關于農(nóng)村宅基地使用權流轉(zhuǎn)的思考
近20多年來,伴隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展,我國正經(jīng)歷著一個經(jīng)濟和人口高速增長、城市化進程加快、土地需求旺盛的時期。然而,一方面,由于政府對農(nóng)村建房普遍缺乏必要的監(jiān)督和指導,許多城市特別是在一些發(fā)達地區(qū),農(nóng)村人均宅基地普遍存在利用粗放、嚴重超標和過剩閑置等問題。例如,以北京市某區(qū)為例,該區(qū)的常住農(nóng)業(yè)人口從1993年的15萬人減少到2000年的12.3萬人,平均每年減少近4000人;已有統(tǒng)計的農(nóng)村居民點面積雖未明顯增加,但該區(qū)人均農(nóng)業(yè)人口的農(nóng)村居民點面積則從1993年的246.96平方米增加到2000年的300.31平方米,與有關規(guī)定的農(nóng)民宅基地使用標準相比超標嚴重。另一方面,由于利潤的驅(qū)動,出現(xiàn)了集體和農(nóng)民利用宅基地進行“以地生財”的隱形交易,形成了地下宅基地市場。如北京市農(nóng)村早已出現(xiàn)了有名的“畫家村”、“演員村”,且此地下市場的交易正越演越烈。之所以出現(xiàn)這些問題,一方面,說明我國對宅基地的認識還不充分;另一方面,也說明我國在計劃經(jīng)濟體制下形成的農(nóng)村宅基地使用制度不能適應城市化、市場化的社會經(jīng)濟發(fā)展需要,農(nóng)村宅基地管理還比較落后,特別是經(jīng)濟發(fā)展比較快的城鄉(xiāng)結合部,這種矛盾表現(xiàn)得尤為突出。因此,為了保證我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展,各級政府應從自身的建設出發(fā),加強集體非農(nóng)建設用地的管理,為其經(jīng)濟建設和發(fā)展服務。
一、關于宅基地的認識
農(nóng)民的宅基地與農(nóng)業(yè)的承包地都是農(nóng)民非常關心的問題,因為它們有很多的相同之處。首先,它們都屬于集體土地;其次,兩者的使用權獲取均是無償?shù)?盡管農(nóng)民對自己的宅基地要繳納宅基地使用費,但此費用比起國有土地使用權的獲取代價要低得多,可以看成是無償獲取;第三,使用權的主體具有特定性,集體土地使用權的主體主要是農(nóng)村的集體組織和農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的內(nèi)部成員,但如果是使用權發(fā)生流轉(zhuǎn)就要另當別論了;第四,宅基地或承包地使用權的行使均受到較多的限制,這也是我國保護土地資源所必需的。例如,我國的《土地管理法》規(guī)定:農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
但農(nóng)民宅基地與農(nóng)業(yè)的承包地在很多方面仍有不同。1土地使用權的獲得方式不同。農(nóng)業(yè)承包地一般是農(nóng)村實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任之后由農(nóng)業(yè)集體按一定方式分配而來的;而農(nóng)民宅基地的來源相對來說就要復雜得多了,有法定批準的,有通過置換得來的,有祖輩遺留下來的,等等。2對土地使用權的處置權限不同。我國的《憲法》和《土地管理法》都規(guī)定:“土地使用權可以轉(zhuǎn)讓”,但這實際上主要是針對國有土地而言的,因為《土地管理法》同時還規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。然而,在實踐中,由于農(nóng)村內(nèi)部結構的調(diào)整,農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)已經(jīng)非常普遍,且我國《土地承包法》的頒布也給予了土地流轉(zhuǎn)一定的法律保障;而宅基地使用權按法律的規(guī)定是不能流轉(zhuǎn)的?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”,并且“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”,可見宅基地的流轉(zhuǎn)是不合法的;但從現(xiàn)實中看,農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的情況已是司空見慣的事情。
二、關于農(nóng)村宅基地使用權流轉(zhuǎn)的認識
從集體非農(nóng)建設用地的3類流轉(zhuǎn)(主要包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公益事業(yè)用地和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)等)來看,農(nóng)民其實更熱衷于關注農(nóng)村村民宅基地的流轉(zhuǎn),這是因為盡管鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共實施和公益事業(yè)用地是為了廣大農(nóng)民群眾服務的,但它的用途和使用權一般來說不會發(fā)生較大的變動,農(nóng)民對此的關注并不是很密切;對于企業(yè)的用地,在改革初期一般是無償?shù)?其后,隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所掌管的土地越來越少和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的日益民營化改革,如今鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)要獲得土地使用權必須是有償?shù)?。一般來說,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所占的集體土地數(shù)量是相當大的,在管理上也不是很規(guī)范,其對農(nóng)民利益的影響應該說是比較大的,但由于企業(yè)用地與農(nóng)民沒有很直接的利益關系,因此,農(nóng)民對企業(yè)用地的關注強度至少低于他們對自己承包地的關注。農(nóng)民宅基地私有的觀念在農(nóng)村已根深蒂固,有的農(nóng)民甚至把自家的宅基地視為“祖?zhèn)骷覙I(yè)”、私有財產(chǎn),尤其是在城鄉(xiāng)結合部一帶,農(nóng)民房屋的出租占了宅基地使用權流轉(zhuǎn)的很大比重;相比農(nóng)民的承包地和企事業(yè)用地,特別是從農(nóng)村自身利益的角度來看,農(nóng)民更關心的還是宅基地的流轉(zhuǎn)問題。
三、加強農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)管理的再思考
就目前不規(guī)范的宅基地使用權流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來看,為了保障我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展,切實保障農(nóng)民的合法權益,提高宅基地的配置效率和集約利用程度,就必須探索與市場經(jīng)濟相適應的農(nóng)村宅基地管理和有償流轉(zhuǎn)的相關對策。
1.提高農(nóng)民對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思想認識
從社會主義市場經(jīng)濟的基本要求和發(fā)展的必然趨勢看,集體建設用地流轉(zhuǎn)是整個建設用地市場的有機組成部分,而宅基地的流轉(zhuǎn)是集體建設用地流轉(zhuǎn)市場的重中之重,一定要將其融入社會主義市場經(jīng)濟中。同時,在不改變集體土地所有權性質(zhì)的前提下也應該允許出租、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或非農(nóng)建設。只有允許集體土地流轉(zhuǎn),賦予其資產(chǎn)內(nèi)涵,農(nóng)民才會認識到土地價值,才會更加珍惜手中的土地;此外,只有允許集體土地流轉(zhuǎn),也才能使其具備有利盤活、高效使用的前提條件,發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益。因此,要加強農(nóng)民對集體土地流轉(zhuǎn)的認識,加大宣傳力度,讓農(nóng)民深刻認識到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉(zhuǎn))常識。如今城鄉(xiāng)結合部的農(nóng)民在進行其房產(chǎn)交易的同時,他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易,只認為這樣可以增加自己的收入。這是因為農(nóng)民是典型的“經(jīng)濟人”,追求的是經(jīng)濟利益最大化,所以其行為方式往往受到經(jīng)濟利益的驅(qū)動,這也是城鄉(xiāng)結合部土地市場如此混亂的重要原因之一。
2.盡快著手和加強宅基地確權登記發(fā)證工作,明晰宅基地產(chǎn)權
- 上一篇：宅基地使用與新農(nóng)村建設探討
- 下一篇：村民宅地審批法律探查
