依法成立的合同受法律保護(hù)。合同條款違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該條約定無(wú)效，但該合同部分無(wú)效不影響主合同的效力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)，遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
相關(guān)法條《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條、第二百一十四條、第二十二十六條、第二百二十七條、第六十二條第（二）款、第一百零七條
案件索引  湖南省澧縣人民法院（2012）澧民初字第1257號(hào)民事判決書  湖南省常德市中級(jí)人民法院（2014）常民一終第47號(hào)民事判決書
基本案情 
原告戴某訴稱，原、被告于2010年11月18日簽訂門面出租合同，由原告將自己位于澧縣澧陽(yáng)鎮(zhèn)“德隆商業(yè)園”F區(qū)二樓209號(hào)和210號(hào)二間擁有所有權(quán)的門面房租給被告經(jīng)營(yíng)，合同租期三年，即2011年1月1日至2013年12月31日止，租金每年一定，隨行就市，水漲船高。雙方約定每年的租金標(biāo)準(zhǔn)首年為1.5萬(wàn)元,后二年租金標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)該商業(yè)園F區(qū)以南及對(duì)面一樓門面租金上漲比例,不突破該區(qū)二樓的最高租金,年租金漲幅不低于6%,三項(xiàng)綜合平衡來(lái)確定下年的租金數(shù)額。后二年租金提前半個(gè)月決定并一次性支付。2010年12月底前，被告給原告支付了1.5萬(wàn)元租金。2011年12月中下旬，原、被告雙方就該門面房的租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)合同的約定進(jìn)行了協(xié)商，按照原告收集的情況和計(jì)算2012年度租金應(yīng)為2.61萬(wàn)元，最后雙方口頭商定認(rèn)可2012年度的年租金為2.2萬(wàn)元。但經(jīng)原告多次催討被告至今未能給付上述租金，特訴請(qǐng)法院：1、解除原、被告雙方的租賃合同；2、并按實(shí)際占有房屋的期間支付房屋租金；3、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告李某辯稱，原、被告雙方并未就2.2萬(wàn)元一年的租金達(dá)成協(xié)議，雙方合同約定租金根據(jù)房屋商業(yè)價(jià)值，不超過(guò)二樓以南最高租金、年租金上漲幅度不超過(guò)6%為標(biāo)準(zhǔn)確定，現(xiàn)原告租金由1.5萬(wàn)元漲至2.61萬(wàn)元漲幅達(dá)74%，被告為了避免損失擴(kuò)大，將門面進(jìn)行轉(zhuǎn)讓而因?yàn)樵娴脑蛭茨艹晒?；上述損失因原告的違約所致，故被告不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
反訴原告李某訴稱：2010年11月18日，反訴原告和反訴被告就房屋租金進(jìn)行了多次協(xié)商，確定租期三年，租金一年一定，首年租金1.5萬(wàn)元，以后不論房租市場(chǎng)跌漲，年租金漲幅均為6%?？墒窃诤灱s時(shí)，反訴原告發(fā)現(xiàn)反訴被告提供的合同文本對(duì)年租金書寫為“隨行就市，水漲船高，根據(jù)門面的商業(yè)價(jià)值，今后將依據(jù)該F區(qū)以南及對(duì)面一樓門面的租金上漲比例，不突破該區(qū)二樓的最高租金，年租金漲幅6%，三項(xiàng)綜合平衡來(lái)決定下年租金。”反訴原告當(dāng)即提出質(zhì)疑，反訴被告反復(fù)解釋，三項(xiàng)指標(biāo)是年租金漲幅6%，并非改變漲幅。2011年年底，反訴原告主動(dòng)向反訴被告繳納租金時(shí)，反訴被告將房租漲至2.61萬(wàn)元，漲幅高達(dá)74%，經(jīng)雙方反復(fù)協(xié)商反訴被告將房屋租金降至2.2萬(wàn)元，但漲幅仍高達(dá)46.7%，由于反訴被告的違約致雙方租賃關(guān)系破裂。反訴原告為避免損失擴(kuò)大，即依據(jù)租賃合同約定，主動(dòng)尋找承租人，由于反訴被告的原因致轉(zhuǎn)租不能，反訴原告再次與反訴被告協(xié)商，要求反訴被告補(bǔ)償反訴原告交納門面裝修費(fèi)的12.3萬(wàn)元，反訴原告后又讓步要求反訴被告返還已收取的3.3萬(wàn)元的裝修轉(zhuǎn)讓費(fèi)，反訴被告均予以拒絕。請(qǐng)求法院判令：1、反訴被告補(bǔ)償反訴原告房屋裝修費(fèi)6.5萬(wàn)元；2、反訴被告承擔(dān)本訴、反訴的訴訟費(fèi)及律師費(fèi)。
反訴被告戴某辯稱：年租金漲幅6%不屬實(shí)，應(yīng)依據(jù)合同的規(guī)定；合同履行不能的責(zé)任在反訴原告，雙方口頭約定了年租金2.2萬(wàn)元；反訴原告不交納租金，反訴被告有權(quán)干涉反訴原告的轉(zhuǎn)租行為；反訴原告要求反訴被告支付裝修材料費(fèi)，反訴被告收取裝修材料費(fèi)時(shí)雙方合同中有約定；請(qǐng)求法院駁回反訴原告的訴訟請(qǐng)求。
法院審理查明：2010年11月18日，原告戴某與被告李某經(jīng)協(xié)商簽訂了門面出租合同書。合同約定：1、“戴某將“德隆商業(yè)園”F區(qū)二樓209和210二間門面租給李某。租期三年，租金每年一定，隨行就市，水漲船高，依據(jù)該F區(qū)以南及對(duì)面一樓門面的租金上漲比例，不突破該區(qū)二樓的最高租金，年租金漲幅6%，三項(xiàng)綜合平衡決定下年的租金。合同首付租金1.5萬(wàn)元，以后每年提前半月決定并一次性收款。2、李某自愿補(bǔ)償戴某裝修材料費(fèi)3.3萬(wàn)元，并進(jìn)行新的改造裝修，戴某予以認(rèn)可。3……4、李某租到不租為止，李某有轉(zhuǎn)讓權(quán)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)歸李某所得，戴某收取房屋租金，按一、二樓的實(shí)際租金狀況確定首付租金。如不續(xù)租，交還戴某，戴某將根據(jù)自身需要給予材料補(bǔ)償?！蓖毡桓胬钅辰o付原告戴某3.3萬(wàn)現(xiàn)金，原告戴某向其出具收條一份“今收到轉(zhuǎn)讓費(fèi)叁萬(wàn)叁仟元”。2010年12月29日，被告李某給付原告戴某首付租金1.5萬(wàn)元，原告戴某向其出具了“今收到李某交來(lái)德隆2010年12月18日至2011年12月18日租金一萬(wàn)五千元”的收條，開(kāi)始租賃經(jīng)營(yíng)。
2011年12月，原、被告雙方因?qū)?012年的房屋租賃價(jià)格產(chǎn)生爭(zhēng)議，雙方多次協(xié)商未果。被告李某遂表示不再租賃該房屋，通過(guò)張貼轉(zhuǎn)租公告等形式開(kāi)始轉(zhuǎn)租房屋。2012年1月17日被告李某約談了轉(zhuǎn)租人協(xié)商房屋轉(zhuǎn)租價(jià)格，原告戴某亦與轉(zhuǎn)租人協(xié)商2012年的房屋租金價(jià)格，因原告戴某要求房租2.6萬(wàn)元一年過(guò)高，轉(zhuǎn)租未果。
另查明，庭審過(guò)程中合議庭向原告（反訴被告）戴某的代理人田某及被告（反訴原告）李某的代理人李某當(dāng)庭行駛釋明權(quán)讓李某將該訴爭(zhēng)的房屋鑰匙交予原告戴某，否則雙方對(duì)擴(kuò)大損失自行承擔(dān)。2013年7月30日原告戴某及其代理人田某、被告李某的代理人李某三人來(lái)到訴爭(zhēng)的房屋，原告戴某以被告李某未交納物業(yè)管理費(fèi)為由拒收鑰匙。
裁判結(jié)果  
湖南省澧縣人民法院于2013年12月30日作出（2012）澧民初字第1058號(hào)《民事判決書》；原告在上訴期內(nèi)，向湖南省常德市中級(jí)人民法院提起上訴，湖南省常德市中級(jí)人民法院于2014年4月30日作出（2014）常民一終第47號(hào)民事判決書駁回上訴，維持原判。
裁判理由
法院生效判決認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、導(dǎo)致租賃合同未能繼續(xù)履行的原因及其責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題；二、被告李某（反訴原告）按什么標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間支付首年以后的租金；三、原告戴某（反訴被告）是否應(yīng)返還李某33 000元的裝修材料費(fèi)。
關(guān)于焦點(diǎn)一，依據(jù)雙方所簽訂的《門面租賃合同》，“租金每年一定，隨行就市，水漲船高。雙方約定每年的租金標(biāo)準(zhǔn)首年為1.5萬(wàn)元,后二年租金標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)該商業(yè)園F區(qū)以南及對(duì)面一樓門面租金上漲比例,不突破該區(qū)二樓的最高租金,年租金漲幅不低于6%,三項(xiàng)綜合平衡來(lái)確定下年的租金數(shù)額。”該條款除明確約定第一年租金為15 000元外，以后的租金都未作出明確約定，系雙方在簽訂合同時(shí)留下的瑕疵，應(yīng)認(rèn)定雙方均有過(guò)錯(cuò)，其責(zé)任雙方各自承擔(dān)。
關(guān)于焦點(diǎn)二，依據(jù)雙方所簽訂的《門面租賃合同》，首年后次年的租金為15 900元，戴某與李某因租金分歧無(wú)法繼續(xù)履行合同，李某雖未繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但卻實(shí)際占有該房屋，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)門面租金。
關(guān)于焦點(diǎn)三，依據(jù)雙方所簽訂的《門面租賃合同》，約定：“李某自愿補(bǔ)償戴某裝修材料費(fèi)33 000元”，“李某有轉(zhuǎn)讓權(quán)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)歸李某所得，如不續(xù)租，交還給戴某，戴某根據(jù)自身需要給予材料補(bǔ)償”?，F(xiàn)李某由于戴某提高租金致使轉(zhuǎn)租未能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)該由戴某返還李某裝修裝飾費(fèi)損失33 000元。
案例注釋
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要是房屋次年租金的漲幅及確定問(wèn)題，法院將其因雙方簽訂合同時(shí)存在約定不明的瑕疵，雙方均承擔(dān)責(zé)任的認(rèn)定有事實(shí)和法律依據(jù)。原、被告簽訂的《門面租賃合同》依法成立，且合法、有效，應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。其合同第四條約定：“李某租到不租為止”違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該條約定無(wú)效，但該《門面租賃合同》部分無(wú)效不影響主合同的效力
原、被告雙方在《門面租賃合同》中雖然自愿約定房屋租賃條款，但對(duì)房屋次年租金的數(shù)額約定不明，致雙方無(wú)法根據(jù)“三項(xiàng)綜合平衡”確定房屋次年租金并達(dá)成合意，法院亦不能依市場(chǎng)行情及其變化確定，導(dǎo)致房屋租賃合同中房屋租金支付條款無(wú)法履行，且原、被告在協(xié)商租金過(guò)程中，對(duì)“三項(xiàng)綜合平衡”的理解產(chǎn)生較大分歧，所謂“三項(xiàng)綜合平衡”不能簡(jiǎn)單地理解為取其平均值，這種情況隨市場(chǎng)行情的變化將長(zhǎng)期存在，不利于原、被告雙方的實(shí)際履行。因此“三項(xiàng)綜合平衡收取次年租金的”的條款對(duì)原、被告雙方來(lái)說(shuō)屬約定不明，雙方均不負(fù)違約責(zé)任。