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近年來農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展較快，村民生活水平有一定的提高，村民富裕起來之后就急于改善居住條件，因此在我國廣大的農(nóng)村，宅基地使用權(quán)與新農(nóng)村建設(shè)息息相關(guān)。宅基地是農(nóng)民的立身之本。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式，是指農(nóng)村村民為建造自有房屋對集體土地享有的占有、使用的權(quán)利，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是與集體經(jīng)濟組織成員的資格聯(lián)系在一起，宅基地在一定程度上具有福利性質(zhì)和社會保障功能。
    一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)存在的問題
隨著農(nóng)村人口的不斷增加，造成農(nóng)村宅基地面積的逐年增大、擴張，而供給遠不能滿足當(dāng)前的需要。當(dāng)前，農(nóng)村宅基地使用權(quán)存在許多突出的問題。主要表現(xiàn)在如下方面：
    （一）宅基地使用權(quán)的分配缺乏必要的制約。宅基地的審批劃撥權(quán)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）及村干部所操縱，存在越權(quán)劃撥、以權(quán)謀私的現(xiàn)象。盡管《土地管理法》對宅基地的審批實行嚴格的審批制，即要經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，并最終由縣級人民政府批準。這種嚴格審批制將權(quán)力完全集中在政府手中，目的在于加強政府對土地資源保護和利用的監(jiān)督管理。但實踐中宅基地的具體分配基本上是由村干部把握大權(quán)，在宅基地的審批劃撥過程中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）干部及村干部以權(quán)謀私、越權(quán)劃撥的現(xiàn)象較為普遍，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）干部及村干部濫用職權(quán)、以權(quán)謀私，亂占房、多占地建房的現(xiàn)象明顯。這不僅干擾了國家對宅基地的正常管理，而且嚴重損害了農(nóng)民的利益。
    （二）宅基地的審批、管理缺乏規(guī)劃基礎(chǔ)。農(nóng)村建房無序，規(guī)劃不到位，村容村貌差。由于缺乏有效的合理規(guī)劃，村莊向外尤其是向交通便利的地方急劇擴張，首先呈“線型”擴張，即農(nóng)民建新房沿公路延伸；二是呈“塊狀”擴張，新建住宅不斷向村莊外擴張，村莊周圍新房林立，村中心破破爛爛，形成“空心”村。
    另外，亂圈亂占的問題也十分嚴重，擠占道路建房，擴建院墻，強占宅基地，村內(nèi)稍有空隙便你爭我奪，這些現(xiàn)象比較普遍。以筆者所在的縣級市為例，許多村莊都存在亂占地建廠房的現(xiàn)象。更為嚴重的是有的農(nóng)戶占用承包地建廠房或搞養(yǎng)殖，私自改變用途。農(nóng)村對土地的長期承包期限心里有了底，便將自己的住宅賣掉，然后在承包田中發(fā)展居住點，破壞承包用地。
    （三）法律規(guī)定的單一性和取得方式的多樣性相沖突。由于法律規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，可以通過申請、批準的方式獲得。通過申請獲得宅基地固然是比較常見的一種方式，但是它并不是唯一的，《土地管理法》在作出這種劃一的規(guī)定時，并沒有仔細考慮農(nóng)民取得宅基地方式的多樣性。通過繼受的方式如通過房屋買賣、通過行使抵押權(quán)、因接受贈與或遺贈、通過繼承等方式獲得宅基地使用權(quán)，造成一戶多處的現(xiàn)象，與《土地管理法》的規(guī)定相違背，即這房屋本來是基于合法的方式取得，合法的手段卻導(dǎo)致了“違背”的結(jié)果。
    （四）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律秩序欠缺?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，對宅基地的轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度。但法律并沒有禁止房屋的出租、出賣，包括繼承的情形，根據(jù)“地隨房走”的原則，實際上對于出賣、繼承的情形，宅基地使用權(quán)是發(fā)生了轉(zhuǎn)移的。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是一種客觀現(xiàn)實，但法律并沒有作出相應(yīng)的明確規(guī)定，導(dǎo)致了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)秩序的混亂。對于事實上的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，立法有以下欠缺：其一，沒有必要的審批程序；其二，沒有必要的登記制度；其三，沒有必要的公示程序。農(nóng)民對屬于自己所有的建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓無法通過外在的客觀方式知曉，自然也就無從監(jiān)督，對鄉(xiāng)級政府、村組負責(zé)人侵占土地轉(zhuǎn)讓收益的行為，無法有效地制止和請求法律救濟。此外，由于立法的欠缺，在實踐中規(guī)避法律的行為十分普遍，宅基地非法進入房地產(chǎn)市場的行為，更是嚴重干擾了我國的市場秩序。
    二、完善相關(guān)配套制度，促進新農(nóng)村建設(shè)
    由于法律對宅基地使用權(quán)的規(guī)定不夠明確，以及相關(guān)的配套法律規(guī)范不夠完善，作為人大及政府部門應(yīng)針對存在問題，積極完善法律法規(guī)及配套制度。
    （一）建立宅基地使用權(quán)的強制登記制度。宅基地使用權(quán)屬于不動產(chǎn)物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法基本原理，不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式為登記，未經(jīng)登記不生效力或不得對抗善意第三人。在城市，居民的住房土地使用權(quán)實行強制登記制度，房屋的買賣未經(jīng)變更登記不生效。而在農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度欠缺。因此，為完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律制度，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記制度已勢在必行。物權(quán)法已明確登記制度的效力，對取得宅基地使用權(quán)實行的是登記對抗主義，即取得宅基地使用權(quán)后應(yīng)進行登記，不登記不得對抗善意第三人，對于通過轉(zhuǎn)讓方式取得宅基地使用權(quán)的應(yīng)辦理變更登記，但是對于不登記的后果沒有規(guī)定，筆者認為，可以借鑒城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來登記生效主義，即不登記不生效，宅基地使用權(quán)隨著房屋的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，不經(jīng)有關(guān)部門的變更登記不產(chǎn)生宅基地使用權(quán)的變更。這樣可以使宅基地使用權(quán)人的權(quán)利得到明確，在宅基地使用權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)時，其過戶登記可以使流轉(zhuǎn)雙方的約定得到明確的界定，同時也保障了農(nóng)村房屋交易的安全及善意第三人的利益，有效地避免各種紛爭。
    （二）宅基地的取得應(yīng)改變“權(quán)利虛位”的現(xiàn)狀。在我國，包括宅基地在內(nèi)的土地法律制度是由單一的土地行政制度構(gòu)成的，在這種土地行政法律制度下，國家作為土地資源的管理者的地位得到了充分的體現(xiàn)，集體農(nóng)民的所有者地位沒有得到應(yīng)有的體現(xiàn)，集體農(nóng)民處于“權(quán)利虛位”狀態(tài)，建議立法應(yīng)賦予集體組織成員相應(yīng)的權(quán)利，對于申請及使用宅基地的，村民有權(quán)監(jiān)督、有權(quán)表決，以改變現(xiàn)在宅基地使用中的權(quán)利虛位狀態(tài)，使集體真正能行使本該屬于自己的權(quán)利。
    （三）搞好村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，實行跟蹤監(jiān)督制度。作為新農(nóng)村建設(shè)，關(guān)鍵要搞好村鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃，其中必須將農(nóng)村的宅基地合理安排好，既要搞好新村的規(guī)劃，同時又要搞好舊村的拆遷改造。一要嚴格建房用地審批制度；二要嚴格到場勘查制度，申報宅基地時，村委會要派人到場放樁定樁、在建設(shè)中到場核查、竣工后到場驗收，無違規(guī)的則登記辦證，有違規(guī)情況的則監(jiān)察處理。
    （四）引入綜合配套機制，實現(xiàn)農(nóng)村建房規(guī)范化管理。一是農(nóng)村居民點管理與戶籍管理相結(jié)合。對于兩棲人口和進城長期居住人口在按政策“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后，應(yīng)逐步依法收回其原有的農(nóng)村宅基地。二是實行土地證年審制度。主要檢查持證人與宅基地使用人是否一制，土地用途、面積、位置與土地登記是否一致，用地有無違法行為等。