【房屋贈與合同的效力】贈與房屋未過戶，贈與合同有效嗎？
【房屋贈與合同的效力】贈與房屋未過戶，贈與合同有效嗎？
案情：被告申某與呂某(女)原為夫妻，原告系兩被告婚生子。2000年1月6日，兩被告經(jīng)公證簽訂協(xié)議一份，約定共同出資購買位于花山區(qū)鋼窗宿舍某房屋一套贈與原告，當時因原告年齡小，未能領辦到身份證，即將產(chǎn)權登記在兩被告名下，但該房實際上一直由原告與被告呂某居住。后因被告不肯辦理房屋過戶，以致成訴。庭審中，被告辯稱贈與房屋尚未過戶，贈與合同并不成立。
裁判：法院審理認為，兩被告簽訂的贈與協(xié)議系雙方的真實意思表示，贈與房屋雖未過戶，但事實上一直由原告與其中的被告呂某居住，應視為已經(jīng)交付，贈與合同合法有效，兩被告應當辦理該房過戶手續(xù)。法院據(jù)此判決被告申某、呂某于判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助原告辦理贈與房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。
　　評析：本案是一起因贈與房屋未辦理產(chǎn)權變更登記而引發(fā)的贈與合同糾紛。所謂贈與合同是指贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是一種諾成性合同，當事人一方的意思表示一旦經(jīng)對方同意即能產(chǎn)生法律效果，即通常所說的“一諾即成”。當然，合同成立并不意味著合同生效，贈與合同的生效還需要滿足法定要件。根據(jù)贈與對象的不同，贈與可以分為動產(chǎn)贈與與不動產(chǎn)贈與，動產(chǎn)贈與以贈與物交付為要件，而不動產(chǎn)贈與，因為法律對其產(chǎn)權轉移有特別規(guī)定而與前者有所區(qū)別。如本案中涉及的房屋贈與，根據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權轉移以登記過戶為要件，相對應，對房產(chǎn)贈與合同，一般情況下也應以產(chǎn)權登記的辦理為其生效要件。訴訟中，被告正是以此為由提出抗辯。
但事實上，房屋贈與未辦理過戶，并不意味著贈與合同必然未生效。根據(jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第128條規(guī)定：公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續(xù)。
可以看出，該條對房屋贈與未過戶的不同情況在法律上進行了區(qū)分，肯定了受贈房屋未辦理產(chǎn)權變更登記但已實際交付情況下贈與合同的效力。本案即屬該種情形，被告贈與房屋后，因為原告當時年紀太小，無法申領身份證，故不便辦理房屋產(chǎn)權變更登記，但事實上贈與房屋一直有原告居住，即贈與房屋在贈與合同簽訂之時就已經(jīng)實際交付。因此，根據(jù)《若干意見》的上述規(guī)定，本案中的房屋贈與合同已經(jīng)成立，且隨著受贈房屋的實際交付而生效。
《中華人民共和國繼承法》第十六條的規(guī)定，公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人繼承或贈給法定繼承人以外的人。夫妻雙方對夫妻共同財產(chǎn)享有共同的權利、承擔共同的義務，雙方享有平等的財產(chǎn)處分權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第三十八條規(guī)定：“遺囑人以遺囑處分了屬于國家、集體或他人所有的財產(chǎn)，遺囑的這部分，應認定無效”。因此，配偶中一方將夫妻共有財產(chǎn)贈給子女和朋友，如未經(jīng)另一方同意，該配偶擅自處分共有財產(chǎn)的遺囑應認定部分無效，依照《中華人民共和國繼承法》第二十六條的規(guī)定，對該遺囑所涉及的共有財產(chǎn)，應分出一半歸配偶所有，其余一半由遺囑指定的繼承人繼承。
　　也就是說對于夫妻共同財產(chǎn)，夫妻一方只對其中的一半享有權利，他立遺囑處分自己的那一部分是有效的，但是對于另一部分就是無權處分，這部分是無效的。
如果立遺囑處分的是房子、車輛等無法分割的共同共同財產(chǎn)又如何處理，本人認為,雖然房子無法分割，但是不能就認定遺囑無效，而應當認為立遺囑人處分的是他所享有的房屋價值部分。所以只能將房屋歸于某一方所有，并按照遺囑的內(nèi)容對其他繼承人進行房價的補償。