戶口遷出未完成賣房人違約

發(fā)布日期：2013-12-04 作者：110網(wǎng)律師

戶口遷出未完成賣房人違約
　　由于供需矛盾、貸款額度等因素,當前一線城市新房一票難求,二手房買賣則再次點燃市場。
　　在二手房買賣過程中,除了面積、價格、支付方式等,還需要特別關注交易房屋已有戶口遷出事項。在買賣合同中,應明確戶籍辦理事項及違約賠償責任,避免日后產(chǎn)生糾紛
　　鄭州房地產(chǎn)律師提示：
　　楊某與孟某簽訂了房屋買賣合同,由楊某出資購買孟某所有的一套房屋。在合同中,雙方約定,在房屋所有權轉移之日起30日內,孟某需將戶口全部遷出,戶口逾期遷出即構成違約。
　　合同簽訂后,楊某依約繳納了房款,雙方于2012年11月13日辦結房屋所有權轉移登記手續(xù)。12月25日前,孟某將原有戶口中的一部分遷出,但是仍剩余兩個人的戶口。其間,楊某曾多次催促孟某,但孟某始終沒有將剩下兩人戶口遷走。
　　為此,楊某將孟某告上法庭,要求孟某承擔違約責任。法庭上,孟某說,房子剩余的那兩人的戶口是他的前兒媳和孫女,與他已經(jīng)沒有關系,因此沒有遷出不是他的原因造成的,他不應該承擔違約責任。
　　法院經(jīng)審理后認定,孟某延遲遷移戶口的行為構成違約,應承擔違約責任。
　　鄭州房地產(chǎn)律師提示：■法官評案
　　二手房戶口問題不容忽視
　　法官庭后解釋說,合同中約定的“戶口”應當包括原有所有戶口,當然也包括尚未遷出的二人,直到起訴時孟某仍未將原有戶口全部遷出,構成違約是顯而易見的。至于孟某的抗訴理由,其前兒媳及孫女與孟某之間仍然存在一定身份關系和社會關系,而與房屋買受人楊某并無任何關系,依據(jù)公平原則,理應由孟某承擔剩余戶口遷出義務。
　　據(jù)法官介紹,北京現(xiàn)行的2007版房屋買賣合同中第十條權屬轉移登記的第(三)款便是關于戶口遷移的格式條款,其中明確了“如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關戶口遷出的”,應當承擔違約責任。
　　其中,所謂“與本房屋相關的戶口”,指的是交易房屋在出賣時全部在冊戶口。根據(jù)北京市現(xiàn)行戶籍管理制度的規(guī)定,城市住宅房屋不能分戶,因此在冊戶口無論與房屋出賣人的關系如何,只要登記在交易房屋內就屬于“與本房屋相關的戶口”。
　　而條款中所謂的“自身原因”,實踐中還需要嚴格把握。法官解釋說,判斷逾期遷移戶口是否是由于出賣人自身原因造成的,主要還要看房屋出賣人對房屋在冊人口的實際控制能力而定。
　　根據(jù)我國現(xiàn)行的戶籍管理制度,戶口遷入人需要與戶主有一定的近親屬關系。也就是說,凡是房屋在冊人口都應該與戶主具有一定社會關系,否則不可能遷入。在這種情況下,按照常理推斷,賣房人必然對在冊人口的戶口具有一定實際控制能力。但是,我國現(xiàn)有戶籍管理制度透明度不高,導致部分戶主并不能及時了解全面戶籍信息。例如,實踐中就曾出現(xiàn)過,在戶主完全不知情的情況下,便新增了一戶成員。此人與戶主無任何實際關系,自然戶主對他就不可能具有任何的實際控制能力。在這種情況下,將其歸咎于出賣人“自身原因”顯然就有違公平原則。
　　針對上述現(xiàn)象,法官建議,雙方當事人在合同訂立階段應該及時充分了解交易房屋戶口現(xiàn)狀。“戶口遷移的具體操作涉及有關戶籍行政管理部門和戶籍管理制度,會有很多交易雙方無法預見的情況。為了順利辦理戶口遷移,雙方在訂立合同階段就應當充分了解交易房屋的戶口現(xiàn)狀,并進行充分的溝通和說明,以減少合同履行過程中的障礙。”特別需要指出的是,這既不是房屋買受人的單方義務,也不是房屋出賣人的單方義務,而是交易雙方均負有的一項義務。房屋買受人需要了解交易房屋的戶口現(xiàn)狀,以便合理安排戶口遷入事宜；房屋出賣人則應根據(jù)交易房屋的戶口現(xiàn)狀,準確推斷自己履行相關義務的難度。
　　如果在交易過程中有中介機構參與,并在相關合同中約定了中介機構負有對戶口現(xiàn)狀的審查義務,那么如出現(xiàn)了因未盡到審查義務而導致履行出現(xiàn)障礙的,中介機構則對此應當承擔一定的賠償責任。
來源: 法制日報（責任編輯:奚天寶）

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