一、案情簡介
2007年冬，38歲的李桂鳳在密云南風(fēng)賓館里舉行了自己的第二次婚禮，再婚的丈夫王樹兵是密云農(nóng)民，踏實(shí)穩(wěn)重。去年經(jīng)人介紹，當(dāng)時離異的李桂鳳對王樹兵一見傾心，在兒子的祝福下，李桂鳳迎來了自己人生的第二個春。婚后，李桂鳳與王樹兵感情融洽，相敬如賓，唯一美中不足的，是經(jīng)濟(jì)有些拮據(jù)。

2007年7月，王樹兵所在的村子由于緊鄰密云縣城，縣里對李各莊進(jìn)行舊城改造，王樹兵參與拆遷后分得了兩套樓房。這對于拮據(jù)的王樹兵一家來說無異于天將橫財。王樹兵沒有兒子，兩個女兒都已結(jié)婚，為了緩解經(jīng)濟(jì)壓力，王樹兵決定賣掉一套房子?？傻搅硕址课萁灰字薪槟抢?，王樹兵才知道自己分得的兩套房屋因?yàn)榈靥庌r(nóng)村，屬于小產(chǎn)權(quán)房，不能買賣。回家的路上，王樹兵想到妻子李桂鳳在密云縣城還有一套樓房，回家便跟妻子商量將妻子的房子賣掉。“不行，那房子我已經(jīng)給我兒子了。”王樹兵得到的，是李桂鳳斬釘截鐵的拒絕。

李桂鳳說房子是留給兒子結(jié)婚用的，任憑王樹兵磨破了嘴也不同意賣。無奈下，舉起白旗的王樹兵商量說將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房留給李力結(jié)婚用，將李力的房子賣了貼補(bǔ)家用，并最終得到了李桂鳳母子的同意。

2008年1月，在房屋中介的介紹下，王樹兵以42萬元的價格將李桂鳳贈與李力的房屋賣給了張先生。償還了10余萬的外債，又裝修了新分的樓房，王樹兵手里的賣房款所剩無幾，但對于換房給李力的事卻只字不提。丈夫的態(tài)度讓李桂鳳心急如焚：兒子的房子不會成了泡影吧。在李桂鳳的催促下，2009年3月10日，王樹兵與李桂鳳母子補(bǔ)了一份換房協(xié)議，協(xié)議約定王樹兵拿自己一套小產(chǎn)權(quán)房與李桂鳳贈與李力的房屋兌換?？芍钡嚼盍?zhǔn)備結(jié)婚時，王樹兵的承諾依然沒有兌現(xiàn)。每次催促，得到的都是王樹兵“在等等”的答復(fù)。

李力一邊等著房子結(jié)婚，一邊又是繼父的“拒不兌現(xiàn)”。2009年10月，李力一直訴狀將繼父王樹兵訴至密云法院，要求繼父履行換房協(xié)議，交付承諾對換的小產(chǎn)權(quán)房。

法庭上王樹兵辯稱，王桂鳳的房子是2008年初賣的，李力拿出的換房協(xié)議是2009年簽訂的。換房協(xié)議簽訂時，標(biāo)的物已經(jīng)不存在了，故協(xié)議不具有真實(shí)性、合法性。王樹兵認(rèn)為自己是農(nóng)民，李力是居民，法律規(guī)定集體所有土地上的房屋不允許居民購置，所以換房協(xié)議無效。2009年11月6日，法院支持了王樹兵的答辯，駁回了李力的訴訟請求。

李力拿著判決書百口莫辯。當(dāng)初賣房時繼父說的鏗鏘有力、拍著胸脯保證等他畢業(yè)了一定給他一套房子結(jié)婚?，F(xiàn)在老婆有了，房子卻成了水月鏡花，當(dāng)初和藹的繼父花光了賣房款轉(zhuǎn)身就換了一副嘴臉。李力本想用法律保護(hù)自己的權(quán)益，沒想到結(jié)果是一敗涂地。

2009年12月28日，李力再次將繼父訴至法院，要求繼父王樹兵和母親李桂鳳返還本屬于自己房屋的42萬元賣房款。

二、分析意見

本案中，李桂鳳雖然與李力簽署了贈與協(xié)議，將其在前一段婚姻中分得的房產(chǎn)贈與李力，但并未辦理房屋的過戶手續(xù)。

我國《合同法》第185條規(guī)定，贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。李桂鳳與李力基于雙方的自愿簽訂了贈與協(xié)議，因此，李桂鳳與李力之間的贈與合同成立了。同時《合同法》第187條規(guī)定，贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。

我國《物權(quán)法》規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更以登記為準(zhǔn)，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)自登記時起權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。李桂鳳雖然將房屋贈與了李力李力，但并沒有依法辦理相應(yīng)的房屋過戶手續(xù)，因此從法律上講，李桂鳳與李力之間的贈與合同雖然成立但并未生效，該房屋在物權(quán)上并未發(fā)生變動，其法定的所有權(quán)人依然是李桂鳳。隨后，受李桂鳳的委托，王樹兵將上述房屋賣掉，賣房款由買主打到了李桂鳳的銀行卡上，因此李力此次請求法院判決李桂鳳、王樹兵返還42萬購房款的訴訟請求很難得到法院支持。

之后李力、李桂鳳、王樹兵三人補(bǔ)簽的《換房協(xié)議》并不具有法律效力，原因在于：李力等三人簽訂上述協(xié)議時，合同所涉及的房屋已于2007年賣給張先生，并辦理了過戶手續(xù)，此時，張先生才是“果園小區(qū)的房屋”的所有權(quán)人，此時李力決定將該房屋與繼父王樹兵的小產(chǎn)權(quán)房互換，實(shí)際上是無權(quán)處分的行為。我國合同法第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。張先生事后并未對李力簽訂的《換房協(xié)議》進(jìn)行追認(rèn)，也并未授予李力處分權(quán)，因此上述《換房協(xié)議》屬無效合同。法院判決駁回李力“履行換房協(xié)議”的訴訟請求是正確的。

此外，對于本案中所涉及的李力等三人“將王樹兵的小產(chǎn)權(quán)房與李力的商品房進(jìn)行互換”的想法，法律雖沒有明確的禁止性規(guī)定，但實(shí)際上，即便該《換房協(xié)議》能夠按約履行，以后一旦發(fā)生糾紛，李力的權(quán)利也很難得到保障。原因在于小產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)具有特殊性：一般地，“小產(chǎn)權(quán)房”主要分兩種，一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。應(yīng)當(dāng)明確的是，小產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。但這種合法的小產(chǎn)權(quán)房的銷售對象是有限制的：根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。綜上，本集體成員的第三人購買或互換小產(chǎn)權(quán)房時，因?yàn)椴荒苻k理過戶手續(xù)，房屋的物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，也就得不到物權(quán)法上的保護(hù)。

實(shí)踐中，由于小產(chǎn)權(quán)房價格相對較低，大量城鎮(zhèn)居民爭相購買。但事實(shí)上，購買小產(chǎn)權(quán)房存在著極大的法律風(fēng)險和政策風(fēng)險：

第一，法律風(fēng)險。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求賣房人退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使賣房人違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

第二，政策風(fēng)險。在購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購房人與賣房人簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找賣房人索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

綜上，筆者建議有意向購買小產(chǎn)權(quán)的買主慎重考慮，購買小產(chǎn)權(quán)后，一旦發(fā)生糾紛，您的權(quán)益很難得到保護(hù)。