上訴人（原審被告）李某某
被上訴人（原審原告）石某某
原審被告鄭州市中原區(qū)第一建筑工程有限公司
上訴人李某某與被上訴人石某某、原審被告鄭州市中原區(qū)第一建筑工程有限公司（以下簡稱中原區(qū)一建公司）房屋租賃糾紛一案，石某某于2008年7月9日向鄭州市中原區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求：1、判令被告李某某、中原區(qū)一建公司賠償原告裝改費(fèi)x元；2、判令被告李某某、中原區(qū)一建公司賠償原告各項(xiàng)損失x元；3、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。2008年11月5日，鄭州市中原區(qū)人民法院作出（2008）中民一初字第X號(hào)民事判決，李某某不服，向本院提起上訴。本院審理后于2009年3月30日作出（2009）鄭民二終字第X號(hào)民事裁定，將本案發(fā)回重審。鄭州市中原區(qū)人民法院于2009年11月20日作出（2009）中民一初字第X號(hào)民事判決，李某某不服，于2009年12月23日向本院提起上訴。本院于2010年2月1日受理后，依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明，2002年，被告李某某與被告中原區(qū)一建公司訂立口頭租賃協(xié)議，由被告李某某承租被告中原區(qū)一建公司所有的位于鄭州市中原區(qū)X路X公路交叉口中國人民解放軍干部修養(yǎng)所南50米的院落一處，由被告李某某用來辦學(xué)，雙方約定了租金數(shù)額及繳納方式，但未明確約定租賃期限。因被告李某某辦學(xué)經(jīng)濟(jì)效益不好，向被告中原區(qū)一建公司提出將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人，李某某于2007年1月20日給被告中原區(qū)一建公司出具保證書一份：保證其在使用期間不管轉(zhuǎn)租給任何單位和個(gè)人，所有的債權(quán)債務(wù)或由租賃出現(xiàn)的任何糾紛與被告中原區(qū)一建公司無關(guān)，均由被告李某某承擔(dān)一切法律責(zé)任。2007年4月，原告石某某與被告李某某協(xié)商承租房屋，被告李某某委托親戚李某梅預(yù)收原告押金1000元。2007年5月1日，原告石某某和被告李某某簽訂房屋租賃協(xié)議一份，協(xié)議約定：被告李某某的位于中原區(qū)一建公司右側(cè)院內(nèi)西邊南一樓八間房屋，自愿出租給原告石某某，自2007年5月1日起，租期為四年，租金每月900元，先交費(fèi)后使用，每三個(gè)月租金連同水電費(fèi)一齊交納；原告必須按時(shí)交納租金、水電費(fèi)，不得拖欠；被告李某某在四年內(nèi)不得收回原告的房屋使用權(quán)，如果因一方責(zé)任，不履行協(xié)議義務(wù)，給另一方造成損失的，由違約方負(fù)責(zé)賠償另一方損失。2007年6月25日，原告與被告李某某雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，協(xié)議約定：被告李某某所租給原告的房屋因原告無法正常使用，被告李某某允許原告對(duì)房和設(shè)施進(jìn)行裝修和簡單改造；原告裝修后，被告李某某保證正常生產(chǎn)、使用，如因被告李某某不能使合同正常履行，被告李某某應(yīng)承擔(dān)原告所花費(fèi)裝修費(fèi)用和改造費(fèi)用，并賠償給原告造成的其他損失；原告、被告李某某依該房屋裝修和簡單改造情況，根據(jù)原告投入預(yù)算，雙方認(rèn)可費(fèi)用為5萬元；如被告李某某無法保證原告使用該房屋，原告要搬遷新址，被告李某某應(yīng)承擔(dān)原告裝修和改造花（費(fèi)）20%作為搬遷費(fèi)。合同簽訂后，原告依照合同約定及時(shí)交納房租和各項(xiàng)費(fèi)用。在租賃的房屋內(nèi)原告開辦了鄭州市御方食品有限公司，該公司為原告石某某個(gè)人獨(dú)資公司。2007年9月15日，被告中原區(qū)一建公司出具證明一份：證明鄭州市御方食品有限公司所用廠房產(chǎn)權(quán)歸中原區(qū)一建公司所有，中原區(qū)一建公司同意鄭州中華職業(yè)專修學(xué)院就業(yè)中心培訓(xùn)部將承租的院落轉(zhuǎn)租鄭州市御方食品有限公司。在原告租賃期間，原告石某某與被告李某某又簽訂口頭協(xié)議，另外租賃被告李某某院落門口房屋兩間，樓上房屋一間，租賃費(fèi)另外交納，原告向被告李某某將房屋租金交至2008年7月30日。被告李某某收到原告石某某的租金后，并沒有向被告中原區(qū)一建公司交納，經(jīng)被告中原區(qū)一建公司催要，李某某于2008年3月16日給被告中原區(qū)一建公司出具保證書一份，保證在4月30日前付清2007年度和2008年上半年的租金，否則自愿承擔(dān)違約責(zé)任。2008年5月5日，原告石某某將房租向被告李某某交納至2008年7月30日，但李某某仍然不向被告中原區(qū)一建公司交納，被告中原區(qū)一建公司向被告李某某提出解除租賃協(xié)議。2008年5月13日，原告石某某承租的房屋被斷電，原告開辦的食品廠無法生產(chǎn)，2008年7月9日，原告石某某的食品廠被迫搬遷新址，被告中原區(qū)一建公司將租賃給李某某的院落全部收回。因被告李某某的違約行為給原告石某某造成經(jīng)濟(jì)損失，雙方對(duì)賠償事宜協(xié)商未果，原告石某某于2008年7月9日訴至法院，要求解決。2008年11月5日，原審法院作出（2008）中民一初字第X號(hào)民事判決，判決：一、被告李某某于判決書生效后十日內(nèi)賠償原告石某某出租房屋裝修、改造費(fèi)x元，搬遷費(fèi)x元，共計(jì)x元；二、被告李某某于判決書生效后十日內(nèi)退還原告石某某出租房屋押金和租金4320元；三、駁回原告石某某其他和過高部分的訴訟請(qǐng)求。被告李某某不服，提起上訴。2009年3月30日，鄭州市中級(jí)人民法院作出（2009）鄭民二終字第X號(hào)民事裁定書，裁定：一、撤銷鄭州市中原區(qū)人民法院（2008）中民一初字第X號(hào)民事判決書；二、發(fā)回鄭州市中原區(qū)人民法院重審。本案訴訟中，除對(duì)原告與被告李某某約定的搬遷費(fèi)x元外，對(duì)于原告要求被告賠償?shù)钠渌麚p失x元，被告不予認(rèn)可，原告亦未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證實(shí)。
原審法院認(rèn)為，被告中原區(qū)一建公司與被告李某某訂立的口頭租賃協(xié)議合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定全面履行自己的義務(wù)；被告李某某負(fù)有按期向中原區(qū)一建公司交納租金的義務(wù)。在協(xié)議履行過程中，被告李某某亦向中原區(qū)一建公司出具了保證書，保證轉(zhuǎn)租后一切責(zé)任自負(fù)，李某某將租賃的房屋轉(zhuǎn)租給他人，被告中原區(qū)一建公司出具產(chǎn)權(quán)證明，證明其對(duì)李某某將房屋轉(zhuǎn)租原告開辦鄭州市御方食品有限公司的行為予以認(rèn)可，故轉(zhuǎn)租協(xié)議是合法有效的，依法也應(yīng)予以保護(hù)。但被告李某某在收到原告石某某的租金后，卻不向房屋所有人中原區(qū)一建公司交納，是嚴(yán)重的違約行為，經(jīng)被告中原區(qū)一建公司催繳后，被告李某某出具書面保證后仍不交納，承租人逾期不交租金的，作為房屋所有權(quán)人采取措施保護(hù)自身合法權(quán)益，并無不當(dāng)；由此造成原告搬遷，被告李某某在本案糾紛中負(fù)有嚴(yán)重過錯(cuò)，故應(yīng)按照原告與李某某之間的協(xié)議承擔(dān)違約責(zé)任，賠償原告與李某某共同認(rèn)可的裝修費(fèi)用和改造費(fèi)用x元、并承擔(dān)原告裝修費(fèi)和改造費(fèi)20%的搬遷費(fèi)x元；被告中原區(qū)一建公司在此糾紛中，無過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于原告的其他損失，二被告不予認(rèn)可，原告亦未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證實(shí)，不予支持。
原審法院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二百一十五條、第二百二十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，判決如下：一、被告李某某于判決書生效后十日內(nèi)賠償原告石某某出租房屋裝修、改造費(fèi)x元，搬遷費(fèi)x元，共計(jì)x元；二、駁回原告石某某要求被告中原區(qū)一建公司承擔(dān)賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求；三、駁回原告石某某其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)2028元，原告石某某負(fù)擔(dān)600元，被告李某某負(fù)擔(dān)1428元。
宣判后，李某某不服，上訴稱：1、截止本案一審?fù)彆r(shí)，中原區(qū)一建公司從未與上訴人解除租賃協(xié)議，租賃期間沒有斷租賃場所的水電，中原區(qū)一建公司也沒有要求被上訴人石某某離開租賃場地。2、庭審中被上訴人石某某提供的證人沒有出庭，沒有證據(jù)證明當(dāng)時(shí)租賃場所的電被停。原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，駁回被上訴人石某某的訴訟請(qǐng)求。
被上訴人石某某辯稱：上訴人李某某沒有把租賃費(fèi)交給中原區(qū)一建公司，原審判決李某某承擔(dān)責(zé)任符合法律規(guī)定。原審中被上訴人提供了錄音證據(jù)和證人證言，證據(jù)充分，應(yīng)予認(rèn)定。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原審判決。
原審被告中原區(qū)一建公司述稱：上訴人與被上訴人的訴訟與中原區(qū)一建公司無關(guān)，原審判決中原區(qū)一建公司不承擔(dān)責(zé)任正確。
根據(jù)本案一、二審期間當(dāng)事人的陳述、舉證、訴辯意見，本院所確認(rèn)的案件事實(shí)與一審查明的事實(shí)相一致。
本院認(rèn)為，上訴人李某某將租賃房屋轉(zhuǎn)租給被上訴人石某某，原審被告中原區(qū)一建公司出具產(chǎn)權(quán)證明認(rèn)可李某某的轉(zhuǎn)租行為，上訴人李某某與被上訴人石某某之間的轉(zhuǎn)租協(xié)議以及補(bǔ)充協(xié)議為有效協(xié)議，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵照?qǐng)?zhí)行。被上訴人石某某就其主張?zhí)峁┑钠錈o法使用房屋被迫搬遷等相關(guān)證據(jù)，互相關(guān)聯(lián)印證，上訴人李某某雖提出異議，但其未有相反證據(jù)反駁，故本院對(duì)該證據(jù)予以采信。上訴人李某某未向中原區(qū)一建公司交納租金，經(jīng)中原區(qū)一建公司催要后，李某某出具書面保證后仍不交納，致使石某某承租的房屋被斷電，石某某無法使用房屋而搬遷，上訴人李某某負(fù)有過錯(cuò)，原審判決李某某按照協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任，賠償被上訴人石某某的裝修費(fèi)用和改造費(fèi)用x元、搬遷費(fèi)x元并無不當(dāng)。上訴人李某某的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1428元，由上訴人李某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長王獻(xiàn)斌
審判員周金
審判員馬增軍
二0一0年五月二十日
代理書記員劉林青
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