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[摘　要]：由于物業(yè)管理合同糾紛關(guān)系復(fù)雜，涉及到多方面的法律主體，各方的權(quán)、責(zé)、利不清，并且目前此類法律法規(guī)欠缺、可操作性不強(qiáng)，制度設(shè)立的科學(xué)性也有待于實(shí)踐檢驗(yàn)等諸多因素，使得仲裁過程中對(duì)此類案件的仲裁程序和實(shí)體方面都較難以把握?，F(xiàn)結(jié)合辦理仲裁案件的實(shí)際情況，對(duì)此類仲裁案件的有關(guān)問題提出探討，借以拋磚引玉。
[英文摘要]：
[關(guān) 鍵 字]：
[論文正文]：
    隨著我國住房制度的改革和住宅商品化的推廣，社會(huì)上的物業(yè)管理糾紛大量出現(xiàn)，并呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢。在2003年3.15公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字中，關(guān)于物業(yè)管理的投訴占到各類商品投訴的第四位。在廈門地區(qū)，物業(yè)管理的糾紛也類型各異，個(gè)別甚至引發(fā)了暴力沖突事件。今年，廈門仲裁委員會(huì)也已受理了多起的物業(yè)管理糾紛仲裁案。由于物業(yè)管理合同糾紛關(guān)系復(fù)雜，涉及到多方面的法律主體，各方的權(quán)、責(zé)、利不清，并且目前此類法律法規(guī)欠缺、可操作性不強(qiáng)，制度設(shè)立的科學(xué)性也有待于實(shí)踐檢驗(yàn)等諸多因素，使得仲裁過程中對(duì)此類案件的仲裁程序和實(shí)體方面都較難以把握?，F(xiàn)結(jié)合辦理仲裁案件的實(shí)際情況，對(duì)此類仲裁案件的有關(guān)問題提出探討，借以拋磚引玉。

    一、物業(yè)管理糾紛的性質(zhì)和表現(xiàn)形式。根據(jù)2003年5月28日國務(wù)院公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。因此，物業(yè)管理糾紛是指在物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行過程中產(chǎn)生的糾紛，具體包括物業(yè)管理權(quán)的糾紛、物業(yè)管理費(fèi)的糾紛、物業(yè)管理責(zé)任的糾紛等。

    二、關(guān)于物業(yè)管理糾紛案件中仲裁可受理的范圍。1、只有平等主體之間發(fā)生的物業(yè)管理糾紛才具有可仲裁性。物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)服務(wù)合同是作為平等主體的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的有償服務(wù)合同，基于物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的糾紛，是屬于平等主體之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，符合《中華人民共和國仲裁法》規(guī)定的仲裁范圍，具有可仲裁性。至于業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位與建設(shè)行政主管部門、物價(jià)管理部門之間的行政管理關(guān)系而引起的行政糾紛不具有平等性，業(yè)主私自違章搭蓋、侵權(quán)索賠方面的糾紛不存在書面的仲裁協(xié)議，都不屬于仲裁的可受理范圍。2、必須簽訂了有效的仲裁協(xié)議。由于仲裁協(xié)議是仲裁受理的前提，因此，在仲裁案中必須審查雙方當(dāng)事人是否存在有效的仲裁協(xié)議，只有在物業(yè)服務(wù)合同或補(bǔ)充協(xié)議中簽訂有效的仲裁協(xié)議，仲裁委員會(huì)才能受理該物業(yè)管理糾紛，否則無權(quán)進(jìn)行管轄。3、符合法定程序產(chǎn)生并取得業(yè)主大會(huì)表決同意或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力，物業(yè)服務(wù)合同中約定的仲裁協(xié)議對(duì)全體業(yè)主和實(shí)際使用人具有法律約束力，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何一個(gè)業(yè)主或物業(yè)使用人以其本人與物業(yè)管理企業(yè)之間未實(shí)際簽訂仲裁協(xié)議為由提出的仲裁管轄異議均不能成立。

    三、仲裁主體的確認(rèn)。由于物業(yè)管理涉及到多方面的法律關(guān)系：一是開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主之間的關(guān)系；二是開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系；三是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系；四是業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)使用人之間的關(guān)系；五是業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系等等。一旦發(fā)生物業(yè)管理仲裁糾紛，首先應(yīng)進(jìn)行確認(rèn)的是仲裁主體。一般地講，作為物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人是作為委托方的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和受托方的物業(yè)管理企業(yè)：1）對(duì)于業(yè)主，必須是房屋的所有人，也包括新建物業(yè)未出售前的開發(fā)建設(shè)單位.如果業(yè)主和物業(yè)的實(shí)際使用人不一致，業(yè)主主張應(yīng)由物業(yè)實(shí)際使用人承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的，則應(yīng)該由業(yè)主和物業(yè)實(shí)際使用人共同作為仲裁案件的一方當(dāng)事人，他們之間相互承擔(dān)連帶責(zé)任。2）對(duì)于業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)著重審查業(yè)主委員會(huì)的成立是否符合法定的程序：首先，業(yè)主大會(huì)的召開必須有持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；其次，業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過，業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三份之二以上通過；再次，召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開前15天通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是業(yè)主，即房屋的所有權(quán)人；最后，業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)向所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生的，代表業(yè)主利益，實(shí)行自治管理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的組織。其權(quán)利來源于業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)行為的法律后果應(yīng)直接由全體業(yè)主承受。在仲裁實(shí)踐中，依法成立的業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主行使權(quán)利，但是義務(wù)的主體應(yīng)該由全體業(yè)主各自自行承擔(dān)，因此，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)引起的糾紛仲裁案應(yīng)該以具體的欠費(fèi)業(yè)主為被申請(qǐng)人，而不得以業(yè)主委員會(huì)為被申請(qǐng)人。3）對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)，則必須審查其是否經(jīng)工商登記領(lǐng)取了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，并取得主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)。在仲裁實(shí)踐中，在業(yè)主和物業(yè)的實(shí)際使用人約定了由物業(yè)實(shí)際使用人承擔(dān)物業(yè)管理合同的權(quán)利義務(wù)的情況下，物業(yè)實(shí)際使用人和業(yè)主連帶成為物業(yè)管理糾紛的主體。

    四、關(guān)于法律的適用問題。對(duì)于物業(yè)管理糾紛，如果是屬于物業(yè)服務(wù)合同方面的糾紛，應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》中合同法總則和委托合同的規(guī)定進(jìn)行處理；如果涉及到侵權(quán)損害賠償，還應(yīng)該適用《中華人民共和國民法通則》的有關(guān)規(guī)定。對(duì)于行政法規(guī)如2003年5月28日國務(wù)院公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》在2003年9月1日起施行后也應(yīng)該予以適用；而部門規(guī)章，如建設(shè)部令33號(hào)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》、由有立法權(quán)的地方人大及其常委會(huì)制定的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)如廈門市人大常委會(huì)制定的《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，在不與法律、行政法規(guī)相抵觸的情況下，也可以參照適用。

    五、物業(yè)管理費(fèi)糾紛的處理方式。物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人按照約定繳納物業(yè)管理費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)合同中雙方的基本權(quán)利義務(wù)。業(yè)主或物業(yè)使用人不按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理費(fèi)，屬于違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)管理費(fèi)糾紛雖然爭議標(biāo)的小，但是由于涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的眾多主體，牽一發(fā)而動(dòng)全局，單一案件的仲裁成本高，一般不到矛盾異常尖銳時(shí)不會(huì)提交仲裁，因此，此類案件處理起來必須非常謹(jǐn)慎、小心，應(yīng)樹立穩(wěn)定壓倒一切的大局觀念。在實(shí)踐中引起此類糾紛的原因復(fù)雜，包括由于開發(fā)建設(shè)單位的遺留問題引起的、物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定引起的、公共分?jǐn)傎M(fèi)用不明確引起的、收費(fèi)不合理或依據(jù)不足引起的以及由于業(yè)主的觀點(diǎn)未改變而無理拒交引起的等等。針對(duì)此類糾紛，仲裁庭應(yīng)針對(duì)各種不同的抗辯理由并結(jié)合產(chǎn)生糾紛的具體原因，查明案件的事實(shí)，具體問題具體分析，分別作出處理：1、幾乎一提到物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，業(yè)主提出的第一個(gè)抗辯理由是本人沒有與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，沒有仲裁協(xié)議。如果沒有物業(yè)服務(wù)合同就沒有物業(yè)管理權(quán)，也就何來收費(fèi)，何來仲裁管轄權(quán)？對(duì)此，仲裁庭應(yīng)著重審查物業(yè)服務(wù)合同的效力問題。首先審查物業(yè)管理企業(yè)是否與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，如果有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則再審查物業(yè)服務(wù)合同的簽訂是否得到業(yè)主大會(huì)的批準(zhǔn)或授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)的成立是否符合法定程序；在業(yè)主委員會(huì)成立前，是否由開發(fā)建設(shè)單位同物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同等。如果都符合上述程序，則業(yè)主或物業(yè)使用人以其本人未出席業(yè)主大會(huì)、已投反對(duì)票以及其本人未簽訂物業(yè)服務(wù)合同等理由提出的抗辯均不能成立。2、對(duì)于業(yè)主以開發(fā)建設(shè)單位方面的原因提出的抗辯理由均不予采納，應(yīng)告知其屬于另外一種法律關(guān)系，不得作為拒交物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由，但應(yīng)耐心予以解釋、疏導(dǎo)，以免矛盾激化。3、對(duì)于確實(shí)因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)屬于一種行使抗辯權(quán)的自我救濟(jì)行為，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量情況，必要時(shí)可請(qǐng)求物價(jià)管理部門出具鑒定意見，從而裁決業(yè)主適當(dāng)少交物業(yè)管理費(fèi)或駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的仲裁請(qǐng)求，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。4、對(duì)于公共分?jǐn)傎M(fèi)用不明確、收費(fèi)不合理或收費(fèi)依據(jù)不足引起的糾紛，仲裁庭應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定、政府主管部門的有關(guān)規(guī)定及在物價(jià)管理部門核定的收費(fèi)范圍內(nèi)，合理界定，對(duì)不應(yīng)列入公攤的部分、收費(fèi)不合理的以及沒有依據(jù)的收費(fèi)部分裁決予以駁回，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。5、對(duì)于業(yè)主無理拒交物業(yè)管理費(fèi)的，應(yīng)裁決業(yè)主按照合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)并承擔(dān)逾期交納的違約責(zé)任。