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農(nóng)村承包地、宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地是農(nóng)村中的三塊土地，因此研究農(nóng)村土地問題，就不能不研究農(nóng)村中的宅基地問題，而現(xiàn)在農(nóng)村宅基地最大的問題就是宅基地的流轉(zhuǎn)問題。現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地規(guī)范制度是不系統(tǒng)，不科學(xué)的，一方面造成農(nóng)村宅基地利用率很低，宅基地需求緊張，空心村大量存在；另一方面，造成大量的。本文從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，著眼宅基地的利用效率和公平，設(shè)計(jì)新的宅基地使用制度，包括宅基地流傳程序的規(guī)范、宅基地流轉(zhuǎn)模式的開拓等幾個方面。
     關(guān)鍵詞：宅基地  流轉(zhuǎn)制度   集體土地市場

    一、規(guī)范宅基地的法律現(xiàn)狀與解讀

    1、憲法關(guān)于宅基地的規(guī)定

    農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。 一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

    2、物權(quán)法關(guān)于宅基地的規(guī)定

    第一百五十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。第一百五十四條規(guī)定： 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。第一百五十五條規(guī)定：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。

    3、土地管理法關(guān)于宅基地的規(guī)定

    第八條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

    根據(jù)現(xiàn)在的法律規(guī)定，村民必須合理使用土地，涉及到土地流轉(zhuǎn)時，農(nóng)村的土地只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，城市居民或村莊以外的其他居民還不能購買村莊的農(nóng)民住房。

    宅基地證是當(dāng)前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。

    二、宅基地實(shí)踐中的現(xiàn)狀及存在問題

    1、出現(xiàn)大量小產(chǎn)權(quán)房。由于宅基地房建設(shè)無詳細(xì)規(guī)劃作依據(jù)，隨意性大，布局不合理，無資質(zhì)施工等問題，存在安全隱患。而且，宅基地房產(chǎn)普遍缺乏基礎(chǔ)設(shè)施和公用配套設(shè)施。最重要的是，大量“集資房”基本未辦理任何用地和報建手續(xù)，因此無法辦理房產(chǎn)證。近些年來，社會上發(fā)生的因宅基地建房的法律訴訟事件屢見不鮮。

    農(nóng)民宅基地制度長期滯后于城市“房改”和土地有償有期限使用制度改革，阻礙著農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)的市場流通。農(nóng)民住房是自己建的，但宅基地屬集體所有，一方面集體土地被征用時，必須國有化后才能夠進(jìn)入市場；另一方面農(nóng)民宅基地由于沒有分戶土地證，不能單獨(dú)作為完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易。

    農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性，使農(nóng)民僅有的財(cái)富不能作為資本來運(yùn)作。這不僅影響了金融資本進(jìn)入農(nóng)村，也不能保證在交易中保持公平和保值增值。

    2、一方面，城市居民購買農(nóng)民住房在很多地方已經(jīng)是比較普遍的現(xiàn)象；另一方面，一些村莊的農(nóng)村房屋被閑置。

    在北京郊區(qū)，有很多農(nóng)民住房已經(jīng)被城市居民購買。我們早已聽聞過北京郊區(qū) “畫家村”、“明星村”的存在。只是因?yàn)闆]有合法的農(nóng)舍市場，農(nóng)舍的實(shí)際買賣受到限制。隱蔽的農(nóng)村住房市場是存在的。一方面有供應(yīng)，另一方面也有需求。在北京的一些村落，20%以上的農(nóng)民住房已經(jīng)人去房空，如果有合適的價錢，房主人愿意將其出售。按照現(xiàn)行法律，農(nóng)村住房的供應(yīng)還在不斷擴(kuò)張。只要有新的農(nóng)戶產(chǎn)生，該戶人家就有權(quán)得到一塊宅基地。農(nóng)村人口源源不斷地產(chǎn)生，結(jié)婚成家的農(nóng)戶年年增加，宅基地也年年增加。法律沒有規(guī)定子女繼承父輩房產(chǎn)后不得另占有宅基地，于是，父輩的房產(chǎn)變成殘?jiān)j壁也得不到修繕，子女們一定要申請新的宅基地。

    這樣的制度不變化，農(nóng)村土地總歸有一天要被房屋全部占去。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)告訴我們，近年來，農(nóng)村居民的戶數(shù)在不斷增加，而農(nóng)村居民的總量在減少。在中國古代存在的大家庭傳統(tǒng)是為了節(jié)約土地、節(jié)省造房資金以及在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中進(jìn)行合作，但現(xiàn)在的制度卻刺激農(nóng)民將可能的大家庭分裂成小家庭。這里的利益驅(qū)動是對“公地”的最大化地占有。

    另一方面的情況是，造成農(nóng)村宅基地利用率很低，宅基地需求緊張，空心村大量存在。在農(nóng)村中有很多原因，導(dǎo)致閑置的房屋得不到利用，也導(dǎo)致宅基地的浪費(fèi)。比如：子女到城市上學(xué)，最后落戶城市，導(dǎo)致父母為其的蓋的房子得不到利用；或者，父母百年之后，父母原來居住的房屋因?yàn)樽优鳛楠?dú)立的戶口，擁有自己獨(dú)立的宅基地，導(dǎo)致父母原來居住的房屋得不到利用，等等，這些都導(dǎo)致了村里宅基地的閑置、浪費(fèi)。

    三、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度之完善

    （一）擴(kuò)大轉(zhuǎn)讓主體的范疇

    農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度的建立，首先就是宅基地轉(zhuǎn)讓主體的范圍設(shè)定。在現(xiàn)有的宅基地管理制度上，根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)精神，應(yīng)該是只有集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員之間的轉(zhuǎn)讓。新的轉(zhuǎn)讓制度的設(shè)計(jì)，應(yīng)該是對此有所擴(kuò)大，并不以某個集體組織成員的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓為限度，可以是各個農(nóng)村集體組織間成員之間，也可以對城市戶口需求者進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。擴(kuò)大主體范圍，可以實(shí)現(xiàn)宅基地的有效利用，因?yàn)槭寝D(zhuǎn)讓的使用權(quán)，并不改變農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織對該宅基地的所有權(quán)，附之以宅基地的使用權(quán)期限，保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對該宅基地的有效控制。擴(kuò)大城市戶口人員成為轉(zhuǎn)讓對象，可以有效緩解城市土地緊張與房價過高的問題，有利于實(shí)現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控。