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　　開發(fā)商設(shè)購房定金協(xié)議陷阱 買售人要求雙倍賠償

　　案情：2007年3月27日，在被告銷售人員的夸大宣傳下，原告向被告交付了10萬元購房定金，預(yù)購買被告在重慶市渝北區(qū)黃泥磅黃龍路88號(hào)“朝陽之家” B-18樓2號(hào)房屋。為此，雙方簽訂了由被告早已事先擬訂好的《朝陽之家商品房認(rèn)購書》，該認(rèn)購書約定了購買房屋的面積、價(jià)款及付款方式等。原告在交付定金后的第二天，就來到“朝陽之家”銷售中心預(yù)與被告簽定正式的房屋買賣合同，簽定合同的文本為重慶市國土資源和房屋管理局印制的《重慶市商品房買賣合同》。在雙方簽定合同過程中，被告拒絕原告對(duì)合同的選擇性條款進(jìn)行選擇，拒絕原告對(duì)空白條款進(jìn)行明確，拒絕為原告免五通和屋頂花園單屬原告使用的承諾寫進(jìn)合同條款等。

　　原告為此多次與被告協(xié)商，但均遭到被告的無理拒絕，在因被告單方面的原因造成房屋買賣合同簽定不成且原告又遭退還購房定金無果的情況下，為了維護(hù)自身的合法權(quán)益，原告特根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，起訴到法院。

　　陳金柱律師代理本案原告，有以下代理觀點(diǎn)：

　　本案被告為達(dá)到銷售房屋的目的，不惜采取欺詐的手段，收取原告購房定金，且在簽訂正式購房合同時(shí)，不對(duì)有關(guān)條款進(jìn)行明確并剝奪原告對(duì)條款的選擇權(quán)，最終使正式的購房合同無法達(dá)成。本代理人認(rèn)為，購房買賣合同無法達(dá)成的事實(shí)主要是由被告單方面的原因造成的，且被告的銷售行為已經(jīng)構(gòu)成銷售欺詐，因此，被告應(yīng)雙倍返還原告的購房定金。

　　一、在發(fā)表以下代理意見以前，先明確這樣的事實(shí)：原、被告雙方簽訂的正式房屋買賣合同依照的是《重慶市商品房買賣合同》(下簡稱《買賣合同》)示范文本，這是雙方均已承認(rèn)的事實(shí)，至于被告當(dāng)庭出示的合同樣本也只是被告單方面對(duì)《買賣合同》示范文本中的某些空白條款進(jìn)行的選擇和填制。

　　二、購房買賣合同無法簽訂的事實(shí)是由被告單方面的原因造成的，且被告的銷售行為已構(gòu)成銷售欺詐。

　　(一)、按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房屋的五通費(fèi)用應(yīng)包含在房屋銷售價(jià)格內(nèi)，被告卻將免五通的條件作為其銷售的優(yōu)勢(shì)在簽訂《認(rèn)購書》前后向原告進(jìn)行宣傳，即使這樣，雙方在簽訂《買賣合同》時(shí)，被告也明確要求原告承擔(dān)此費(fèi)用(具體為“天然氣、閉路、水電”的初裝費(fèi)用)。

　　(二)、被告為了促使原告簽訂《認(rèn)購書》和急于銷售房屋，在簽訂《認(rèn)購書》前后，對(duì)原告承諾其銷售給原告的房屋有單屬于原告使用的屋頂花園，但在簽訂《買賣合同》時(shí)對(duì)其的承諾反悔不認(rèn)。

　　(三)、在簽訂正式《買賣合同》時(shí)，雙方針對(duì)《買賣合同》第十四條第3項(xiàng)有通氣時(shí)間的空白條款，原告要求作為此款義務(wù)方的被告給予明確通氣時(shí)間，但遭被告拒絕。

　　(四)、《買賣合同》第十五條中約定，如因被告的責(zé)任，致使原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方有兩種明確選擇和一種補(bǔ)充條款。但被告強(qiáng)行要求原告按照第2項(xiàng)處理，不準(zhǔn)許原告對(duì)選擇性條款給予選擇和補(bǔ)充。作為格式合同提供方的被告，剝奪了原告在合同簽訂中對(duì)選擇性條款的選擇權(quán)，同時(shí)違背了合同的意思自治原則和磋商的交易習(xí)慣。

　　(五)、支持以上事實(shí)的證據(jù)，主要有原告方提供的書面證據(jù)、申請(qǐng)的兩位證人的證言以及被告當(dāng)庭提供的對(duì)原告有力的書面證據(jù)。

　　三、原告從簽訂《認(rèn)購書》前后到簽訂正式的《買賣合同》過程中，其購買被告房屋的意愿是真實(shí)的，不存在任何過錯(cuò)或惡意。

　　原告年事已高，又沒有文化知識(shí)，對(duì)被告提供給他的書面協(xié)議涉及的法律術(shù)語更是無從知曉，但從他交付購房定金并于第二天到銷售中心簽訂《買賣合同》的行為，可以看的出，他的購買房屋的意愿是真實(shí)的。而被告恰恰利用了原告的這些劣勢(shì)和自身的銷售優(yōu)勢(shì)，對(duì)原告進(jìn)行欺詐，并強(qiáng)迫原告接受被告單方面的意思。

　　四、針對(duì)當(dāng)庭的質(zhì)證和辯論，代理人有針對(duì)性的選擇以下兩點(diǎn)予以辯明。

　　(一)關(guān)于《認(rèn)購書》的“其他條款”第9項(xiàng)的規(guī)定，即“乙方在簽訂本認(rèn)購協(xié)議時(shí)，已知曉并了解公示買賣合同樣本的內(nèi)容與條款，對(duì)此無異議?！?/P>

　　代理人認(rèn)為，此條款包含于“其他條款”，而“其他條款”又屬于《認(rèn)購書》中的選擇條款，雙方對(duì)此條款并未勾選，也就是說雙方在《認(rèn)購書》中沒有約定這樣的條款，被告不能再以此條款作為其辯論的依據(jù)。

　　(二)、關(guān)于被告舉示的《買賣合同》樣本

　　1、被告以其舉示的《買賣合同》樣本來辯稱此樣本一直在售樓中心張貼，且原告早已知曉并了解的主張不能成立。

　　(1)、其主張缺乏證據(jù)支持，到開庭時(shí)為止，被告并未提出任何證據(jù)證明此樣本在原告簽訂《認(rèn)購書》時(shí)張貼于售樓中心，也沒有證據(jù)證明原告對(duì)此樣本已知曉。

　　(2)、如果說其《買賣合同》樣本在售樓中心公示，作為銷售方應(yīng)以合理合適的方式對(duì)被告加以提示，但被告并未盡到提示義務(wù)。

　　(3)、被告缺乏證明其舉示的《買賣合同》樣本與雙方在2007年3月28日準(zhǔn)備簽訂的《買賣合同》樣本是相同的證據(jù)，更無法證明其舉示的《買賣合同》樣本曾向被告出示或原告曾知悉此樣本。

　　2、被告舉示的《買賣合同樣本》的一些條款恰恰印證了原告的觀點(diǎn)。

　　(1)、被告對(duì)其舉示的《買賣合同》樣本第十四條第3項(xiàng)的通氣時(shí)間的空白條款沒有按照條款的格式明確具體的時(shí)間，而是單方面變更為通氣時(shí)間按照天然氣公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，即使這樣，通氣時(shí)間仍未明確。

　　(2)、被告對(duì)其舉示的《買賣合同》樣本第十五條的選擇性條款，單方面選擇了第2項(xiàng)，如果再結(jié)合本案其他證據(jù)，被告的證據(jù)則剛好證明了原告的關(guān)于“被告剝奪了原告對(duì)合同選擇條款的選擇權(quán)?！?/P>

　　綜上所述，原告已經(jīng)向法庭舉示了充分的證據(jù)，證明致使《買賣合同》無法簽成的原因主要是由被告單方面的原因造成的，且被告在銷售房屋過程中存在銷售欺詐，根據(jù)《最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》、《擔(dān)保法》及其司法解釋、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，被告應(yīng)雙倍返還原告的購房定金。

　　此案開庭后不久，法院下達(dá)了判決書，判決被告返還原告購房定金，同時(shí)賠償原告購房定金一倍的賠償，本案訴訟費(fèi)全部由被告承擔(dān)。