劉挽瀾律師：解讀一起簡單的房屋租賃案
下面這起簡單的房屋租賃糾紛案件，當(dāng)事人還是訴諸法院，可見我國公民的法治意識(shí)有了提高。

附相關(guān)判決書節(jié)錄:
劉挽瀾房產(chǎn)律師注：名字帶a的為原告，帶b的為被告

　　原告張a1X訴稱，2010年4月30日，原、被告簽訂了房屋租賃協(xié)議，約定原告將位于奉賢區(qū)西渡鎮(zhèn)XX村XX幢XX號(hào)102室房屋租賃給被告，被告每三個(gè)月支付一次租金，支付期間為到期月的前七日。合同簽訂后，被告向原告支付了2010年5月到7月共三個(gè)月的租金。2010年7月底，原告多次向被告提出繳納8月到10月的租金的要求。但至今被告仍然未支付該筆租金。原告認(rèn)為被告逾期仍不支付租金的行為，已構(gòu)成明顯違約為此原告提起訴訟，要求1、判令解除原、被告租賃關(guān)系；2、判令被告支付拖欠租金3,900元（至10月底）；3、押金作為違約金不予返還；4、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
　　原告提供了以下證據(jù)材料以證明其訴請：
　　1、房地產(chǎn)權(quán)證1份，擬證明系爭租賃房屋系原告所有的事實(shí)；
　　2、租賃合同1份，擬證明原、被告之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
　　杜b辯稱，原告的房屋租賃給兩戶人家使用，而電表的總表與分表第一個(gè)月即存在54度電的差額，要求原告將電表調(diào)好，不同意解除合同。被告為證明其辯稱提供了收條1份擬證明租賃第一個(gè)月發(fā)生電費(fèi)差額54度，兩承租人各負(fù)擔(dān)27度的事實(shí)。
　　經(jīng)庭審質(zhì)證，原、被告對對方提供的證據(jù)真實(shí)性均無異議，本院對雙方無異議的上述證據(jù)予以確認(rèn)。
　　根據(jù)以上有效證據(jù)，結(jié)合庭審中雙方當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)如下法律事實(shí)：2010年4月30日，原、被告雙方簽訂了《租賃合同》1份，約定，原告將位于奉賢區(qū)西渡鎮(zhèn)XX村XX幢XX號(hào)102室（實(shí)際租賃的為102室東側(cè)一間，西側(cè)一間由案外人租用）房屋租賃給被告，租賃期限為2010年5月1日至2015年4月31日，被告給付原告1,300元作為押金。第一年每月租金為1,300元，2011年5月1日至 2013年4月31日每年每月增加100元，2013年5月1日至2015年4月31日租金根據(jù)市場調(diào)整，按每三個(gè)月前七日支付給原告租金。被告所發(fā)生的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、裝修費(fèi)等各項(xiàng)經(jīng)營費(fèi)用，與原告無關(guān)。被告應(yīng)按協(xié)議約定支付房屋租金，如拖延或不交房屋租金，原告有權(quán)終止租賃協(xié)議。合同簽訂后，原告按約定交付了房屋，被告也向原告支付了2010年5月1日至7月31日期間的租金和1,300元押金。
　　被告在使用租賃房屋第一個(gè)月后，發(fā)現(xiàn)電表總表電量與兩分表差額為54度，其在與另一承租人分?jǐn)偤?，與原告發(fā)生矛盾。原告了解后于2010年6月期間即向電力部門申請調(diào)換了總表。但嗣后被告一直未交納相關(guān)電費(fèi)，原告向被告催討2010年8月至10月底的租金，被告也拒絕支付，為此，原告訴訟來院。
　　另查明，被告在租賃房屋后，對租賃支付進(jìn)行了裝修，合計(jì)花費(fèi)5,318元。
　　本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告簽訂的《租賃合同》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約定全面履行相應(yīng)的義務(wù)。被告在租賃房屋期間，由于電表問題雙方產(chǎn)生一定矛盾，原告在了解情況后及時(shí)對電表進(jìn)行了調(diào)換，但被告嗣后即不支付電費(fèi)，在原告催討租金時(shí)也拒絕支付，本院認(rèn)為，被告在原告調(diào)換好電表后仍以電表問題拒付租金，其行為構(gòu)成違約，原告在催討租金未果情況下要求解除雙方的租賃關(guān)系，并要求被告支付拖欠的租金及承擔(dān)違約金的請求，與法無悖，本院應(yīng)予支持。另外，由于被告違約，故對于被告在租賃房屋內(nèi)的裝修不予補(bǔ)償。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第一百一十三條、第二百一十二條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告張a1X與杜b之間的租賃關(guān)系；
　　二、杜b于本判決生效后十日支付原告張a1X2010年8月1日至2010年10月31日止的租金人民幣3,900元；
　　三、杜b支付原告張a1X違約金人民幣1,300元（以被告支付的1,300元押金抵扣）。