房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之研究——房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究系列之一
發(fā)布日期:2011-01-29 文章來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)
一、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度之檢討
(一)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的定義、歷史及現(xiàn)狀
中外學(xué)者及法條對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所下定義大同小異。[1]王澤鑒先生認(rèn)為:“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)云者,謂特定人依約或法律規(guī)定,于所有人(義務(wù)人)出賣(mài)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí),有依同樣條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)之權(quán)利。”[2]王利明先生認(rèn)為:“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),又稱(chēng)為‘先買(mǎi)權(quán)’,是特定的民事主體依照法律的規(guī)定享有的先于他人購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。”[3] 《德國(guó)民法典》在“債權(quán)編”和“物權(quán)編”分別對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。位于其“債權(quán)編”中的504條規(guī)定:“對(duì)標(biāo)的物有優(yōu)先買(mǎi)受權(quán)的人,在先賣(mài)義務(wù)人與第三人對(duì)標(biāo)的物訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),可以行使先買(mǎi)權(quán)”。位于其“物權(quán)編”中的第1094條規(guī)定:“(1)土地可以此種方式設(shè)定負(fù)擔(dān),使因設(shè)定負(fù)擔(dān)而受利益的人對(duì)所有權(quán)人享有先買(mǎi)權(quán)。(2)先買(mǎi)權(quán)也可以為另一土地的現(xiàn)時(shí)所有權(quán)人的利益而設(shè)定。”[4]我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”鄭玉波先生指出,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于一種優(yōu)先權(quán),“為自由平等原則(如契約自由原則,債權(quán)人平等原則)之例外,有礙交易之敏活及交易之安全,因而于解釋上及適用上均應(yīng)從嚴(yán),而不應(yīng)從寬。”[5]
據(jù)學(xué)者考證,無(wú)論中西,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度皆有綿長(zhǎng)之歷史。在中國(guó),優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度最早可溯及北魏均田令。[6]唐律中有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)必須先問(wèn)近親,次問(wèn)四鄰,近親四鄰不要,才得賣(mài)于別人。[7]后經(jīng)宋、元、明、清,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)雖明見(jiàn)于律令者較少、以民間習(xí)慣存在者居多,但卻一直得到官府的支持。[8]到民國(guó)初期,大理院判決再次予以明確肯定:“佃租他人之土地者,就其土地有利害關(guān)系,茍依該地方之習(xí)慣法則,租戶有先買(mǎi)權(quán)利,番制衙門(mén)自應(yīng)授為判斷之準(zhǔn)據(jù),惟租戶得以先買(mǎi),則所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)通知租戶盡其先買(mǎi)之義務(wù),不獨(dú)限制所有權(quán)人之自由處分,且于地方之發(fā)達(dá),與經(jīng)濟(jì)之流通,亦不無(wú)影響,故認(rèn)許此種先買(mǎi)權(quán),應(yīng)以期間較長(zhǎng)或無(wú)期之租戶為限,使為短期佃租,或租約中訂明隨時(shí)可以解約者,則就其他利害關(guān)系尚淺,縱有習(xí)慣,亦不應(yīng)有法之效力。”[9]新中國(guó)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行確認(rèn)的法條較早見(jiàn)于1950年3月28日東北人民政府發(fā)布的《東北城市房產(chǎn)管理暫行條例》。[10]在外國(guó),優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度則可尋根至古希臘、古羅馬時(shí)代。“先買(mǎi)權(quán)制度,在拜占庭時(shí)期至羅馬法,即已有之,所謂Jus retractus者亦屬一種先買(mǎi)權(quán),德國(guó)普通法上之Retraktrecht一語(yǔ),即由此而來(lái)。”[11]大陸法系諸國(guó)都以不同的形式規(guī)定了在特定條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。1804年的《法國(guó)民法典》對(duì)繼承中遺產(chǎn)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作了較為細(xì)致的規(guī)定,該法第815—14條規(guī)定:“任何共有人,均可在此項(xiàng)通知之日起一個(gè)月期限內(nèi),以司法外文書(shū)告知讓與人,其將按照通知的價(jià)格與條件行使先取權(quán)。在共有人行使先取權(quán)的情況下,行使先取權(quán)的人,自向財(cái)產(chǎn)出賣(mài)人作出答復(fù)之日起,可以有兩個(gè)月期限實(shí)現(xiàn)對(duì)該財(cái)產(chǎn)的變賣(mài);過(guò)此期限,經(jīng)向其發(fā)出催告后15天如無(wú)效果,宣告先取財(cái)產(chǎn)的權(quán)利無(wú)效,并且不防礙出賣(mài)人可能對(duì)其提出損害賠償請(qǐng)求。”而《德國(guó)民法典》對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定得更為詳密,該法在債編和物權(quán)編各以11個(gè)條文規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在債編以特種買(mǎi)賣(mài)形式予以規(guī)范,在物權(quán)編以物權(quán)形式確優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?,F(xiàn)代大陸法系國(guó)家的民法大都規(guī)定了先買(mǎi)權(quán)。[12]
中國(guó)很多現(xiàn)行法規(guī)、司法解釋對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作了規(guī)定,比如《中華人民共和國(guó)民法通則》第78條第3款、《中華人民共和國(guó)合同法》第230條、《中華人民共和國(guó)公司法》第35條第3款、《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》第22條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第10條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條等等。
上述法規(guī)、司法解釋涉及承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、合伙人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、公司股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等多種類(lèi)型。鑒于本文所討論的是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題,本文只詳細(xì)列出與房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相關(guān)的法規(guī)及司法解釋。
《合同法》第230條的規(guī)定前已述及,此處不贅。
《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定:“房屋所有人出賣(mài)出租房屋,須提前三個(gè)月通知承租人,在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規(guī)定:“出租人出賣(mài)出租房屋,應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。”
對(duì)上面三項(xiàng)規(guī)定,學(xué)者主要詬病在:(1)“提前三個(gè)月”的時(shí)間起點(diǎn)不明確。所謂“出租人出賣(mài)出租房屋”是指出租人有出賣(mài)意向還是與第三人已進(jìn)行磋商,抑或是已與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同?(2)宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是否合適?是否會(huì)損害善意第三人的利益?合同被宣告無(wú)效后,房屋所有權(quán)的歸屬不明,是回歸出租人還是直接歸屬承租人?(3)同等條件的內(nèi)涵不明。
這些問(wèn)題也是本文后面所要著力探討的。
(二)存耶?廢耶?——優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的價(jià)值
同很多其他悠久制度一樣,走過(guò)漫漫風(fēng)雨歷程的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度也在現(xiàn)今社會(huì)面臨存廢之爭(zhēng)。這個(gè)問(wèn)題其實(shí)在本文前面詳細(xì)引述的那份民國(guó)初年大理院判決中已顯露端倪——優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)“不獨(dú)限制所有權(quán)人之自由處分,且于地方之發(fā)達(dá),與經(jīng)濟(jì)之流通,亦不無(wú)影響”——只不過(guò)大理院的法官采用的是附上“期間較長(zhǎng)或無(wú)期之租戶”作為行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件來(lái)進(jìn)一步限制其行使,而現(xiàn)今有些學(xué)者則主張要徹底取消優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。
這些學(xué)者所持的廢止理由主要有:
(1)所有權(quán)一直是一切財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ),是人對(duì)財(cái)產(chǎn)最充分、完全、強(qiáng)大的一種支配權(quán)。其權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)是自由的,原則上應(yīng)不受干涉,這是私法意思自治的要求。因此出賣(mài)者在選擇出賣(mài)對(duì)象、內(nèi)容、價(jià)款、方式、時(shí)間和地點(diǎn)等的時(shí)候,應(yīng)不受外界的任何影響才對(duì)。但是,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度,卻限制了出賣(mài)人在出賣(mài)財(cái)產(chǎn)時(shí)對(duì)買(mǎi)受人的選擇權(quán)。
(2)所有者出賣(mài)自己的房屋,一般居于多種原因。比如急于脫手,使自己陷于困境的財(cái)政狀況得以緩解。因此出賣(mài)的時(shí)機(jī)以及時(shí)間的要求對(duì)房屋所產(chǎn)生的價(jià)值是極其重要的。而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度往往使出賣(mài)人在等待承租人答復(fù)的過(guò)程中錯(cuò)失良機(jī),最終導(dǎo)致出賣(mài)人的最大利益不能及時(shí)得以實(shí)現(xiàn),甚至于因時(shí)間的延誤使得本可以成交的交易根本得不到實(shí)現(xiàn)。承典人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)亦是如此。因此,從這個(gè)角度來(lái)看,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度妨礙了交易的速度,甚至于損害了出賣(mài)人的利益。
(3)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉意見(jiàn)》(試行)第118條的規(guī)定來(lái)看,出租人出售出租房屋未盡通知義務(wù)致使承租人喪失行使優(yōu)先權(quán)的機(jī)會(huì)的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。此規(guī)定僅考慮了出租人和承租人之間的關(guān)系,并未考慮到第三人即購(gòu)買(mǎi)出租人房屋的其他人的利益,如果第三人有償?shù)?、和平的、善意地取得了出租人所出賣(mài)房屋的所有權(quán),但仍然會(huì)因承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的強(qiáng)大效力而最終落空。委實(shí)不利于交易安全的維護(hù)。
(4)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)際上也妨害了社會(huì)的公平。購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)本來(lái)就不應(yīng)該先后有別,并且,不同類(lèi)型的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí),也會(huì)帶來(lái)新的不公平。
(5)誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。所有權(quán)人為避免自己利益受損,會(huì)積極采取“一房二價(jià)”等規(guī)避措施,防礙優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn),并因此引起大量糾紛。
(6)同等條件的判斷既讓法官費(fèi)勁為難,也會(huì)造成執(zhí)法上的模糊與不確定,有礙法制統(tǒng)一。因此廢除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度,“豈不是皆大歡喜!”[13]
與此相對(duì)的,是捍衛(wèi)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的學(xué)者所列舉的該制度應(yīng)當(dāng)繼續(xù)存在的理由:
(1)貫徹某項(xiàng)社會(huì)政策,實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以分為約定和法定兩大類(lèi)。[14]由當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)設(shè)立的約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治,法律及旁人自無(wú)法加以置喙。而法定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)多基于某種政策,如為社會(huì)政策而設(shè)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《耕地三七五減租條例》第15條第1項(xiàng)規(guī)定,承租人于耕地出賣(mài)或出典時(shí),有優(yōu)先承受之權(quán)。這種耕地承租人優(yōu)先承受之權(quán)即是一項(xiàng)基于“扶植自耕農(nóng)”的基本社會(huì)政策而產(chǎn)生的重要制度。[15]而我國(guó)大陸民法規(guī)定的房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),也是為了照顧被推定為“弱者”的承租人利益,避免其依附于租賃房屋而建立的各種社會(huì)關(guān)系被驟然推翻,并有可能因之流離失所的危險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)均等的形式正義有時(shí)有害于實(shí)質(zhì)正義的實(shí)現(xiàn),所以“國(guó)家通過(guò)法律允許承租人、共有人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi),反映了在經(jīng)濟(jì)公平基礎(chǔ)上國(guó)家對(duì)平等權(quán)所進(jìn)行的修正,這是法律公平實(shí)現(xiàn)的更高層次。”[16]
(2)提高物之利用效率、促進(jìn)物盡其用。首先,在共有關(guān)系中,因在同一物之上同時(shí)存在數(shù)個(gè)共同所有人,故就共有物的管理、使用及處分等事項(xiàng),莫不需要個(gè)共有人的彼此容忍和通力協(xié)作才能達(dá)成一致意見(jiàn)。然而各共有人未必能夠完全齊心協(xié)力,所以各國(guó)法律對(duì)此往往規(guī)定有詳細(xì)的決策程序和決策方法,非依次達(dá)成的處理意見(jiàn)不生效力。而共有人除須一致對(duì)外,尚須就其內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行分配,這不免使共有關(guān)系更加復(fù)雜。由此導(dǎo)致在共有人較多的情形對(duì)物的利用效率必然低于在共有人較少或單獨(dú)所有情形對(duì)物的利用效率。因此就某一特定物而言,共有不能不說(shuō)是一種低效率的產(chǎn)權(quán)安排方式。或許正由于共有關(guān)系的復(fù)雜性,拿破侖法典的編纂者才奉行了這樣一種頗具特色的法律思想:“既不承認(rèn)共有,也不承認(rèn)共有財(cái)產(chǎn)的狀態(tài),而僅僅考慮各個(gè)共有人的個(gè)人權(quán)利。”但是由于種種原因,共有關(guān)系在社會(huì)中的大量存在確有合理且必要之處,法律不能視而不見(jiàn),否則不免貽人掩耳盜鈴之譏。固為解決此一矛盾,法律乃有共有人先買(mǎi)權(quán)制度之設(shè),即于一共有人欲出售其份額于第三人時(shí),法律賦予其他共有人以在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。如此既不損害出賣(mài)人的利益,又能通過(guò)先買(mǎi)權(quán)的行使來(lái)減少共有人的數(shù)量,從而簡(jiǎn)化甚至消除共有關(guān)系,以更好的發(fā)揮物的效用;其次,在不動(dòng)產(chǎn)用益關(guān)系中,由于有益關(guān)系多時(shí)因用益人的生活或生產(chǎn)需要而不得已在他人的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的,就不動(dòng)產(chǎn)所有人而言,雖利于其發(fā)揮物的效益,但從有益權(quán)人的角度考慮,一方面,使用他人之物終究不如使用自己之物便宜、盡心,另一方面長(zhǎng)期使用他人之物也不免使用益物權(quán)人產(chǎn)生寄人籬下、仰仗他人鼻息之感,因?yàn)楫吘?ldquo;求人不如求己”。故法律賦予用益權(quán)人以先買(mǎi)權(quán),意在于不動(dòng)產(chǎn)所有人出賣(mài)標(biāo)的物時(shí),使其得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買(mǎi),一則可維護(hù)和穩(wěn)定既有的物的利用關(guān)系,避免因利用關(guān)系被全部推翻重來(lái)而導(dǎo)致的成本浪費(fèi),使物的所有和物的利用合而為一,降低交易成本;二則可消除用益權(quán)人的心理負(fù)擔(dān),鼓勵(lì)其更謹(jǐn)慎、合理的利用該不動(dòng)產(chǎn)。并且法律在決定是否賦予用益權(quán)人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)也相當(dāng)謹(jǐn)慎——對(duì)于一些無(wú)償?shù)幕蛟趧?dòng)產(chǎn)之上形成的物的用益關(guān)系,或因其為無(wú)償利用,或因其標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn),價(jià)值較低,市場(chǎng)上容易獲得,而沒(méi)有賦予其使用人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[17]
比較上述反對(duì)和贊成兩派聲音,筆者更加傾向于后者。上述反對(duì)聲音,固然有合理成分,但也都有可商榷之處。不論其他,單說(shuō)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度下尚有多項(xiàng)分類(lèi),不分皂白,一棍子打死優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度肯定有失魯莽。細(xì)察各具體反對(duì)理由,亦有很多疑義。其第一個(gè)理由無(wú)非是“所有權(quán)神圣”的翻版。所有權(quán)不受限制的理想從來(lái)沒(méi)有徹底的變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),并且,該理想的光輝也在民法由權(quán)利本位向社會(huì)本位過(guò)渡的大潮中逐漸黯淡;其第三、五、六之理由都可以由細(xì)化法律規(guī)定、提高法律可操作性來(lái)解決。并且道德風(fēng)險(xiǎn)可能存在的理由,反映出出租人置承租人利益于不顧的行為傾向,更從反面支持了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在的必要性。其第二個(gè)理由合理成分最多。應(yīng)該承認(rèn),優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的存在的確有損交易速度,導(dǎo)致出賣(mài)人的最大利益不能及時(shí)實(shí)現(xiàn)。其第四個(gè)理由直接為贊成者第一個(gè)理由所反駁。其實(shí),反對(duì)聲音中最具合理性成分的當(dāng)屬第二個(gè)理由——優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的存在確實(shí)會(huì)在一定程度上妨礙交易速度,導(dǎo)致出賣(mài)人的最大利益不能及時(shí)得以實(shí)現(xiàn),并可能會(huì)阻礙出賣(mài)物落入最有效率的使用者之手。但是出賣(mài)人因出租出賣(mài)物已經(jīng)享有過(guò)利益,在出賣(mài)之時(shí),對(duì)其出賣(mài)條件加以適當(dāng)限制,確不為過(guò);在“同等條件”作用下,對(duì)物使用最有效率者會(huì)通過(guò)提高買(mǎi)價(jià)的方式來(lái)確保獲得買(mǎi)賣(mài)物——雖然也會(huì)有些周折。而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)交易速度的些微妨礙,與它存在的兩大合理性相比,也就變得可以容忍了。并且,后文還將論述,此問(wèn)題可以通過(guò)正確決定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力而得到緩和。
(三)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力
筆者淺見(jiàn):效力問(wèn)題是一個(gè)法政策的選擇問(wèn)題。法政策因應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要,在衡量各種情勢(shì)之輕重緩急之后,作出賦予某項(xiàng)權(quán)利何種效力的決定。這項(xiàng)權(quán)利被法政策確定效力后,就需要在法律的概念體系中尋找自己的位置,這個(gè)尋找過(guò)程便是其性質(zhì)確定的過(guò)程。所以,整個(gè)過(guò)程便是:現(xiàn)實(shí)對(duì)法政策提要求,法政策對(duì)某權(quán)利定效力,而我們則根據(jù)其效力注解出其性質(zhì)。雖然高明的法學(xué)家會(huì)在運(yùn)用法政策對(duì)權(quán)利賦效的同時(shí),已經(jīng)在考慮該權(quán)利賦效后在法律概念體系中的位置歸屬問(wèn)題,但無(wú)論如何,不是先確定某項(xiàng)權(quán)利性質(zhì)以后再考慮對(duì)其賦予什么樣的效力。如果我們能夠先確定某一權(quán)利在法律概念體系中的位置歸屬,而后確定其效力,那只是因?yàn)榍叭艘褜⒍叩膶?duì)應(yīng)關(guān)系徹底確定,所以我們可以來(lái)回逡巡而暢通無(wú)阻。如果對(duì)某項(xiàng)權(quán)利的性質(zhì)存在重大爭(zhēng)論,那么我們需要做的就是先看看現(xiàn)實(shí)對(duì)該權(quán)利的效力提出了什么樣的要求。而從當(dāng)前他國(guó)或地區(qū)的立法例來(lái)看,既有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),也有債權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)[18]。“所謂物權(quán)的先買(mǎi)權(quán),即具有物權(quán)的效力之先買(mǎi)權(quán)是也。物權(quán)的效力可以對(duì)抗任何人,故此種先買(mǎi)權(quán)之效力較強(qiáng),不僅于當(dāng)事人之間,可以主張;對(duì)于第三人亦可主張,亦即具有對(duì)世效力。所謂債權(quán)的先買(mǎi)權(quán),即僅有債權(quán)的效力之先買(mǎi)權(quán)是也。債權(quán)的效力,只能于當(dāng)事人間主張,不能對(duì)抗第三人,故此種先買(mǎi)權(quán)之效力較弱,亦僅有對(duì)人的效力。”[19]由此至少可以推得,現(xiàn)實(shí)生活對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力要求不是單一的,那么,我們?cè)诳紤]賦予一項(xiàng)效力不明或效力尚有爭(zhēng)論的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以何種效力的時(shí)候,就不能用一刀切的方式籠而統(tǒng)之的加以確定,而必須結(jié)合現(xiàn)實(shí),具體問(wèn)題具體分析。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū),其“耕地三七五減租條例”上承租人之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被賦予了物權(quán)效力,而其他如依“土地法”而成立的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等則被賦予了債權(quán)效力。[20]
(四)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)
如前所述,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以分為約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)兩大類(lèi)。對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行定性是否要在這個(gè)分類(lèi)下分別進(jìn)行?有人明確否定:法定優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)和約定優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之成立方式雖有不同,但基本性質(zhì)應(yīng)無(wú)差異,故關(guān)于其法律性質(zhì),應(yīng)為統(tǒng)一解釋。[21]約定也好,法定也罷,都只是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生的原因而已,它們不會(huì)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行不同塑造。這和解除權(quán)本身的性質(zhì)不會(huì)因其產(chǎn)生原因是法定或是約定而生差異是一個(gè)道理。
在德國(guó)民法學(xué)者拉倫茨看來(lái),對(duì)某個(gè)法律概念進(jìn)行定性其實(shí)是將該概念納入法律“(外部)體系”的一種活動(dòng),屬于法律上的“構(gòu)想”。在相關(guān)論述中,他指出:“‘構(gòu)想’一詞以下只用以描述下列活動(dòng):將法律中發(fā)現(xiàn)的一項(xiàng)規(guī)整,或交易中發(fā)展出來(lái)的一種契約模式(而不是某具體個(gè)別的契約),如此的安排入(部分)體系之中,借以產(chǎn)生一種無(wú)矛盾的脈絡(luò)關(guān)系,并使之能與其他規(guī)整相互比較,以清楚顯示其同異之處。”他還認(rèn)為:構(gòu)想活動(dòng)中,“追尋案件解答反居次要地位,構(gòu)想首先關(guān)心的倒不是個(gè)案的解決,毋寧更關(guān)切促成此脈絡(luò)的思想綱領(lǐng),因此,僅因借此獲致的規(guī)范適用結(jié)論,其亦可以其他方式取得,這并不足以使一種‘成功的’構(gòu)想喪失價(jià)值。”按照這個(gè)思路,他對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行了“構(gòu)想”:法律規(guī)定:“先買(mǎi)權(quán)以向義務(wù)人為意思表示之方式行使之”(民法典第五〇五條第一項(xiàng)第一句)。同條第二項(xiàng)又進(jìn)一步規(guī)定:“權(quán)利人與義務(wù)人間之買(mǎi)賣(mài),因先買(mǎi)權(quán)之行使而成立,其條款與義務(wù)人及第三人間所約定者同。”此效果無(wú)疑正是行使先買(mǎi)之權(quán)利,借意思表示所擬獲致者。因此,自然會(huì)聯(lián)想到,將表示解為取向于成立買(mǎi)賣(mài)契約的意思表示,將先買(mǎi)權(quán)解為可以借意思表示創(chuàng)設(shè)此法效果的權(quán)利。借單方的意思表示創(chuàng)設(shè)法律關(guān)系(此處即買(mǎi)賣(mài)關(guān)系)的權(quán)利,通??蓺w屬“形成權(quán)”一類(lèi)。因此,先買(mǎi)權(quán)就被界定為一種形成權(quán),然而,僅此尚不能推得其他結(jié)論,因?yàn)椴o(wú)可一般的適用于全部形成權(quán)的法條。具體言之,于此涉及的是附條件的形成權(quán);其行使的條件是:義務(wù)人與第三人就先買(mǎi)權(quán)的客體締結(jié)買(mǎi)賣(mài)契約(民法典第五〇四條)。如此視之為一種附條件的形成權(quán),并無(wú)任何可慮之處。[22]
有學(xué)者提出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)。[23] “期待權(quán)”最早由德國(guó)學(xué)者提出。幾個(gè)世紀(jì)以來(lái),學(xué)者對(duì)期待權(quán)“雖有若干共同之基本認(rèn)識(shí),但于細(xì)節(jié)方面,仍多爭(zhēng)論”。王澤鑒先生通過(guò)“觀察判例學(xué)說(shuō)上所承認(rèn)各類(lèi)期待權(quán)之性質(zhì),分析其共同特征”,得出了“所謂期待權(quán)者,系指因具備取得權(quán)利之部分要件,受法律保護(hù),具有權(quán)利性質(zhì)之法律地位”的結(jié)論。[24]王利明先生認(rèn)為:“所謂期待權(quán),是指一種將來(lái)可能取得權(quán)利的權(quán)利,其權(quán)利系寄托在將來(lái)可能取得的權(quán)利上。期待權(quán)的法律性質(zhì)即決定于將來(lái)可能取得權(quán)利的法律性質(zhì)。”[25]可以看出,期待權(quán)是“一種取得權(quán)利的權(quán)利”。學(xué)者指出:“約定承受權(quán)于契約訂立時(shí),隨即發(fā)生,實(shí)無(wú)疑問(wèn)。至于法定優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)……系于耕地租賃契約成立時(shí),隨即發(fā)生,而于出租人出賣(mài)或出典耕地時(shí)得為行使,學(xué)說(shuō)判例均同此見(jiàn)解。”[26]如此看來(lái),優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)隨出租、出典等法律行為的成立就“形容完備”的產(chǎn)生了,實(shí)在沒(méi)有為期待權(quán)預(yù)留存在時(shí)空。
另有學(xué)者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種附強(qiáng)制締約義務(wù)的買(mǎi)賣(mài)契約訂立請(qǐng)求權(quán)。強(qiáng)制締約,又稱(chēng)為強(qiáng)制契約、契約強(qiáng)制、契約締結(jié)之強(qiáng)制或強(qiáng)制合同,是指?jìng)€(gè)人或企業(yè)負(fù)有應(yīng)相對(duì)人請(qǐng)求,與其訂立合同的義務(wù),即對(duì)相對(duì)人之要約,非有正當(dāng)理由不得拒絕承諾。在合同自由原則之下,當(dāng)事人既享有決定合同內(nèi)容、形式等自由,也享有締約自由以及選擇相對(duì)人的自由,即當(dāng)事人可以依其自主意思決定是否訂閱以及與誰(shuí)訂約。但是,在強(qiáng)制締約制度中,由于受要約人負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù),必須作出承諾,因此,其締約自由受到了相當(dāng)?shù)南拗?,而且,?dāng)特定要約人發(fā)出要約以后,受要約人無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕與之訂約,因此其選擇相對(duì)人的自由也受到限制,如承運(yùn)人必須對(duì)旅客或者托運(yùn)人的要約進(jìn)行承諾,從而既使其喪失了締約自由,也使其喪失了選擇相對(duì)人的自由。根據(jù)違反強(qiáng)制締約義務(wù)的后果的不同,強(qiáng)制締約可以被區(qū)分為直接的強(qiáng)制締約與間接的強(qiáng)制締約兩個(gè)基本類(lèi)型。對(duì)直接的強(qiáng)制締約而言,當(dāng)負(fù)有締約義務(wù)的一方不接受他方的要約時(shí),要約人得訴請(qǐng)公權(quán)力介入,強(qiáng)制受要約人為承諾的意思表示。承租人的先買(mǎi)權(quán)可以劃入直接的強(qiáng)制締約之中。因此,依照附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)說(shuō),將承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)視為直接強(qiáng)制締約的一種,在出租人違法此義務(wù)將租賃物出賣(mài)給第三人的情形中,承租人可以訴請(qǐng)公權(quán)力介入,強(qiáng)迫出租人對(duì)其作出承諾的意思表示。[27]此種觀點(diǎn)下的附強(qiáng)制締約義務(wù)的買(mǎi)賣(mài)契約訂立請(qǐng)求權(quán)在法的效力上和形成權(quán)比較接近。但也有值得商榷的地方:首先,強(qiáng)制締約一般存在的領(lǐng)域?yàn)樘峁┕伯a(chǎn)品的服務(wù)領(lǐng)域,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與此領(lǐng)域相差實(shí)在太遠(yuǎn);其次,以此理論,“買(mǎi)賣(mài)契約之成立,尚須義務(wù)人之同意,論其實(shí)質(zhì),無(wú)異于要約,因此義務(wù)人得予拒絕,與一般買(mǎi)賣(mài)契約之成立,并無(wú)區(qū)別,不能合理說(shuō)明優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)的本質(zhì)。”[28]結(jié)合優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力來(lái)看,強(qiáng)制締約理論更有不周延的地方——它解釋不了具有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。來(lái)看具體例子?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規(guī)定:“出租人出賣(mài)出租房屋,應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。”這條規(guī)定沒(méi)有解決的一個(gè)大問(wèn)題是:出租人與他人締結(jié)的買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。此時(shí),有兩個(gè)選擇,要么承租人直接取得房屋所有權(quán);要么房屋所有人重新取得房屋所有權(quán)。如果法政策賦予房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力,那么承租人就應(yīng)該直接取得房屋所有權(quán)。但承租人是基于什么而取得所有權(quán)呢?按照附強(qiáng)制締約的買(mǎi)賣(mài)契約訂立請(qǐng)求權(quán)理論,承租人發(fā)出請(qǐng)求(要約),房屋所有人承諾,在承租人和所有人間成立以“同等條件”為內(nèi)容的合同。如此,承租人取得所有權(quán)還是基于買(mǎi)賣(mài)合同這一法律行為。而從理論上講,如果是買(mǎi)賣(mài)契約的話,那么所有人還是可以違約的,仍然可以出售該房屋給其他人,而賠償承租人的損失。這樣就與該優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的物權(quán)效力相矛盾。
二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力
房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力如何?我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”,可以看出,《合同法》沒(méi)有回答這個(gè)問(wèn)題?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規(guī)定:“出租人出賣(mài)出租房屋,應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。”此項(xiàng)規(guī)定看似賦予了房屋承租人的優(yōu)先優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力,可它沒(méi)有解決宣告無(wú)效后,房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。如果房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被賦予物權(quán)效力,在中國(guó)不承認(rèn)物權(quán)行為理論的背景下,就應(yīng)該是讓承租人“請(qǐng)求法院宣告該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”的同時(shí),基于自己?jiǎn)畏揭馑急硎荆ㄎ餀?quán)性形成權(quán)),依“同等條件”直接獲得該房屋的所有權(quán)[29];如果房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被賦予了債權(quán)效力,那么房屋承租人就不能宣告人家的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,他只能基于自己?jiǎn)畏揭馑急硎荆▊鶛?quán)性形成權(quán)),依“同等條件”直接在自己和出租人之間形成買(mǎi)賣(mài)該房的合同,然后要求出租人承擔(dān)債務(wù)不能履行的合同責(zé)任。所以,這項(xiàng)“猶抱琵琶半遮面”的規(guī)定帶來(lái)了很多實(shí)踐問(wèn)題[30],也引起了人們的對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力的諸多揣測(cè)。
本文前已述及,我們?cè)诳紤]賦予一項(xiàng)效力不明或效力尚有爭(zhēng)論的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以何種效力的時(shí)候,不能用一刀切的方式籠而統(tǒng)之的加以確定,而必須結(jié)合現(xiàn)實(shí),具體問(wèn)題具體分析。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”認(rèn)為:“土地法”上之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),僅具有債權(quán)之效力,故耕地所有權(quán)已移轉(zhuǎn)于他人者,不得對(duì)于承買(mǎi)耕地之他人,主張優(yōu)先承買(mǎi)該地,僅能對(duì)于出租人,請(qǐng)求損害賠償。而“耕地三七五減租條例”上規(guī)定的耕地承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則被公認(rèn)具有物權(quán)效力。之所以有這樣的差別,實(shí)在是因?yàn)楹笳咭瀼氐姆鲋沧愿r(nóng)的社會(huì)政策比前者待貫徹的保護(hù)作為弱者的承租人的社會(huì)政策來(lái)的更急迫、更緊要。
那么,我們究竟應(yīng)該賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以什么樣的效力呢?筆者認(rèn)為,應(yīng)該賦予其債權(quán)效力。理由在于:
(1)如果說(shuō)在房屋租賃和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)還沒(méi)有充分發(fā)育的時(shí)代,承租人因不能獲得其承租房屋的所有權(quán)而極有可能會(huì)面臨流離失所、無(wú)處棲身的窘迫的話,那么這種可能性在房屋租賃、出售廣告鋪天蓋地、租賃小傳單爬滿天橋欄桿的今天的確不太可能出現(xiàn)了。房屋所有人侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)固然會(huì)因推翻承租人基于承租房建立的一系列經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系而致承租人受有損失,但是這個(gè)損失完全可以通過(guò)由出租人承擔(dān)違約責(zé)任加以貨幣化賠償來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。再考慮到“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)則,法律實(shí)在沒(méi)有必要確保房屋承租人必須獲得其承租房屋的所有權(quán)。
(2)賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力,對(duì)房屋所有人過(guò)于苛刻。學(xué)者在反對(duì)繼續(xù)保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)曾經(jīng)使用過(guò)這個(gè)理由。筆者反對(duì)以此理由來(lái)否定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在價(jià)值,但認(rèn)為此理由可以用來(lái)解釋為什么不能賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)物權(quán)效力。急于出售房屋的出租人真的可能在等待承租人決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的時(shí)間段里錯(cuò)失良機(jī)(比如,第三人不愿意等待)。在出租人過(guò)了此村,難尋他店的時(shí)候,處于完全主動(dòng)地位的承租人會(huì)作出什么樣的決定,真的讓出租人心里發(fā)虛。而如果房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅具債權(quán)效力,那么,出租人可以在比較機(jī)會(huì)成本(是先出手房屋而承擔(dān)違約責(zé)任還是等待優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的意思表示)之后,作出一個(gè)判斷。還應(yīng)看到,有時(shí)候,房屋的買(mǎi)賣(mài)并不會(huì)使房屋所有人與該房屋徹底脫離干系,如某大樓的所有人只出賣(mài)由他人承租的該樓部分樓層?;蛟S承租人對(duì)該樓層的使用方式早已給出租人帶來(lái)雙方在訂立租賃合同時(shí)并未充分預(yù)見(jiàn)的不利益,如承租人籍己承包的樓層開(kāi)店設(shè)鋪,導(dǎo)致該樓往來(lái)人員過(guò)于稠密、或承租人所經(jīng)營(yíng)之項(xiàng)目正與所有人形成利益競(jìng)爭(zhēng)等。此種情形之下,出租人更愿意在承擔(dān)違約責(zé)后送走承租人。但剛性的物權(quán)效力卻會(huì)讓房屋所有人永遠(yuǎn)處于“請(qǐng)神容易送神難”的被動(dòng)境地,而這極有可能在無(wú)形中形成房屋租賃交易壁壘、提高房屋租賃交易成本。有人會(huì)說(shuō),房屋所有人在租賃期內(nèi)不賣(mài)房屋不就可以解脫嗎?可問(wèn)題是這又會(huì)讓房屋所有人承擔(dān)房屋價(jià)錢(qián)歷時(shí)下跌的巨大風(fēng)險(xiǎn)。更應(yīng)注意,承租人是弱者的推定并非放之四海而皆準(zhǔn)的絕對(duì)真理——尤其是在租賃形態(tài)紛繁復(fù)雜的今天(比如財(cái)大氣粗的公司租用一個(gè)寫(xiě)字樓),店大欺客、客大欺店的辨正關(guān)系要求法律在結(jié)合現(xiàn)實(shí)情形產(chǎn)生一個(gè)基本判斷、形成一個(gè)基本保護(hù)傾向的同時(shí),留些柔性,保證自己適用的公平。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)若被賦予物權(quán)效力則太嫌剛硬,真的不如賦予欺債權(quán)效力更顯平衡。
(3)賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力,也不一定對(duì)承租人有利。最為典型的情形是:租賃關(guān)系仍在存續(xù),房屋所有人(出租人)將房屋賣(mài)于第三人卻不履行自己對(duì)承租人的通知義務(wù)。待不知情的承租人經(jīng)多方努力于他處購(gòu)得房屋之后,出租人方將租賃房屋出賣(mài)的情況告訴承租人。在這里,物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可能無(wú)法保護(hù)承租人的利益——已在他處購(gòu)房的承租人即使經(jīng)由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使把租賃房屋的所有權(quán)變動(dòng)到自己名下也可能會(huì)蒙受重大不利益,因?yàn)槌凶馊丝赡懿⒉恍枰獌商鬃》?。法律在此何為?回過(guò)頭來(lái)看,債權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則可以讓承租人先在自己和房屋所有人之間成立一個(gè)以“同等條件”為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同,進(jìn)而要求房屋所有人負(fù)履行不能的違約責(zé)任。
(4)反對(duì)賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以物權(quán)效力,最有力的理由是保護(hù)第三人利益,維護(hù)交易安全。某項(xiàng)權(quán)利是否可以具備物權(quán)性,取得對(duì)世效力,很重要的一點(diǎn)是看它是否具備公示性。權(quán)利具備了公示性,方能對(duì)抗第三人。否則,會(huì)致使財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)方人人自危,嚴(yán)重?fù)p害交易安全。我們來(lái)看優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否具備了公示性。就目前法律所能找到的公示方法,無(wú)非兩種,一是“占有”,二是“登記”。以“占有”來(lái)作為一項(xiàng)可以先于他人購(gòu)買(mǎi)房屋這一不動(dòng)產(chǎn),顯然過(guò)于草率。那就靠“登記”了。但在我國(guó),除了極少數(shù)城市外,房屋租賃合同是不需要登記公示的。[31]有人主張,法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),都應(yīng)該具有物權(quán)性效力,其理由或?yàn)椋?ldquo;在法定先買(mǎi)權(quán),并不須為預(yù)告登記,而其權(quán)利本身已具有預(yù)告登記之效力。”[32]或?yàn)榉ǘ▋?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)均基于某項(xiàng)特殊的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)政策而設(shè)立,如不賦予其物權(quán)效力,恐難達(dá)致該政策之目的。所以法律如果“僅規(guī)定先買(mǎi)權(quán),而未明文規(guī)定其物權(quán)的效力者,解釋上亦應(yīng)予以物權(quán)的效力。”[33]但這兩個(gè)理由都經(jīng)不起推敲。法律明文規(guī)定的權(quán)利都具有預(yù)告登記的效力嗎?法律明確規(guī)定保護(hù)債權(quán)——依法成立的合同受法律保護(hù)[34],那是否意味所有債權(quán)都有預(yù)告登記之效力,都被賦予了對(duì)抗效力?至于第二項(xiàng)理由,筆者前面已經(jīng)論述過(guò)了,賦予某項(xiàng)權(quán)利何種效力都是法政策綜合考慮當(dāng)前各種情勢(shì)輕重緩急(包括認(rèn)清各項(xiàng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)政策)之后作出的決斷和安排,不能依某項(xiàng)權(quán)利是基于某項(xiàng)政策而設(shè)就推出其有物權(quán)效力。關(guān)鍵還是要看由現(xiàn)實(shí)決定的該項(xiàng)政策的緊迫性、重要性。如果說(shuō)保護(hù)房屋承租人也是一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)或社會(huì)政策,那么該政策的緊迫性、重要性,本文已在上面分析過(guò)了。
三、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件
我國(guó)合同法第230條的規(guī)定:“出租人出賣(mài)租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”據(jù)此,承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)須具備兩個(gè)條件,一是須出租人“出賣(mài)租賃房屋”;二是須承租人以“同等條件”表示購(gòu)買(mǎi)。另外,根據(jù)形成權(quán)的一般理論和各國(guó)立法實(shí)踐,房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使還應(yīng)該在一定的期限內(nèi)進(jìn)行。在此需要先提到的一個(gè)問(wèn)題是,出租人的通知是不是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。有人認(rèn)為出租人未履行通知義務(wù)是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件[35],有人則認(rèn)為出租人履行通知義務(wù)是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。[36]筆者認(rèn)為不能將出租人是否履行通知義務(wù)作為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。如果出租人不履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件,那么勢(shì)必造成出租人一旦履行通知義務(wù),承租人就不能再行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況;如果出租人履行通知義務(wù)是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件,那么在出租人不為通知,承租人自行得知出租人出賣(mài)信息的情況下,承租人同樣不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。很顯然,這兩種情況對(duì)承租人來(lái)講都是不公平的。所以出租人的通知不能作為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的條件。
下面來(lái)具體分析房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的三個(gè)條件。
(一)出租人出賣(mài)租賃房屋
出租人出賣(mài)租賃房屋即是與他人進(jìn)行就租賃房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。何謂“買(mǎi)賣(mài)”?“買(mǎi)賣(mài),謂當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)于他方,他方支付價(jià)金之契約。”[37]我國(guó)《合同法》第130條規(guī)定,買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同??此泼髁说馁I(mǎi)賣(mài)概念,在現(xiàn)實(shí)中卻變得復(fù)雜難辨——大量“視為出賣(mài)”的規(guī)定讓人撓頭?!侗本┦蟹课葙I(mǎi)賣(mài)管理暫行規(guī)定》里面的“房屋買(mǎi)賣(mài)”包括房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價(jià)投資、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等情況;而《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》亦將“以房地產(chǎn)出資,并已轉(zhuǎn)為合資企業(yè)擁有的;以土地使用權(quán)與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),并以產(chǎn)權(quán)分成的;以房地產(chǎn)作價(jià)入股的;以房地產(chǎn)抵債的;收購(gòu)、合并或分立企業(yè)時(shí),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人的等情形視為出賣(mài)。需要解答的問(wèn)題是:這些“視為買(mǎi)賣(mài)”的情形下,房屋承租人能否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?有學(xué)者認(rèn)為,對(duì)于這些“視為出賣(mài)”的情況,應(yīng)否允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),需區(qū)分具體情況來(lái)處理,不能一概而論。首先,在房屋所有人以房屋的所有權(quán)出資、因企業(yè)的收購(gòu)、合并或者分立而變更房屋所有人、以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋的情況下,由于房屋所有人的目的并不在于通過(guò)出讓房屋所有權(quán)而取得價(jià)金,而是具有獲取房屋價(jià)金之外的其他目的,因此這些情形即使視為房屋的“出售”,承租人也不可能具備第三人所提供的“同等條件”,從而無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其次,在出租人決定進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的交換時(shí),因出租人之目的在于獲得第三人的房屋所有權(quán),而第三人所提供的房屋,就其大小、位置、環(huán)境等綜合情況衡量,無(wú)疑是獨(dú)一無(wú)二的,不會(huì)存在“同等條件”,所以承租人也不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。不過(guò),如果第三人所提供交換的并不是房屋,而是其他具有替代性的物品,那么只要承租人能夠提供同樣內(nèi)容的給付,則仍然可以主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最后,在出租人以房屋抵債的情況下,因其目的在于通過(guò)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而代替金錢(qián)的給付,從這個(gè)角度說(shuō),與房屋買(mǎi)賣(mài)并無(wú)不同,所以應(yīng)當(dāng)允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在這方面,《澳門(mén)民法典》第1308條關(guān)于共有人以其份額向第三人作代物清償時(shí),其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定,可資參照。[38]上述看法有很大的合理性,但筆者也不完全贊同。筆者認(rèn)為:純粹意義上的房屋出賣(mài)(即出售房屋所有權(quán),換取價(jià)金),是“關(guān)于交易之基本的契約”[39],也應(yīng)該是出租人所能為的一種基本交易行為。從理論上講,房屋所有人通過(guò)等價(jià)交換后,所獲得的價(jià)金會(huì)與其房屋價(jià)值大體相當(dāng),不會(huì)獲得額外暴利。而上述“視為買(mǎi)賣(mài)”的很多行為都是一種以房屋價(jià)值進(jìn)行投資的行為(交換房屋產(chǎn)權(quán)的“互易”除外)。而投資行為,相對(duì)于純粹意義上的買(mǎi)賣(mài)行為來(lái)講,是一種更為高級(jí)的、出賣(mài)人享有更大自由度且可以期待獲取超額利潤(rùn)的行為。法律對(duì)出租人的基本交易行為(純粹意義上的買(mǎi)賣(mài)),尚且忍心加以限制(承租人可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)),為何反倒不能對(duì)投資行為加以限制呢?舉重以明輕,故一般來(lái)講,上述“視為買(mǎi)賣(mài)”的情形下,承租人皆應(yīng)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
現(xiàn)在來(lái)探討拍賣(mài)的情況下,承租人是否可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。根據(jù)《法國(guó)民法典》第815—15條和《瑞士民法典》第681條的規(guī)定,在拍賣(mài)的情況下,權(quán)利人仍然可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在我國(guó),按照《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《拍賣(mài)法》)第3條的規(guī)定,拍賣(mài)乃是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式,將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式??梢?jiàn),拍賣(mài)雖然是一種比較特殊的、法律設(shè)有特別規(guī)則的交易方式,但其含義尚未逸出“買(mǎi)賣(mài)”的文義范圍之外。因此,從解釋論的角度來(lái)說(shuō),對(duì)《合同法》第230條所規(guī)定的“出賣(mài)”一詞進(jìn)行文義解釋的結(jié)果,并不能將拍賣(mài)排除在外,也就是說(shuō),在房屋拍賣(mài)的情況下,承租人仍然有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[40]楊與齡先生也認(rèn)為:“強(qiáng)制拍賣(mài),亦為買(mǎi)賣(mài)之一種,自不影響優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人之權(quán)利……故不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)拍定或交債權(quán)人承受時(shí),執(zhí)行法院知有優(yōu)先承受權(quán)利人者,得依法通知其于法定期限內(nèi)表示愿否優(yōu)先承受。無(wú)法定期限者,則應(yīng)在執(zhí)行法院所定期限內(nèi)行使優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)。優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人于接到通知后,逾期未表示者,其優(yōu)先權(quán)視為放棄,執(zhí)行法院得交由拍定人承買(mǎi)。”[41]但也有不同看法——拍賣(mài)雖然屬于買(mǎi)賣(mài)的一種方式,但畢竟法律設(shè)有特別規(guī)定;它既然以“價(jià)高者得”為原則,當(dāng)不會(huì)存在兩個(gè)競(jìng)買(mǎi)人以相同的報(bào)價(jià)而分別成交的問(wèn)題。在拍賣(mài)的情況下,如果他人拍賣(mài)成交后再允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),則應(yīng)買(mǎi)之人勢(shì)必銳減,賣(mài)價(jià)難免偏低,一方面不利于債權(quán)人及拍賣(mài)物之所有人,他方面也不免造成偏惠優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的結(jié)果。[42]而且還會(huì)影響拍賣(mài)行為的公信力。所以,就房屋拍賣(mài)而言,未來(lái)立法不應(yīng)允許承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[43]筆者認(rèn)為拍賣(mài)因其設(shè)計(jì)精巧(如有拍賣(mài)底價(jià),競(jìng)買(mǎi)程序等),一般能給予出賣(mài)人的利益要高于普通買(mǎi)賣(mài)。再依舉重明輕之理,自應(yīng)允許房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。話說(shuō)回來(lái),反對(duì)承租人于拍賣(mài)情形行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的理由同樣可以用來(lái)反對(duì)承租人于普通買(mǎi)賣(mài)情形行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)——第三人擔(dān)心自己與出租人的辛苦談判到頭來(lái)只為承租人“做嫁衣裳”,從而“應(yīng)買(mǎi)之人勢(shì)必銳減,賣(mài)價(jià)難免偏低”。法律容忍了普通買(mǎi)賣(mài)中這一低效率情形的發(fā)生可能,亦可以容忍拍賣(mài)中的同樣可能。所以,2005年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條第一款規(guī)定:“拍賣(mài)過(guò)程中,有最高應(yīng)價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受,如無(wú)更高應(yīng)價(jià),則拍歸優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià),而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的,則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人。”
還有幾種情況需要提到:
(1)贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承而使租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下,因?yàn)樯鲜鲂袨榻詾闊o(wú)償法律行為,根本無(wú)價(jià)額可言,出租人無(wú)因此而獲得意外利益的可能[44],不在“出賣(mài)”的文義范圍之內(nèi),故而承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),至為顯然。在混合贈(zèng)與的情況下,雖兼有買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與的因素,但究其實(shí)質(zhì)仍以贈(zèng)與的性質(zhì)為主,它更多地考慮到出讓人與受讓人之間的人身信任關(guān)系,與純粹的買(mǎi)賣(mài)終究不同,故于此情形承租人亦不得主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
(2)按照《德國(guó)民法典》第570b條之(1)的規(guī)定,如果出租人將住房出賣(mài)給其家庭成員、家屬或其法定繼承人的,則承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這種做法可資贊同,因?yàn)榧彝コ蓡T之間的房屋買(mǎi)賣(mài),不免具有濃厚的人身色彩,與純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系終究有所不同。我國(guó)《合同法》雖無(wú)類(lèi)似規(guī)定,但在操作上不妨采取同樣的解釋。[45]
(3)互易。作為古老的以物物交易方式在現(xiàn)代的延續(xù),互易雖然為法律所允許準(zhǔn)用關(guān)于買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定,但其與買(mǎi)賣(mài)仍有較大的不同。通過(guò)互易,出租人獲得的是非代替物,這就使得承租人無(wú)法行使先買(mǎi)權(quán)。另外,買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人比較單純的注重利益的交換,而互易則重在特定物之交換,當(dāng)事人往往希望通過(guò)物之交換獲得其在市場(chǎng)中難以買(mǎi)到的特定物,即使在單純的金錢(qián)價(jià)值上受有損害也在所不惜。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域尤為如此。例如,房屋主人為了擺脫現(xiàn)居的生活環(huán)境,寧愿以犧牲部分住房面積為代價(jià)與另一面積稍小的房屋互易,而搬遷至另一完全陌生的環(huán)境之中。在這種情形下中,房屋出租人便不能行使先買(mǎi)權(quán)。[46]
(二)同等條件
同等條件是對(duì)房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制。有學(xué)者闡述了作出此種限制的意義:這首先尊重了作為出賣(mài)人的所有人的所有權(quán),不至于因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使,使出賣(mài)人的利益遭受損失。同時(shí),表明確立優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并沒(méi)有剝奪其他人的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)。如果不能提供同等條件,則按價(jià)高者得的市場(chǎng)原則決定物的歸屬,因此不違反公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。[47]
但對(duì)于同等條件的具體內(nèi)涵是什么的問(wèn)題,大家看法各異?!兜聡?guó)民法典》第505條第2款規(guī)定:“一經(jīng)行使先買(mǎi)權(quán),先買(mǎi)權(quán)人與先賣(mài)義務(wù)人之間的買(mǎi)賣(mài)即按照先賣(mài)義務(wù)人與第三人約定的相同的條款而成立。”[48]有人主張,應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)法的上述經(jīng)驗(yàn),采用“相同條款”作為先買(mǎi)權(quán)人行使權(quán)利的條件。但這種所謂的“絕對(duì)等同說(shuō)”關(guān)于“同等條件”的內(nèi)容,在適用中過(guò)于苛刻,先買(mǎi)權(quán)在現(xiàn)實(shí)中恐有不能實(shí)現(xiàn)之虞。[49]而事實(shí)上,《德國(guó)民法典》在505條第2款規(guī)定之后,也用下列條款對(duì)“相同條款”進(jìn)行了緩和:
——507條:第三人對(duì)合同中先買(mǎi)權(quán)人不能履行的從給付負(fù)有義務(wù)的,先買(mǎi)權(quán)人可以支付從給付的價(jià)金代替給付。從給付不能以金錢(qián)估價(jià)時(shí),不得行使先買(mǎi)權(quán);但無(wú)此給付,與第三人的合同亦能成立,對(duì)此種給付的約定不予考慮。
——509條(延期支付價(jià)金)
(1) 如果在合同中允許第三人延期支付價(jià)金,先買(mǎi)權(quán)人只能在為延期支付的價(jià)金提供擔(dān)保時(shí),始得請(qǐng)求延期付款。
(2) 土地為先買(mǎi)權(quán)標(biāo)的物的,只有在約定就土地上為延期付款設(shè)定抵押權(quán),或者因抵充部分價(jià)金而承擔(dān)在該土地上設(shè)有抵押權(quán)的債務(wù)時(shí),才無(wú)需提供擔(dān)保。注冊(cè)的船舶或者建造中的船舶為先買(mǎi)權(quán)標(biāo)的物的,準(zhǔn)用上述規(guī)定。[50]
現(xiàn)在讓我們來(lái)具體分析同等條件的構(gòu)成問(wèn)題。
作為買(mǎi)賣(mài)合同的一種,房屋買(mǎi)賣(mài)行為必然要包含買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物和價(jià)金兩大條款。房屋買(mǎi)賣(mài)的條件是否等同,首先要看標(biāo)的物和價(jià)金兩大條款是否等同。
(1)標(biāo)的物條款。有關(guān)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的爭(zhēng)訟中,當(dāng)事人爭(zhēng)訟對(duì)象就是同一房屋,所以標(biāo)的物條款本不會(huì)產(chǎn)生是否等同的疑問(wèn)。但是,在高層建筑非常普遍的今天,此類(lèi)問(wèn)題便產(chǎn)生了。本案即是一個(gè)例證。設(shè)想一幢大樓的所有者欲整體出售該樓,但該樓某個(gè)房間單元又已被某承租人承租,第三人購(gòu)得該幢大樓后,某承租人站出來(lái)主張對(duì)自己所租房間的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)——這里,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的和出租人出賣(mài)的標(biāo)的并不同一,前者為后者所包含——此時(shí),是否就可以承租人和第三人買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的本就不同,根本不符合“同等條件”而對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不予理睬呢?不予理睬?實(shí)難講通,小小承租人在巍巍樓宇前更像“弱者”;推翻其以承租房屋為基礎(chǔ)建立起的各種關(guān)系同樣會(huì)給他傷害;給予理睬?欲購(gòu)整幢大樓的第三人允許自己的“領(lǐng)地”上存在“國(guó)中之國(guó)”嗎?若因此導(dǎo)致第三人拂袖離去,所有人將會(huì)遭受重大損失?;仡櫛疚闹鲝埖馁x予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以債權(quán)效力的觀點(diǎn),此難題便會(huì)迎刃而解。依然保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)——第三人同意購(gòu)買(mǎi)樓房除該承租房屋以外的所有部分,滿足承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),自然皆大歡喜;第三人不愿作此分割的,所有人出賣(mài)整幢樓房于第三人后,承擔(dān)對(duì)承租人的違約責(zé)任,賠償其損失即可。
(2)價(jià)金條款。首先是價(jià)金數(shù)額等同,即承租人允諾支付的價(jià)款數(shù)額應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的價(jià)款。其次,關(guān)于價(jià)款的支付方式,也應(yīng)等同于第三人允諾的方式。例如,第三人允諾一次付清者,承租人不得主張分期支付。不過(guò),如果出租人允許第三人分期付款,則承租人除非為出租人提供了充分而適當(dāng)?shù)姆幢#駝t不能請(qǐng)求分期付款。《德國(guó)民法典》第509條對(duì)此設(shè)有明文規(guī)定,可資參照。之所以如此,乃是因?yàn)槊總€(gè)人的信用及支付能力未盡相同,出租人信賴第三人的支付能力,承租人卻未必能贏得同樣的信賴。[51]
除開(kāi)上述兩大條款外,“同等條件”是否也包含其他交易條件的等同?有學(xué)者根據(jù)《德國(guó)民法典》第507條的規(guī)定認(rèn)為第三人允諾對(duì)出租人負(fù)擔(dān)從給付義務(wù)的,除非該從給付義務(wù)可以用金錢(qián)作價(jià),或無(wú)此從給付義務(wù)出租人與第三人的合同亦能成立,否則承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[52]筆者表示贊同。據(jù)此,先看從給付是否為出租人和第三人成立買(mǎi)賣(mài)契約所必需,如不是必需,則在判斷同等條件時(shí)不考慮該從給付約定;如是必須,再看該從給付是否可用金錢(qián)來(lái)衡量。如果該從給付不可用金錢(qián)來(lái)衡量,承租人就不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);反之,承租人可在用金錢(qián)代替該從給付后行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)然,在確定哪些從給付為成立契約所必需時(shí)需要法官豐富的經(jīng)驗(yàn)和充足的智慧,這不是法律條文本身所能解決的問(wèn)題。
綜上,筆者認(rèn)為,確定“同等條件”需要通盤(pán)考慮上述因素后作出決定,而不能單考察某一個(gè)條件(如價(jià)金數(shù)額相同)便做定論。另外,依舉重明輕之原則,如果承租人提供的條件優(yōu)于第三人提供的條件,承租人自然可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
(三)合理期限
學(xué)者普遍認(rèn)為,形成權(quán)不是請(qǐng)求權(quán),因而它不受訴訟實(shí)效的限制。但形成權(quán)持續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生不良后果,并且形成權(quán)因權(quán)利人的不行使將會(huì)使形成權(quán)的效力減弱。因此,形成權(quán)在一定的時(shí)期內(nèi)不行使,將導(dǎo)致其消滅。此一期間被稱(chēng)為除斥期間。[53]房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為一種形成權(quán),理所當(dāng)然的應(yīng)該適用除斥期間。如此,才能發(fā)揮優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的積極作用,即首先有利于民事主體在特定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中取得自己所需要的財(cái)產(chǎn),以滿足其工組和生活的特殊需要;其次有利于發(fā)揮物的效用,以達(dá)到物盡其用;再次有利于交易安全,維護(hù)正常的財(cái)產(chǎn)流通秩序和社會(huì)安定。[54]
各國(guó)立法對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間規(guī)定不一。德國(guó)民法典第510條規(guī)定:“(1)先賣(mài)義務(wù)人應(yīng)將其與第三人訂立的合同的內(nèi)容,立即通知先買(mǎi)權(quán)人。第三人的通知可以代替先賣(mài)義務(wù)人的通知。(2)土地的優(yōu)先權(quán)只能在收到通知后兩個(gè)月內(nèi)行使,其他標(biāo)的物的先買(mǎi)權(quán)只能在收到通知后一個(gè)星期內(nèi)行使。對(duì)行使先買(mǎi)權(quán)約定有期限的,以約定期限代替法定期限。”[55]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第426條之二第二款規(guī)定:“前項(xiàng)情形,出賣(mài)人應(yīng)將出賣(mài)條件以書(shū)面通知優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人。優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人于通知達(dá)到后十日內(nèi)未以書(shū)面表示承買(mǎi)者,視為放棄”。[56]我國(guó)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中國(guó)人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(試行)第118條規(guī)定,“出租人出賣(mài)出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”,國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條也規(guī)定,“房屋所有人出賣(mài)出租房屋,須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”可以看出,我們國(guó)家的法律對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)除斥期間的規(guī)定方式和其他國(guó)家或地區(qū)的規(guī)定是有區(qū)別的:我國(guó)是從出租人的角度規(guī)定出租人應(yīng)于出賣(mài)標(biāo)的物前的某一段時(shí)間通知承租人,他國(guó)或地區(qū)是從承租人的角度規(guī)定承租人應(yīng)于受到通知后的一定時(shí)間內(nèi)為購(gòu)買(mǎi)的意思表示。有學(xué)者認(rèn)為:“這雖然是兩種不同的立法模式,但其欲達(dá)致的目標(biāo)卻是相同的。”[57]筆者對(duì)此持不同看法。首先需要明白:該除斥期間的規(guī)定是適用房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,既然如此,立法的表述形式應(yīng)該是房屋承租人在哪段時(shí)間內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及逾期的后果,而不是規(guī)定他人應(yīng)該提前一段時(shí)間履行通知義務(wù)。實(shí)踐中,我國(guó)“提前三個(gè)月”的立法模式也帶來(lái)了很大的問(wèn)題。第一,“出賣(mài)出租房屋”究竟是指出賣(mài)意向還是出賣(mài)要約還是出賣(mài)契約訂立?第二,“提前三個(gè)月”的立法技巧讓承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)那么容易“受傷”,并且讓其“傷勢(shì)”呈現(xiàn)“輕微傷”、“輕傷”、“重傷”等多種狀態(tài)——出租人提前2個(gè)月通知給承租人造成的傷害可能是“輕微傷”;提前1個(gè)月造成的傷害可能是“輕傷”;僅提前10天造成的傷害是“重傷”……法律何苦自尋煩惱,將自己推入這說(shuō)不清、道不明的漩渦?相形之下,從承租人的角度規(guī)定承租人應(yīng)于受到通知后的一定時(shí)間內(nèi)為購(gòu)買(mǎi)的意思表示,顯得干凈、明快——出租人通知了,除斥期間的起算點(diǎn)就確定了;出租人不通知,承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就受到了侵犯。
另外一個(gè)問(wèn)題是:如果出賣(mài)人不履行通知義務(wù),房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間從何起算?筆者認(rèn)為可以借鑒《合同法》第55條的規(guī)定——具有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán),其撤銷(xiāo)權(quán)消滅——將此情形下房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)除斥期間的起算點(diǎn)規(guī)定為“房屋承租人知道或應(yīng)當(dāng)知道優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使事由時(shí)”,除斥期間的長(zhǎng)度為一年。[58]
四、結(jié)論
房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度確有存在之必要。但對(duì)其賦予何種效力則必須結(jié)合中國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情綜合思量之后再予確定。通過(guò)分析,我們認(rèn)為應(yīng)該賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以債權(quán)效力并認(rèn)為它是形成權(quán)之一種。一旦明確房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力和性質(zhì),探討它的行使條件就比較輕松了——尤其是本案所關(guān)涉的房屋承租人所承租的房屋與出租人賣(mài)與第三人的房屋是否需要完全同一的問(wèn)題就比較容易得到解決?;氐奖景?,我們首先可以肯定的是,原告對(duì)自己承租的浩達(dá)大廈內(nèi)的380平方米的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在此前提下,對(duì)案件的分析思路恐怕應(yīng)該是這樣的:在浩達(dá)通商經(jīng)貿(mào)公司沒(méi)有履行通知義務(wù)從而侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況下,原告可以經(jīng)由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使,基于自己?jiǎn)畏揭馑急硎荆▊鶛?quán)性形成權(quán)),依“同等條件”直接在自己和浩達(dá)通商經(jīng)貿(mào)公司之間形成買(mǎi)賣(mài)原告承租的380平方米房屋的合同,然后要求出租人承擔(dān)債務(wù)不能履行的合同責(zé)任。
注釋:
[1] 值得注意的是中外學(xué)者及法條對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的稱(chēng)謂略有差異。除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的稱(chēng)謂外,還有先買(mǎi)權(quán)、優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)、優(yōu)先承受權(quán)等等。這些稱(chēng)謂只是用字差別,所指內(nèi)容沒(méi)有不同。很多學(xué)者甚至在同一本書(shū)中混雜采用上述稱(chēng)謂。為與中國(guó)《合同法》中的相關(guān)用詞保持一致,本文采用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的稱(chēng)謂。
[2]王澤鑒:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第一冊(cè)),《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版,第505頁(yè)。
[3] 王利明:《民商法研究(修訂本)》(第2輯),《共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究》,法律出版社2001年版,第380頁(yè)。
[4] 《德國(guó)民法典》,鄭沖、賈紅梅譯,法律出版社2001年出版。
[5] 鄭玉波:《論先買(mǎi)權(quán)》,載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。
[6] 參見(jiàn)蔡養(yǎng)軍《我國(guó)法律中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)評(píng)析》,載《學(xué)?!?002年第5期。
[7] 參見(jiàn)孔慶明等編著:《中國(guó)民法史》,吉林人民出版社1996年版,第256頁(yè)。
[8] 參見(jiàn)劉文娟《優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法比較研究》,載《貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2003第7期。
[9] 轉(zhuǎn)引劉文娟《優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法比較研究》,載《貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2003第7期。。
[10] 劉文娟:《優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法比較研究》,載《貴州警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2003第7期。。
[11] 鄭玉波,《論先買(mǎi)權(quán)》,載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。
[12] 王利明:《民商法研究(修訂本)》(第2輯),《共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究》,法律出版社2001年版,第380頁(yè)。
[13] 參見(jiàn)王崇敏《不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)探析》,載《行政與法》2002年第6期。
[14] 鄭玉波先生指出:“約定的先買(mǎi)權(quán)與法定的先買(mǎi)權(quán),此系以先買(mǎi)權(quán)之發(fā)生原因?yàn)閰^(qū)別標(biāo)準(zhǔn)而分的。所謂約定的先買(mǎi)權(quán),即由當(dāng)事人以契約訂定者是也,此種先買(mǎi)權(quán),我民法(臺(tái)灣地區(qū),筆者注)雖無(wú)規(guī)定,但依契約自由原則言之,當(dāng)事人間如有此約定,自亦應(yīng)承認(rèn)其有效。所謂法定的先買(mǎi)權(quán),乃法律上明文規(guī)定者是也。”參見(jiàn)鄭玉波《論先買(mǎi)權(quán)》,載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。
[15] 參見(jiàn)王澤鑒《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第一冊(cè)),《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版,第495頁(yè)。
[16] 蔣人文:《論優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《社會(huì)科學(xué)家》2001第5期。
[17] 參見(jiàn)戴孟勇《先買(mǎi)權(quán)的若干理論問(wèn)題》,載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2001年第1期。
[18] 德國(guó)民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”都分別規(guī)定有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和債權(quán)效力優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
[19] 鄭玉波:《論先買(mǎi)權(quán)》,載臺(tái)灣《法令月刊》第二十五卷第十二冊(cè)。
[20] 王澤鑒:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第一冊(cè)),《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版,第508頁(yè)。
[21] 王澤鑒:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第一冊(cè)),《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版,第506頁(yè)。
[22] [德]拉倫茨:《法學(xué)方法論》,陳愛(ài)娥譯,商務(wù)印書(shū)館2003年版,第321頁(yè)。
[23] 轉(zhuǎn)引自王利明《民商法研究》第2輯,法律出版社2001年版,第388頁(yè)。
[24] 王澤鑒:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第一冊(cè)),《附條件買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)受人之期待權(quán)》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版,第145頁(yè)。
[25] 王利明,《民商法研究》第2輯,法律出版社2001年版,第388頁(yè)。
[26] 王澤鑒:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第一冊(cè)),《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版,第493頁(yè)。
[27] 寧紅麗:《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。
[28] 王澤鑒:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第一冊(cè)),《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版,第507頁(yè)。
[29] 承認(rèn)物權(quán)行為理論的學(xué)者認(rèn)為:享有物權(quán)效力的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不能撤銷(xiāo)出租人和第三人締結(jié)的買(mǎi)賣(mài)契約,“蓋優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之行使,系以出租人和第三人定有買(mǎi)賣(mài)契約為條件,故不能徑認(rèn)為此項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)行為有害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),而為撤銷(xiāo),否則將自相矛盾。其得撤銷(xiāo)者,系移轉(zhuǎn)所有權(quán)之物權(quán)行為。”參見(jiàn)王澤鑒《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第一冊(cè)),《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版,第510頁(yè)。
[30] 比如在買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后,房屋所有人擺出自己將不再出售房屋的姿態(tài),導(dǎo)致承租人根本不知該如何行使自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)——是主張自己直接取得房屋所有權(quán),還是主張房屋所有人承擔(dān)違約責(zé)任,二者在法律上都沒(méi)有明確根據(jù)。另外,筆者假想了一種情況:買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后,承租人因與出租人斗氣而不主張購(gòu)買(mǎi)怎么辦?出租人的利益怎么保護(hù)?這些問(wèn)題要求我們:一要明確房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力;二要在明確其效力的前提下,通過(guò)法律條文揭示其運(yùn)行規(guī)則,從而衡平各方利益。
[31] 筆者目前只發(fā)現(xiàn)《上海市房屋租賃條例》中規(guī)定,房屋租賃合同由租賃當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。沒(méi)有備案登記的,不得對(duì)抗第三人。
[32] 史尚寬:《民刑法論叢》,臺(tái)灣榮泰印館1973版,第151至153頁(yè)。
[33] 鄭玉波:《論先買(mǎi)權(quán)》,載臺(tái)灣《法令月刊》第25卷第12冊(cè)。
[34] 參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)合同法》第8條第二款。
[35] 尹暹賓:《租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究》,載“法律教育網(wǎng)”(www.chinalawedu.com)。
[36] 臺(tái)灣“司法院”大法官釋字第124號(hào)解釋?zhuān)?ldquo;(承租人優(yōu)先承受之權(quán))必須出租人將典賣(mài)條件以書(shū)面通知承租人后,始有表示承受或放棄承受之言。”參見(jiàn)王澤鑒《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第一冊(cè)),《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版,第490頁(yè)。
[37] 史尚寬:《債法各論》,中國(guó)政法大學(xué)出版社2000版,第1頁(yè)。
[38] 戴孟勇:《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2004年第4期。
[39] 史尚寬:《債法各論》,中國(guó)政法大學(xué)出版社2000版,第1頁(yè)。
[40] 戴孟勇:《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2004年第4期。
[41] 轉(zhuǎn)引自肖建國(guó)《強(qiáng)制拍賣(mài)中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)》,載《人民法院報(bào)》,2005年3月20日。
[42] 王澤鑒:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(第一冊(cè)),《優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)之法律性質(zhì)》,中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版第507頁(yè)。
[43] 戴孟勇:《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2004年第4期。
[44] 寧紅麗:《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。
[45] 戴孟勇:《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2004年第4期。
[46] 寧紅麗:《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。
[47] 王利明:《民商法研究(修訂本)》(第2輯),《共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究》,法律出版社2001年版,第380頁(yè)。
[48]《德國(guó)民法典》,鄭沖、賈紅梅譯,北京,法律出版設(shè)2001年版。
[49] 王利明,《民商法研究(修訂本)》(第2輯),《共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究》,法律出版社2001年版,第380頁(yè)。
[50] 該兩項(xiàng)規(guī)定皆引自前揭《德國(guó)民法典》中譯本。
[51] 戴孟勇:《房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2004第4期。
[52] 戴孟勇:《先買(mǎi)權(quán)的若干理論問(wèn)題》,載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2001第1期。
[53] 申衛(wèi)星:《形成權(quán)基本理論研究》,載《民商法論叢》第30卷,法律出版社2004年版,第27頁(yè)。
[54] 寧紅麗:《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。
[55] 《德國(guó)民法典》,鄭沖、賈紅梅譯,法律出版2001年版。
[56] 轉(zhuǎn)引自寧紅麗《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。
[57] 寧紅麗:《論承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》,載《廣西社會(huì)科學(xué)》2004年第9期。
[58] 參見(jiàn)戴孟勇:《先買(mǎi)權(quán)的若干理論問(wèn)題》,載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2001年第1期。
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