戀愛男女房屋產(chǎn)權(quán)糾紛之維權(quán)操作范例

發(fā)布日期：2009-03-13 作者：110網(wǎng)律師

    附注：原告孔先生因與被告劉女士之間房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，訴至法院。其代理律師在剛開始的代理訴訟過程中，策劃出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致維權(quán)受阻。經(jīng)朋友介紹聯(lián)系，本人概括作如下意見，后原告以此意見變更操作思路取得滿意效果。
    所謂麻雀雖小，五臟俱全。本案雖然標(biāo)的額不大，但其中反映的某些問題還是具有相當(dāng)普遍性：包括糾紛得以產(chǎn)生的原因和解決糾紛中應(yīng)注意的技巧都具有借鑒意義。

   一、本案基本事實(shí)
    原告與被告原系戀愛關(guān)系，為籌備結(jié)婚，原告于2000年11月15日購買武漢市洪山區(qū)街道口南路6號竹苑小區(qū)西三號樓1單元201房（西A3103）商品房一套。在此過程中，原告為籌得購房款，以被告的名義取得15年住房公積金貸款。購房合同上登記為被告名字，但購房所有相關(guān)資料由原告持有，并由原告一直使用該房屋至今。后原被告雙方感情破裂，于2001年10月7日簽定＜租房協(xié)議書＞，對房屋還貸、使用及產(chǎn)權(quán)歸屬事項(xiàng)進(jìn)行了約定。至2005年11月24日，原告依約履行協(xié)議，但被告拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。由此生訟。（湖北武漢律師吳新平）

     二、本案所經(jīng)過的訴訟程序
    1、原告于2006年3月21日向洪山區(qū)法院提起訴訟，后撤訴；
    2、原告于2006年7月14日再次向法院提起訴訟，第一次開庭采用簡易程序進(jìn)行審理；
    3、本案現(xiàn)已轉(zhuǎn)為普通程序，法院將擇日進(jìn)行審理。（湖北武漢律師吳新平）

     三、原代理意見的小結(jié)
     1、涉案房屋系原告單獨(dú)購買；2、被告公積金貸款僅為實(shí)現(xiàn)借款給原告； 3、租房協(xié)議只是為擔(dān)保原告償還對被告的6.5萬元之借款； 4、原告已單獨(dú)支付全部房屋價(jià)款； 5、涉案房案應(yīng)歸屬于原告。（湖北武漢律師吳新平）

      四、對本案現(xiàn)有材料的分析
     由于原告起初所提供的有些證據(jù)的來源及內(nèi)容不清楚，且被告所提交的證據(jù)及答辯意見在材料中沒有得到反映。因此本人僅作初步分析。
     （一）就目前所掌握的材料，內(nèi)容較完整的是兩份起訴狀和一份租房協(xié)議書，重點(diǎn)對租房協(xié)議進(jìn)行判斷：
     1、協(xié)議約定：“二、甲方（原告）出資壹拾萬元整人民幣，乙方（被告）以公積金貸款伍萬伍仟元整人民幣”（雖然條文不完整，但大體可理解為雙方共同出資購買房屋）。依照法律規(guī)定，甲乙雙方對該物享有按份共有的權(quán)利。
     2、另外一個(gè)不利于原告的細(xì)節(jié)是原告在第二次起訴時(shí)，在訴狀的事實(shí)和理由部分表述有“原告考慮到購房是為結(jié)婚，結(jié)婚后該房是雙方共有財(cái)產(chǎn)”。如此，原被告雙方在購房時(shí)即有對房屋進(jìn)行共同所有之期待。
     3、協(xié)議約定：“三、現(xiàn)乙方將此房以租賃方式租給甲方，租金合計(jì)：六年償清乙方貸款本息。償還完畢后，乙方無償將此房屋過戶給甲方；若甲方無力償還貸款，則由乙方償還并收回此房屋，并一次性付清甲方壹拾萬元整人民幣”。在此關(guān)系中，乙方為出租人，甲方僅為承租人。則對租賃標(biāo)的房屋而言，乙方享有權(quán)利在先。
    4、結(jié)合協(xié)議二、三兩條，可得出一個(gè)解釋，甲乙雙方對共有財(cái)產(chǎn)的分割達(dá)成協(xié)議。協(xié)議以甲方的還貸作為條件：條件成就，房屋歸屬于甲方；條件不成就，則房屋歸屬于乙方，并由乙方給甲方一定的補(bǔ)償。
     5、換言之，甲乙雙方分別以支付10萬和6.5萬元的條件來獲得爭議房屋的單獨(dú)產(chǎn)權(quán)。只是，在確定過程中，主動(dòng)權(quán)在甲方。
     6、按照此條款，在原告（甲方）依約還清借款后，被告（乙方）應(yīng)配合原告辦理相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。根據(jù)現(xiàn)有材料，原告已履行合同，被告行為則構(gòu)成違約。
     （二）原告方在起訴狀、證據(jù)目錄以及代理詞中反復(fù)強(qiáng)調(diào)的，其單獨(dú)購買涉案房屋之理由，礙于目前掌握的材料所限，尚不能充分予以確定。（湖北武漢律師吳新平）

    五、原告方可采取的策略
    1、通過繼續(xù)查閱案卷、收集證據(jù)等方式，證明被告之公積金貸款只是單方面借款給原告，其對房屋不享有任何權(quán)利；
     2、努力運(yùn)用訴訟技巧，在其他證據(jù)配合下，爭取對租房合同作出更多的對原告有利的解釋，以最終維護(hù)原告之合法權(quán)益。
     3、由于在已經(jīng)進(jìn)行的訴訟活動(dòng)中，原告方在對案件材料的把握上出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致訴訟的被動(dòng)拖延?，F(xiàn)必須調(diào)整思路，以上述意見為基礎(chǔ)重新構(gòu)建代理框架，展開維權(quán)。（湖北武漢律師吳新平）

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