mǎi)賣(mài)”的情形下，房屋承租人能否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？有學(xué)者認(rèn)為，對(duì)于這些“視為出賣(mài)”的情況，應(yīng)否允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，需區(qū)分具體情況來(lái)處理，不能一概而論。首先，在房屋所有人以房屋的所有權(quán)出資、因企業(yè)的收購(gòu)、合并或者分立而變更房屋所有人、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋的情況下，由于房屋所有人的目的并不在于通過(guò)出讓房屋所有權(quán)而取得價(jià)金，而是具有獲取房屋價(jià)金之外的其他目的，因此這些情形即使視為房屋的“出售”，承租人也不可能具備第三人所提供的“同等條件”，從而無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其次，在出租人決定進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的交換時(shí)，因出租人之目的在于獲得第三人的房屋所有權(quán)，而第三人所提供的房屋，就其大小、位置、環(huán)境等綜合情況衡量，無(wú)疑是獨(dú)一無(wú)二的，不會(huì)存在“同等條件”，所以承租人也不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。不過(guò)，如果第三人所提供交換的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能夠提供同樣內(nèi)容的給付，則仍然可以主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最后，在出租人以房屋抵債的情況下，因其目的在于通過(guò)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而代替金錢(qián)的給付，從這個(gè)角度說(shuō)，與房屋買(mǎi)賣(mài)并無(wú)不同，所以應(yīng)當(dāng)允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在這方面，《澳門(mén)民法典》第1308條關(guān)于共有人以其份額向第三人作代物清償時(shí)，其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，可資參照。[38]上述看法有很大的合理性，但筆者也不完全贊同。筆者認(rèn)為：純粹意義上的房屋出賣(mài)（即出售房屋所有權(quán)，換取價(jià)金），是“關(guān)于交易之基本的契約”[39]，也應(yīng)該是出租人所能為的一種基本交易行為。從理論上講，房屋所有人通過(guò)等價(jià)交換后，所獲得的價(jià)金會(huì)與其房屋價(jià)值大體相當(dāng)，不會(huì)獲得額外暴利。而上述“視為買(mǎi)賣(mài)”的很多行為都是一種以房屋價(jià)值進(jìn)行投資的行為（交換房屋產(chǎn)權(quán)的“互易”除外）。而投資行為，相對(duì)于純粹意義上的買(mǎi)賣(mài)行為來(lái)講，是一種更為高級(jí)的、出賣(mài)人享有更大自由度且可以期待獲取超額利潤(rùn)的行為。法律對(duì)出租人的基本交易行為（純粹意義上的買(mǎi)賣(mài)），尚且忍心加以限制（承租人可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)），為何反倒不能對(duì)投資行為加以限制呢？舉重以明輕，故一般來(lái)講，上述“視為買(mǎi)賣(mài)”的情形下，承租人皆應(yīng)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
      現(xiàn)在來(lái)探討拍賣(mài)的情況下，承租人是否可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。根據(jù)《法國(guó)民法典》第815—15條和《瑞士民法典》第681條的規(guī)定，在拍賣(mài)的情況下，權(quán)利人仍然可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在我國(guó)，按照《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《拍賣(mài)法》）第3條的規(guī)定，拍賣(mài)乃是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式?？梢?jiàn)，拍賣(mài)雖然是一種比較特殊的、法律設(shè)有特別規(guī)則的交易方式，但其含義尚未逸出“買(mǎi)賣(mài)”的文義范圍之外。因此，從解釋論的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)《合同法》第230條所規(guī)定的“出賣(mài)”一詞進(jìn)行文義解釋的結(jié)果，并不能將拍賣(mài)排除在外，也就是說(shuō)，在房屋拍賣(mài)的情況下，承租人仍然有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[40]楊與齡先生也認(rèn)為：“強(qiáng)制拍賣(mài)，亦為買(mǎi)賣(mài)之一種，自不影響優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人之權(quán)利……故不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)拍定或交債權(quán)人承受時(shí)，執(zhí)行法院知有優(yōu)先承受權(quán)利人者，得依法通知其于法定期限內(nèi)表示愿否優(yōu)先承受。無(wú)法定期限者，則應(yīng)在執(zhí)行法院所定期限內(nèi)行使優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)。優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人于接到通知后，逾期未表示者，其優(yōu)先權(quán)視為放棄，執(zhí)行法院得交由拍定人承買(mǎi)。”[41]但也有不同看法——拍賣(mài)雖然屬于買(mǎi)賣(mài)的一種方式，但畢竟法律設(shè)有特別規(guī)定；它既然以“價(jià)高者得”為原則，當(dāng)不會(huì)存在兩個(gè)競(jìng)買(mǎi)人以相同的報(bào)價(jià)而分別成交的問(wèn)題。在拍賣(mài)的情況下，如果他人拍賣(mài)成交后再允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則應(yīng)買(mǎi)之人勢(shì)必銳減，賣(mài)價(jià)難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣(mài)物之所有人，他方面也不免造成偏惠優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的結(jié)果。[42]而且還會(huì)影響拍賣(mài)行為的公信力。所以，就房屋拍賣(mài)而言，未來(lái)立法不應(yīng)允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[43]筆者認(rèn)為拍賣(mài)因其設(shè)計(jì)精巧（如有拍賣(mài)底價(jià)，競(jìng)買(mǎi)程序等），一般能給予出賣(mài)人的利益要高于普通買(mǎi)賣(mài)。再依舉重明輕之理，自應(yīng)允許房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。話說(shuō)回來(lái)，反對(duì)承租人于拍賣(mài)情形行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的理由同樣可以用來(lái)反對(duì)承租人于普通買(mǎi)賣(mài)情形行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)——第三人擔(dān)心自己與出租人的辛苦談判到頭來(lái)只為承租人“做嫁衣裳”，從而“應(yīng)買(mǎi)之人勢(shì)必銳減，賣(mài)價(jià)難免偏低”。法律容忍了普通買(mǎi)賣(mài)中這一低效率情形的發(fā)生可能，亦可以容忍拍賣(mài)中的同樣可能。所以，2005年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條第一款規(guī)定：“拍賣(mài)過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人。”
還有幾種情況需要提到：
      （1）贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承而使租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，因?yàn)樯鲜鲂袨榻詾闊o(wú)償法律行為，根本無(wú)價(jià)額可言，出租人無(wú)因此而獲得意外利益的可能[44]，不在“出賣(mài)”的文義范圍之內(nèi)，故而承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，至為顯然。在混合贈(zèng)與的情況下，雖兼有買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與的因素，但究其實(shí)質(zhì)仍以贈(zèng)與的性質(zhì)為主，它更多地考慮到出讓人與受讓人之間的人身信任關(guān)系，與純粹的買(mǎi)賣(mài)終究不同，故于此情形承租人亦不得主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
     （2）按照《德國(guó)民法典》第570b條之（1）的規(guī)定，如果出租人將住房出賣(mài)給其家庭成員、家屬或其法定繼承人的，則承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這種做法可資贊同，因?yàn)榧彝コ蓡T之間的房屋買(mǎi)賣(mài)，不免具有濃厚的人身色彩，與純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系終究有所不同。我國(guó)《合同法》雖無(wú)類(lèi)似規(guī)定，但在操作上不妨采取同樣的解釋。[45]
      （3）互易。作為古老的以物物交易方式在現(xiàn)代的延續(xù)，互易雖然為法律所允許準(zhǔn)用關(guān)于買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定，但其與買(mǎi)賣(mài)仍有較大的不同。通過(guò)互易，出租人獲得的是非代替物，這就使得承租人無(wú)法行使先買(mǎi)權(quán)。另外，買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人比較單純的注重利益的交換，而互易則重在特定物之交換，當(dāng)事人往往希望通過(guò)物之交換獲得其在市場(chǎng)中難以買(mǎi)到的特定物，即使在單純的金錢(qián)價(jià)值上受有損害也在所不惜。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域尤為如此。例如，房屋主人為了擺脫現(xiàn)居的生活環(huán)境，寧愿以犧牲部分住房面積為代價(jià)與另一面積稍小的房屋互易，而搬遷至另一完全陌生的環(huán)境之中。在這種情形下中，房屋出租人便不能行使先買(mǎi)權(quán)。[46]
      （二）同等條件
      同等條件是對(duì)房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制。有學(xué)者闡述了作出此種限制的意義：這首先尊重了作為出賣(mài)人的所有人的所有權(quán)，不至于因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，使出賣(mài)人的利益遭受損失。同時(shí)，表明確立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并沒(méi)有剝奪其他人的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)。如果不能提供同等條件，則按價(jià)高者得的市場(chǎng)原則決定物的歸屬，因此不違反公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。[47]
但對(duì)于同等條件的具體內(nèi)涵是什么的問(wèn)題，大家看法各異?！兜聡?guó)民法典》第505條第2款規(guī)定：“一經(jīng)行使先買(mǎi)權(quán)，先買(mǎi)權(quán)人與先賣(mài)義務(wù)人之間的買(mǎi)賣(mài)即按照先賣(mài)義務(wù)人與第三人約定的相同的條款而成立。”[48]有人主張，應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)法的上述經(jīng)驗(yàn)，采用“相同條款”作為先買(mǎi)權(quán)人行使權(quán)利的條件。但這種所謂的“絕對(duì)等同說(shuō)”關(guān)于“同等條件”的內(nèi)容，在適用中過(guò)于苛刻，先買(mǎi)權(quán)在現(xiàn)實(shí)中恐有不能實(shí)現(xiàn)之虞。[49]而事實(shí)上，《德國(guó)民法典》在505條第2款規(guī)定之后，也用下列條款對(duì)“相同條款”進(jìn)行了緩和：
      ——507條：第三人對(duì)合同中先買(mǎi)權(quán)人不能履行的從給付負(fù)有義務(wù)的，先買(mǎi)權(quán)人可以支付從給付的價(jià)金代替給付。從給付不能以金錢(qián)估價(jià)時(shí)，不得行使先買(mǎi)權(quán)；但無(wú)此給付，與第三人的合同亦能成立，對(duì)此種給付的約定不予考慮。
      ——509條（延期支付價(jià)金）
      （1）   如果在合同中允許第三人延期支付價(jià)金，先買(mǎi)權(quán)人只能在為延期支付的價(jià)金提供擔(dān)保時(shí)，始得請(qǐng)求延期付款。
      （2）   土地為先買(mǎi)權(quán)標(biāo)的物的，只有在約定就土地上為延期付款設(shè)定抵押權(quán)，或者因抵充部分價(jià)金而承擔(dān)在該土地上設(shè)有抵押權(quán)的債務(wù)時(shí)，才無(wú)需提供擔(dān)保。注冊(cè)的船舶或者建造中的船舶為先買(mǎi)權(quán)標(biāo)的物的，準(zhǔn)用上述規(guī)定。[50]
現(xiàn)在讓我們來(lái)具體分析同等條件的構(gòu)成問(wèn)題。
作為買(mǎi)賣(mài)合同的一種，房屋買(mǎi)賣(mài)行為必然要包含買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物和價(jià)金兩大條款。房屋買(mǎi)賣(mài)的條件是否等同，首先要看標(biāo)的物和價(jià)金兩大條款是否等同。
      （1）標(biāo)的物條款。有關(guān)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的爭(zhēng)訟中，當(dāng)事人爭(zhēng)訟對(duì)象就是同一房屋，所以標(biāo)的物條款本不會(huì)產(chǎn)生是否等同的疑問(wèn)。但是，在高層建筑非常普遍的今天，此類(lèi)問(wèn)題便產(chǎn)生了。本案即是一個(gè)例證。設(shè)想一幢大樓的所有者欲整體出售該樓，但該樓某個(gè)房間單元又已被某承租人承租，第三人購(gòu)得該幢大樓后，某承租人站出來(lái)主張對(duì)自己所租房間的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)——這里，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的和出租人出賣(mài)的標(biāo)的并不同一，前者為后者所包含——此時(shí)，是否就可以承租人和第三人買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的本就不同，根本不符合“同等條件”而對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不予理睬呢？不予理睬？實(shí)難講通，小小承租人在巍巍樓宇前更像“弱者”；推翻其以承租房屋為基礎(chǔ)建立起的各種關(guān)系同樣會(huì)給他傷害；給予理睬？欲購(gòu)整幢大樓的第三人允許自己的“領(lǐng)地”上存在“國(guó)中之國(guó)”嗎？若因此導(dǎo)致第三人拂袖離去，所有人將會(huì)遭受重大損失?；仡櫛疚闹鲝埖馁x予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以債權(quán)效力的觀點(diǎn)，此難題便會(huì)迎刃而解。依然保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)——第三人同意購(gòu)買(mǎi)樓房除該承租房屋以外的所有部分，滿足承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，自然皆大歡喜；第三人不愿作此分割的，所有人出賣(mài)整幢樓房于第三人后，承擔(dān)對(duì)承租人的違約責(zé)任，賠償其損失即可。
      （2）價(jià)金條款。首先是價(jià)金數(shù)額等同，即承租人允諾支付的價(jià)款數(shù)額應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的價(jià)款。其次，關(guān)于價(jià)款的支付方式，也應(yīng)等同于第三人允諾的方式。例如，第三人允諾一次付清者，承租人不得主張分期支付。不過(guò)，如果出租人允許第三人分期付款，則承租人除非為出租人提供了充分而適當(dāng)?shù)姆幢＃駝t不能請(qǐng)求分期付款。《德國(guó)民法典》第509條對(duì)此設(shè)有明文規(guī)定，可資參照。之所以如此，乃是因?yàn)槊總€(gè)人的信用及支付能力未盡相同，出租人信賴第三人的支付能力，承租人卻未必能贏得同樣的信賴。[51]
除開(kāi)上述兩大條款外，“同等條件”是否也包含其他交易條件的等同？有學(xué)者根據(jù)《德國(guó)民法典》第507條的規(guī)定認(rèn)為第三人允諾對(duì)出租人負(fù)擔(dān)從給付義務(wù)的，除非該從給付義務(wù)可以用金錢(qián)作價(jià)，或無(wú)此從給付義務(wù)出租人與第三人的合同亦能成立，否則承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[52]筆者表示贊同。據(jù)此，先看從給付是否為出租人和第三人成立買(mǎi)賣(mài)契約所必需，如不是必需，則在判斷同等條件時(shí)不考慮該從給付約定；如是必須，再看該從給付是否可用金錢(qián)來(lái)衡量。如果該從給付不可用金錢(qián)來(lái)衡量，承租人就不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；反之，承租人可在用金錢(qián)代替該從給付后行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)然，在確定哪些從給付為成立契約所必需時(shí)需要法官豐富的經(jīng)驗(yàn)和充足的智慧，這不是法律條文本身所能解決的問(wèn)題。
綜上，筆者認(rèn)為，確定“同等條件”需要通盤(pán)考慮上述因素后作出決定，而不能單考察某一個(gè)條件（如價(jià)金數(shù)額相同）便做定論。另外，依舉重明輕之原則，如果承租人提供的條件優(yōu)于第三人提供的條件，承租人自然可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
      （三）合理期限
     學(xué)者普遍認(rèn)為，形成權(quán)不是請(qǐng)求權(quán)，因而它不受訴訟實(shí)效的限制。但形成權(quán)持續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生不良后果，并且形成權(quán)因權(quán)利人的不行使將會(huì)使形成權(quán)的效力減弱。因此，形成權(quán)在一定的時(shí)期內(nèi)不行使，將導(dǎo)致其消滅。此一期間被稱(chēng)為除斥期間。[53]房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為一種形成權(quán)，理所當(dāng)然的應(yīng)該適用除斥期間。如此，才能發(fā)揮優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的積極作用，即首先有利于民事主體在特定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中取得自己所需要的財(cái)產(chǎn)，以滿足其工組和生活的特殊需要；其次有利于發(fā)揮物的效用，以達(dá)到物盡其用；再次有利于交易安全，維護(hù)正常的財(cái)產(chǎn)流通秩序和社會(huì)安定。[54]
      各國(guó)立法對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間規(guī)定不一。德國(guó)民法典第510條規(guī)定：“（1）先賣(mài)義務(wù)人應(yīng)將其與第三人訂立的合同的內(nèi)容，立即通知先買(mǎi)權(quán)人。第三人的通知可以代替先賣(mài)義務(wù)人的通知。（2）土地的優(yōu)先權(quán)只能在收到通知后兩個(gè)月內(nèi)行使，其他標(biāo)的物的先買(mǎi)權(quán)只能在收到通知后一個(gè)星期內(nèi)行使。對(duì)行使先買(mǎi)權(quán)約定有期限的，以約定期限代替法定期限。”[55]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第426條之二第二款規(guī)定：“前項(xiàng)情形，出賣(mài)人應(yīng)將出賣(mài)條件以書(shū)面通知優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人。優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人于通知達(dá)到后十日內(nèi)未以書(shū)面表示承買(mǎi)者，視為放棄”。[56]我國(guó)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中國(guó)人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第118條規(guī)定，“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”，國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條也規(guī)定，“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”可以看出，我們國(guó)家的法律對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)除斥期間的規(guī)定方式和其他國(guó)家或地區(qū)的規(guī)定是有區(qū)別的：我國(guó)是從出租人的角度規(guī)定出租人應(yīng)于出賣(mài)標(biāo)的物前的某一段時(shí)間通知承租人，他國(guó)或地區(qū)是從承租人的角度規(guī)定承租人應(yīng)于受到通知后的一定時(shí)間內(nèi)為購(gòu)買(mǎi)的意思表示。有學(xué)者認(rèn)為：“這雖然是兩種不同的立法模式，但其欲達(dá)致的目標(biāo)卻是相同的。”[57]筆者對(duì)此持不同看法。首先需要明白：該除斥期間的規(guī)定是適用房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，既然如此，立法的表述形式應(yīng)該是房屋承租人在哪段時(shí)間內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及逾期的后果，而不是規(guī)定他人應(yīng)該提前一段時(shí)間履行通知義務(wù)。實(shí)踐中，我國(guó)“提前三個(gè)月”的立法模式也帶來(lái)了很大的問(wèn)題。第一，“出賣(mài)出租房屋”究竟是指出賣(mài)意向還是出賣(mài)要約還是出賣(mài)契約訂立？第二，“提前三個(gè)月”的立法技巧讓承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)那么容易“受傷”，并且讓其“傷勢(shì)”呈現(xiàn)“輕微傷”、“輕傷”、“重傷”等多種狀態(tài)——出租人提前2個(gè)月通知給承租人造成的傷害可能是“輕微傷”；提前1個(gè)月造成的傷害可能是“輕傷”；僅提前10天造成的傷害是“重傷”……法律何苦自尋煩惱，將自己推入這說(shuō)不清、道不明的漩渦？相形之下，從承租人的角度規(guī)定承租人應(yīng)于受到通知后的一定時(shí)間內(nèi)為購(gòu)買(mǎi)的意思表示，顯得干凈、明快——出租人通知了，除斥期間的起算點(diǎn)就確定了；出租人不通知，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就受到了侵犯。
      另外一個(gè)問(wèn)題是：如果出賣(mài)人不履行通知義務(wù)，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間從何起算？筆者認(rèn)為可以借鑒《合同法》第55條的規(guī)定——具有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)，其撤銷(xiāo)權(quán)消滅——將此情形下房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)除斥期間的起算點(diǎn)規(guī)定為“房屋承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使事由時(shí)”，除斥期間的長(zhǎng)度為一年。[58]
 
      四、結(jié)論
      房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度確有存在之必要。但對(duì)其賦予何種效力則必須結(jié)合中國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情綜合思量之后再予確定。通過(guò)分析，我們認(rèn)為應(yīng)該賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以債權(quán)效力并認(rèn)為它是形成權(quán)之一種。一旦明確房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力和性質(zhì)，探討它的行使條件就比較輕松了——尤其是本案所關(guān)涉的房屋承租人所承租的房屋與出租人賣(mài)與第三人的房屋是否需要完全同一的問(wèn)題就比較容易得到解決?；氐奖景?，我們首先可以肯定的是，原告對(duì)自己承租的浩達(dá)大廈內(nèi)的380平方米的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在此前提下，對(duì)案件的分析思路恐怕應(yīng)該是這樣的：在浩達(dá)通商經(jīng)貿(mào)公司沒(méi)有履行通知義務(wù)從而侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況下，原告可以經(jīng)由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，基于自己?jiǎn)畏揭馑急硎荆▊鶛?quán)性形成權(quán)），依“同等條件”直接在自己和浩達(dá)通商經(jīng)貿(mào)公司之間形成買(mǎi)賣(mài)原告承租的380平方米房屋的合同，然后要求出租人承擔(dān)債務(wù)不能履行的合同責(zé)任。
 
 
 
注釋:
  [1] 值得注意的是中外學(xué)者及法條對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的稱(chēng)謂略有差異。除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的稱(chēng)謂外，還有先買(mǎi)權(quán)、優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)、優(yōu)先承受權(quán)等等。這些稱(chēng)謂只是用字差別，所指內(nèi)容沒(méi)有不同。很多學(xué)者甚至在同一本書(shū)中混雜采用上述稱(chēng)謂。為與中國(guó)《合同法》中的相關(guān)用詞保持一致，本文采用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的稱(chēng)謂。
  [2]王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁(yè)。
  [3] 王利明：《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究》，法律出版社2001年版，第380頁(yè)。
  [4] 《德國(guó)民法典》，鄭沖、賈紅梅譯，法律出版社2001年出版。
  [5] 鄭玉波：《論先買(mǎi)權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。
  [6] 參見(jiàn)蔡養(yǎng)軍《我國(guó)法律中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)評(píng)析》，載《學(xué)?！?002年第5期。
  [7] 參見(jiàn)孔慶明等編著：《中國(guó)民法史》，吉林人民出版社1996年版，第256頁(yè)。
  [8] 參見(jiàn)劉文娟《優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法比較研究》，載《貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2003第7期。
  [9] 轉(zhuǎn)引劉文娟《優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法比較研究》，載《貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2003第7期。。
  [10] 劉文娟：《優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法比較研究》，載《貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2003第7期。。
  [11] 鄭玉波，《論先買(mǎi)權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。
  [12] 王利明：《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究》，法律出版社2001年版，第380頁(yè)。
 
  [13] 參見(jiàn)王崇敏《不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)探析》，載《行政與法》2002年第6期。
  [14] 鄭玉波先生指出：“約定的先買(mǎi)權(quán)與法定的先買(mǎi)權(quán)，此系以先買(mǎi)權(quán)之發(fā)生原因?yàn)閰^(qū)別標(biāo)準(zhǔn)而分的。所謂約定的先買(mǎi)權(quán)，即由當(dāng)事人以契約訂定者是也，此種先買(mǎi)權(quán)，我民法（臺(tái)灣地區(qū)，筆者注）雖無(wú)規(guī)定，但依契約自由原則言之，當(dāng)事人間如有此約定，自亦應(yīng)承認(rèn)其有效。所謂法定的先買(mǎi)權(quán)，乃法律上明文規(guī)定者是也。”參見(jiàn)鄭玉波《論先買(mǎi)權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。
  [15] 參見(jiàn)王澤鑒《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第495頁(yè)。
  [16] 蔣人文：《論優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《社會(huì)科學(xué)家》2001第5期。
  [17] 參見(jiàn)戴孟勇《先買(mǎi)權(quán)的若干理論問(wèn)題》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2001年第1期。
  [18] 德國(guó)民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”都分別規(guī)定有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和債權(quán)效力優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
  [19] 鄭玉波：《論先買(mǎi)權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。
  [20] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第508頁(yè)。
  [21] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第506頁(yè)。
  [22] [德]拉倫茨：《法學(xué)方法論》，陳愛(ài)娥譯，商務(wù)印書(shū)館2003年版，第321頁(yè)。
  [23] 轉(zhuǎn)引自王利明《民商法研究》第2輯，法律出版社2001年版，第388頁(yè)。
  [24] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《附條件買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)受人之期待權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第145頁(yè)。
  [25] 王利明，《民商法研究》第2輯，法律出版社2001年版，第388頁(yè)。
  [26] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第493頁(yè)。
  [27] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。
  [28] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第507頁(yè)。
  [29] 承認(rèn)物權(quán)行為理論的學(xué)者認(rèn)為：享有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不能撤銷(xiāo)出租人和第三人締結(jié)的買(mǎi)賣(mài)契約，“蓋優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之行使，系以出租人和第三人定有買(mǎi)賣(mài)契約為條件，故不能徑認(rèn)為此項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)行為有害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而為撤銷(xiāo)，否則將自相矛盾。其得撤銷(xiāo)者，系移轉(zhuǎn)所有權(quán)之物權(quán)行為。”參見(jiàn)王澤鑒《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第510頁(yè)。
  [30] 比如在買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后，房屋所有人擺出自己將不再出售房屋的姿態(tài)，導(dǎo)致承租人根本不知該如何行使自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)——是主張自己直接取得房屋所有權(quán)，還是主張房屋所有人承擔(dān)違約責(zé)任，二者在法律上都沒(méi)有明確根據(jù)。另外，筆者假想了一種情況：買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后，承租人因與出租人斗氣而不主張購(gòu)買(mǎi)怎么辦？出租人的利益怎么保護(hù)？這些問(wèn)題要求我們：一要明確房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力；二要在明確其效力的前提下，通過(guò)法律條文揭示其運(yùn)行規(guī)則，從而衡平各方利益。
  [31] 筆者目前只發(fā)現(xiàn)《上海市房屋租賃條例》中規(guī)定，房屋租賃合同由租賃當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。沒(méi)有備案登記的，不得對(duì)抗第三人。
  [32] 史尚寬：《民刑法論叢》，臺(tái)灣榮泰印館1973版，第151至153頁(yè)。
  [33] 鄭玉波：《論先買(mǎi)權(quán)》，載臺(tái)灣《法令月刊》第25卷第12冊(cè)。
  [34] 參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)合同法》第8條第二款。
  [35] 尹暹賓：《租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究》，載“法律教育網(wǎng)”（www.chinalawedu.com）。
  [36] 臺(tái)灣“司法院”大法官釋字第124號(hào)解釋?zhuān)?ldquo;（承租人優(yōu)先承受之權(quán)）必須出租人將典賣(mài)條件以書(shū)面通知承租人后，始有表示承受或放棄承受之言。”參見(jiàn)王澤鑒《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第490頁(yè)。
  [37] 史尚寬：《債法各論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000版，第1頁(yè)。
  [38] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004年第4期。
  [39] 史尚寬：《債法各論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000版，第1頁(yè)。
  [40] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004年第4期。
  [41] 轉(zhuǎn)引自肖建國(guó)《強(qiáng)制拍賣(mài)中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)》，載《人民法院報(bào)》，2005年3月20日。
  [42] 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版第507頁(yè)。
  [43] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004年第4期。
  [44] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。
  [45] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004年第4期。
  [46] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。 
  [47] 王利明：《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究》，法律出版社2001年版，第380頁(yè)。
  [48]《德國(guó)民法典》，鄭沖、賈紅梅譯，北京，法律出版設(shè)2001年版。
  [49] 王利明，《民商法研究（修訂本）》（第2輯），《共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究》，法律出版社2001年版，第380頁(yè)。
  [50] 該兩項(xiàng)規(guī)定皆引自前揭《德國(guó)民法典》中譯本。
  [51] 戴孟勇：《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2004第4期。
  [52] 戴孟勇：《先買(mǎi)權(quán)的若干理論問(wèn)題》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2001第1期。
  [53] 申衛(wèi)星：《形成權(quán)基本理論研究》，載《民商法論叢》第30卷，法律出版社2004年版，第27頁(yè)。
  [54] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。
  [55] 《德國(guó)民法典》，鄭沖、賈紅梅譯，法律出版2001年版。
  [56] 轉(zhuǎn)引自寧紅麗《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。
  [57] 寧紅麗：《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。
  [58] 參見(jiàn)戴孟勇：《先買(mǎi)權(quán)的若干理論問(wèn)題》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2001年第1期。