五、租賃合同違約和損害賠償方面的法律風(fēng)險(xiǎn)
　　違約行為是合同法律風(fēng)險(xiǎn)最主要的體現(xiàn)方式。一方當(dāng)事人有違約行為，會(huì)給另一方當(dāng)事人帶來(lái)履行合同的不便，也會(huì)造成另一方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)損失。違約行為除了通過(guò)合同條款加以事先規(guī)制之外，更主要是通過(guò)損害賠償?shù)姆绞竭M(jìn)行彌補(bǔ)，讓守約方獲得相應(yīng)的利益以彌補(bǔ)受到的損失，不能讓違約方因?yàn)檫`約行為而獲得利益，因此需要對(duì)違約和損害賠償進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。
　　1、違約的條件。
　　違約的條件比較簡(jiǎn)單，就是合同的一方或者雙方當(dāng)事人不履行法律規(guī)定或者合同約定的義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合法律規(guī)定或者合同約定的情形。與侵權(quán)行為不同的是，違約行為不需要考慮當(dāng)事人是不是在主觀上具有過(guò)錯(cuò)，究竟是故意還是過(guò)失；只要在客觀上有違反合同的行為，即可以認(rèn)為產(chǎn)生了違約。具體到租賃合同，出租人方面主要的違約形式有：不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供租賃房屋、提供租賃房屋的條件與合同約定不一致、未辦理租賃合同登記備案手續(xù)、未對(duì)房屋正常使用的損害提供維修服務(wù)、擅自將已經(jīng)租賃的房屋再租給其他人等等；承租人方面主要的違約行為有：不按照約定的時(shí)間和數(shù)量支付租金、押金或者保證金等財(cái)物、不按照合同約定的用途使用租賃房屋、未經(jīng)出租人許可擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人、合同到期后拒不按照約定將房屋交換出租人等。
　　2、違約損害賠償?shù)姆绞健?br />　　違約后一般可以采取的損害賠償?shù)姆绞街饕邢铝袔追N。
　?。?）實(shí)際履行、繼續(xù)履行。也就是違約方在客觀上仍然存在繼續(xù)履行合同的條件、守約方也愿意要求違約方繼續(xù)履行合同，直至將合同按照約定全部履行完畢為止。相比較其他違約損害賠償?shù)姆绞蕉?，?shí)際履行的成本較少，法律依據(jù)也比較明確，較少發(fā)生爭(zhēng)議的幾率，所以在實(shí)踐中發(fā)生違約損害賠償案件，法院也會(huì)要求當(dāng)事人首先采取實(shí)際履行的方式承擔(dān)違約責(zé)任。
　?。?）采取補(bǔ)救措施、恢復(fù)原狀。具體到租賃合同來(lái)說(shuō)，可以要求出租人盡快將房屋存在的缺陷修復(fù)、將原先已經(jīng)中斷的水電煤供應(yīng)恢復(fù)、通過(guò)自購(gòu)建材將房屋已經(jīng)受到毀損的部分盡快恢復(fù)原狀；可以要求承租人另行尋找租賃房屋、繼續(xù)經(jīng)營(yíng)以減少實(shí)際損失、適當(dāng)減少房屋租金，等等。采取補(bǔ)救措施主要是為了采取措施防止損失的不恰當(dāng)擴(kuò)大。
　?。?）賠償損失。這是最常見的違約損害賠償方式。主要有：
　?、龠`約金。根據(jù)雙方在合同中約定的如發(fā)生違約情形，違約方需要向守約方承擔(dān)一定的金錢賠償。違約金只有雙方在合同中約定才能要求賠償。違約金兼有補(bǔ)償實(shí)際損失和懲罰違約行為的雙重屬性；如果當(dāng)事人約定了違約金，但數(shù)額不足以賠償實(shí)際損失的，在支付違約金之后還應(yīng)當(dāng)賠償實(shí)際損失；如果當(dāng)事人并沒有因?yàn)檫`約行為受到損失，但約定了違約金的，也應(yīng)該承擔(dān)違約金。違約金約定的數(shù)額過(guò)高或者過(guò)低的，在訴至法院后可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)調(diào)高或者調(diào)低。違約金過(guò)高予以調(diào)低的，一般認(rèn)為最高數(shù)額應(yīng)為實(shí)際損失的30%。
　?、趯?shí)際損失。包括直接損失和間接損失兩部分。直接損失是指由于對(duì)方的違約行為導(dǎo)致當(dāng)事人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和支付費(fèi)用的增加。例如：因承租人不恰當(dāng)使用房屋導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生變形，出租人緊急聘請(qǐng)工人對(duì)房屋進(jìn)行維修加固，但只修復(fù)了一部分，還有一部分無(wú)法修復(fù)。在這里，房屋結(jié)構(gòu)無(wú)法修復(fù)的部分就是出租人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失；該修理費(fèi)根據(jù)法律應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)，出租人墊付的修理人工費(fèi)就是支付費(fèi)用的增加。直接損失是現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)損失，一般是比較容易確定的。間接損失則比較難以理解，它是指合同在全面和適當(dāng)履行之后可以實(shí)現(xiàn)和取得的財(cái)產(chǎn)利益。一般來(lái)說(shuō)，間接損失一般是指可得利益的損失，或者說(shuō)是利潤(rùn)的損失。比如說(shuō)，承租人獲得租賃房屋后經(jīng)出租人許可又轉(zhuǎn)租他人，承租人因此而獲得的利益即為可得利益。如果發(fā)生損失，則為間接損失。根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，間接損失的賠償不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。這些規(guī)定比較疑難，大家只要知道要賠償間接損失或者可得利益損失這些概念就可以了。
　?、奂s定賠償計(jì)算方式。這又是合同法賦予我們的強(qiáng)大武器。由于損害賠償?shù)挠?jì)算方法是一件較為復(fù)雜的事，如果雙方當(dāng)事人能夠在合同中事先對(duì)可能發(fā)生的違約行為作一大概的估計(jì)，并對(duì)違約賠償計(jì)算方式作一較為詳細(xì)和明確的約定，則在事后進(jìn)行損害賠償工作時(shí)無(wú)疑具有相當(dāng)?shù)谋憷浴?br />　?、懿扇〈胧┓乐箵p失擴(kuò)大的合理費(fèi)用。在違約行為發(fā)生后，雙方均應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施方式防止損失的擴(kuò)大。一方或者雙方不采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，對(duì)于損失擴(kuò)大的部分，當(dāng)事人無(wú)權(quán)要求損害賠償。對(duì)于采取措施防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，可以由違約方承擔(dān)。
　　六、租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)
　　在違約行為發(fā)生之后，雙方可以先就如何進(jìn)行救濟(jì)進(jìn)行協(xié)商。如果協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致意見的，則只能通過(guò)訴訟或者仲裁方式，通稱爭(zhēng)議解決方式解決雙方之間的爭(zhēng)議。雙方的權(quán)利義務(wù)將在訴訟或者仲裁過(guò)程中得到最終的解決，無(wú)論這個(gè)結(jié)果是否可以令人接受。由于仲裁必須要有仲裁條款，其效力的內(nèi)容較為復(fù)雜，故今天不提仲裁的具體內(nèi)容，只講訴訟的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，仲裁的有關(guān)問(wèn)題可以參照訴訟。
　　在訴訟過(guò)程中當(dāng)事人經(jīng)常會(huì)遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)種類有：
　　1、起訴不符合法律規(guī)定的條件。
　　《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定，起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。這條規(guī)定看似明白，但實(shí)際上比較抽象，在立案的過(guò)程中當(dāng)事人、律師和法院經(jīng)常會(huì)就其中的理解發(fā)生歧義。
　　簡(jiǎn)化來(lái)說(shuō)，租賃合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是出租人和承租人雙方，一般是權(quán)利受到侵害的一方為原告，違約一方為被告。訴訟請(qǐng)求一般有三類：確認(rèn)之訴、變更之訴、給付之訴。確認(rèn)之訴，一般為確認(rèn)某一法律關(guān)系存在或者不存在。例如，承租人起訴要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效，就是一種確認(rèn)之訴。變更之訴是要求對(duì)合同的某些權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容予以變更。例如，出租人起訴要求承租人按照合同約定增加租金，即為變更之訴。給付之訴最好理解，要求支付租金即為給付之訴，但是在法律上，要求對(duì)方當(dāng)事人實(shí)施一定行為也可以作為給付之訴。例如，承租人要求出租人及時(shí)修復(fù)租賃房屋出現(xiàn)的瑕疵。管轄則是指案件應(yīng)當(dāng)由哪個(gè)法院受理的問(wèn)題。就租賃合同來(lái)說(shuō)，一般應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄，即承租的房屋在哪個(gè)區(qū)，就去哪個(gè)區(qū)的基層法院起訴。如果案件的金額較大、影響較大或有其他情形的，則應(yīng)當(dāng)去相應(yīng)的中級(jí)法院起訴。
　　如果法院認(rèn)為當(dāng)事人的起訴符合上述規(guī)定的四個(gè)條件的，予以立案受理。認(rèn)為不符合其中的一個(gè)或一個(gè)以上的條件的，法院可以不予受理；已經(jīng)受理的，可以裁定駁回起訴。
　　2、訴訟時(shí)效。
　　訴訟時(shí)效是指當(dāng)事人的權(quán)益受到損害后必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)要求解決或者訴訟的期間段。如果超過(guò)這個(gè)規(guī)定的期間段，權(quán)益受到損害的當(dāng)事人將喪失獲得法院判決維護(hù)其合法權(quán)益的機(jī)會(huì)，也就是說(shuō)，法院將判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。因此超過(guò)訴訟時(shí)效是非常重要的法律風(fēng)險(xiǎn)之一，建議予以重視。
　　根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，一般案件的訴訟時(shí)效為二年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到損害之日起計(jì)算。這句話又比較難以理解，我不作過(guò)多解釋了，大家只要理解為爭(zhēng)議發(fā)生之日就行了。延期支付或者拒絕支付租金案件的訴訟時(shí)效是一年，比一般案件的訴訟時(shí)效期間要短很多，這個(gè)也需要特別注意。
　　租賃案件的訴訟時(shí)效還有一個(gè)比較重要的問(wèn)題就是分期支付租金的案件，如果有數(shù)期租金沒有支付，則應(yīng)該是數(shù)期租金自應(yīng)該支付之日起分別計(jì)算訴訟時(shí)效，還是在整個(gè)合同到期之后一并計(jì)算未支付的數(shù)期租金的訴訟時(shí)效。很顯然，后者的保護(hù)力度較大，比前者要方便得多。從相關(guān)規(guī)定來(lái)看，最高法院在一個(gè)關(guān)于訴訟時(shí)效的司法解釋里面曾經(jīng)規(guī)定過(guò)，當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。但上海法院不承認(rèn)這個(gè)觀點(diǎn)，他們認(rèn)為該規(guī)定適用的前提是“同一債務(wù)分期履行”，而分期支付的租賃合同的租金不屬于同一債務(wù)分期履行。因此，上海法院還是堅(jiān)持第一種觀點(diǎn)，即數(shù)期租金如沒有支付應(yīng)分別計(jì)算訴訟時(shí)效。具體理由我不多說(shuō)了，總之這個(gè)原則請(qǐng)?jiān)趫?chǎng)的各位注意。
　　3、財(cái)產(chǎn)保全。
　　由于法律訴訟需要的時(shí)間較長(zhǎng)，而我國(guó)的執(zhí)行法律制度、財(cái)產(chǎn)調(diào)查制度不盡完善，因此在訴訟過(guò)程中當(dāng)事人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、導(dǎo)致判決最終無(wú)法執(zhí)行的情況較為多見。為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，《民事訴訟法》在執(zhí)行程序之外，專章規(guī)定了財(cái)產(chǎn)保全制度，即當(dāng)事人可以在起訴到法院之后，為防止遭受難以彌補(bǔ)的損害而要求法院對(duì)另一方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)等措施的行為。財(cái)產(chǎn)保全對(duì)于及時(shí)控制被告方的財(cái)產(chǎn)防止惡意轉(zhuǎn)移的作用是非常明顯的。
　　申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全除了需要提供相應(yīng)的保全費(fèi)、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保之外，更加重要的是需要提供被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)線索。如果沒有財(cái)產(chǎn)線索，法院也將難以采取保全措施。因此在發(fā)生訴訟后及時(shí)注意收集被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)線索也是防止保全風(fēng)險(xiǎn)的重要措施之一。
　　4、證據(jù)。
　　凡是能夠認(rèn)定案件事實(shí)的一切事物都是證據(jù)的表現(xiàn)形式。沒有證據(jù)，就無(wú)法認(rèn)定案件的事實(shí)，法院也就難以作出公正的判決保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，當(dāng)事人就要承擔(dān)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。因此打官司就是打證據(jù)這句話是非常有道理的。
　　根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，證據(jù)的種類有：書證、物證、視聽資料、證人證言、當(dāng)事人的陳述、鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄七類。但在實(shí)踐中，證據(jù)的種類可能還要更多些，比較說(shuō)手機(jī)短信、電子郵件、當(dāng)事人在法庭上認(rèn)可的事實(shí)都是可以作為證據(jù)的。
　　證據(jù)的關(guān)鍵特征是“證據(jù)三性”，也就是真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性。真實(shí)性，即證據(jù)的內(nèi)容反映的必須是真實(shí)的、客觀存在的事實(shí)，如果證據(jù)反映的事實(shí)不真實(shí)、沒有發(fā)生過(guò)，則不符合真實(shí)性的要求。關(guān)聯(lián)性，指證據(jù)反映的事實(shí)必須與本案的事實(shí)和訴請(qǐng)有關(guān)系和聯(lián)系，與案件沒有關(guān)聯(lián)的證據(jù)則不符合關(guān)聯(lián)性的要求。合法性，則是指收集證據(jù)的手段和方法必須符合法律規(guī)定，不能采用非法的手段收集證據(jù)。證據(jù)三性的內(nèi)容看似簡(jiǎn)單，但由于各類案件的案情千差萬(wàn)別，難以一眼判定哪些證據(jù)是符合上述要求的應(yīng)當(dāng)采納，哪些又是不符合上述要求應(yīng)當(dāng)剔除的，這些工作需要辦理案件的公司法務(wù)、律師和法官仔細(xì)琢磨。對(duì)于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，必須養(yǎng)成平時(shí)收集證據(jù)的良好習(xí)慣；簽訂、履行合同和訴訟的每一個(gè)步驟，都應(yīng)當(dāng)附有相應(yīng)的證據(jù)來(lái)作證；平時(shí)所做的工作，應(yīng)當(dāng)盡量結(jié)合萬(wàn)一日后如果發(fā)生訴訟應(yīng)當(dāng)如何取證的角度，保留相應(yīng)的證據(jù)。這樣在訴訟中方能夠獲得較高的勝訴率。
　　5、執(zhí)行。
　　法院判決生效后，如果被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)沒有履行或者沒有完全履行判決書確定的義務(wù)的，債權(quán)人可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。但在執(zhí)行過(guò)程中，也有可能因?yàn)楸粓?zhí)行人沒有可以執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，或者查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)無(wú)法變更而無(wú)法受償，導(dǎo)致法院裁定中止執(zhí)行或者終結(jié)執(zhí)行，使得申請(qǐng)執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益無(wú)法獲得實(shí)現(xiàn)。
　　上面這些訴訟過(guò)程中可能涉及的風(fēng)險(xiǎn)，僅是最簡(jiǎn)單的狀況，請(qǐng)大家在實(shí)踐中加以重視。
　　案例：A公司訴B公司強(qiáng)制執(zhí)行案
　　A公司訴B公司房屋租賃合同糾紛一案，法院判決出租方A公司勝訴，承租人B公司需支付A公司200萬(wàn)元。判決已經(jīng)發(fā)生法律效力后，B公司未履行。A公司申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)律師和法院調(diào)查，目前掌握的幾個(gè)B公司的銀行賬號(hào)中沒有什么錢，公司也沒有其他資產(chǎn)、股權(quán)、房屋等可以執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。眼看案件無(wú)法繼續(xù)執(zhí)行，很難避免中止執(zhí)行的結(jié)果。A公司申請(qǐng)搜查B公司的財(cái)務(wù)室。法院在搜查過(guò)程中，注意到一本發(fā)票存根聯(lián)比較奇特。其他各本發(fā)票都是各種業(yè)務(wù)收費(fèi)混開的，而這本50張的發(fā)票所開具的收費(fèi)內(nèi)容全是打單費(fèi)，但B公司財(cái)務(wù)人員卻拿不出來(lái)相應(yīng)收款依據(jù)。經(jīng)詢問(wèn)后，財(cái)務(wù)人員說(shuō)出了實(shí)情，原來(lái)在案件訴訟期間，公司領(lǐng)導(dǎo)為逃避執(zhí)行，在與其他單位發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)時(shí)，要求會(huì)計(jì)用一本發(fā)票，將發(fā)票存根聯(lián)、記帳聯(lián)各開50張20元的打單費(fèi)，將給客戶的發(fā)票聯(lián)按實(shí)際業(yè)務(wù)金額開出，共計(jì)150萬(wàn)元。結(jié)算時(shí)，出納在開票時(shí)要求各付款單位不按支票辦法開具，而是交不填寫收款單位名稱只有實(shí)際付款金額的轉(zhuǎn)賬支票給出納，然后出納填上自己個(gè)人名字，通過(guò)熟人從銀行違規(guī)開設(shè)的個(gè)人轉(zhuǎn)賬賬戶，將150萬(wàn)元轉(zhuǎn)入。真相大白后，法院順利地查明了該150萬(wàn)元執(zhí)行款的下落，并最終執(zhí)行到位。
　　從這個(gè)案件中我們可以看出，如果A公司沒有申請(qǐng)法院搜查B公司的財(cái)務(wù)室，沒有發(fā)現(xiàn)那本奇特的存根聯(lián)，或者發(fā)現(xiàn)了之后缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)輕易放過(guò)的話，則本案將面臨無(wú)法執(zhí)行的巨大法律風(fēng)險(xiǎn)。因此無(wú)論是訴訟、還是執(zhí)行工作，都需要比較豐富的法律專業(yè)知識(shí)和認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度。
　　今天的講座就到這里，如果有錯(cuò)漏的地方，還請(qǐng)指正！謝謝大家！徐濤律師15327446830   QQ574659129