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農(nóng)村住宅法律地位評析

〖內(nèi)容提要〗本文通過對農(nóng)村住宅特殊的法律地位及形成原因的分析，提出在社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中，舊制度已暴露出諸多弊端。文章最后提出了我國農(nóng)村住宅制度的改革思路——宅基地的農(nóng)民個人所有化。

我國《憲法》第十三條規(guī)定：“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其它合法財產(chǎn)的所有權(quán)。”可見，公民的房屋作為一種所有權(quán)標(biāo)的物，在我國有明確的憲法地位。但細(xì)加分析，相關(guān)部門法對農(nóng)村住宅和城鎮(zhèn)居民住宅卻由不同的法律文件確立了不同的法律地位。

城鎮(zhèn)居民住宅從產(chǎn)權(quán)取得、流轉(zhuǎn)、擔(dān)保到產(chǎn)權(quán)登記等均有完善的、系統(tǒng)的房地產(chǎn)法律明確其法律關(guān)系，房主擁有完全所有權(quán)，可以自由將房屋上市交易。而關(guān)于農(nóng)村住宅的法律地位，相關(guān)法律規(guī)定很不完善，并且六十年代到八十年代的規(guī)定占了重要部分，盡管一九九八年修訂土地管理法涉及農(nóng)村宅基地問題，但基本內(nèi)容與六十年代的規(guī)定一脈相承，而且相關(guān)的理論研究也很少提及。農(nóng)村住宅似乎成了被法律遺忘的角落。這是農(nóng)村住宅歷史上在整個國民經(jīng)濟(jì)及社會生活中所處的地位決定的。我國社會已逐步進(jìn)入轉(zhuǎn)型時期，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步確立，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城市化進(jìn)程的不斷加快，，研究并解決農(nóng)村住宅的法律問題已迫在眉睫。

農(nóng)村住宅法律地位分析

首先，農(nóng)村村民對其住宅擁有所有權(quán)，可以占有、使用也可以出租、買賣。民法通則、繼承法等都將房屋作為公民的一項所有權(quán)標(biāo)的物。

第二，農(nóng)村村民對其住宅擁有的是一種受限制的所有權(quán)。表現(xiàn)如下：

（一）沒有完全的收益權(quán)，不可自由出租。將房屋租賃給他人以收取租金，這是對房屋行使收益權(quán)的主要表現(xiàn)形式。但農(nóng)村村民不可自由出租其住宅，否則，不能再申請宅基地建房①。盡管有關(guān)法律規(guī)定明確了農(nóng)民可以將其房屋出租，但由于有了上述限制，出租實質(zhì)上難以實現(xiàn)，尤其在農(nóng)民無法進(jìn)城購房的過去②，出租更是不可能。

（二）不可自由買賣。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，每個農(nóng)戶只能申請一處宅基地，因此買方必須是沒有宅基地的農(nóng)民；農(nóng)村村民將住宅出賣后，不得再申請宅基地建房；另外，由于農(nóng)村住宅使用的土地屬于特定集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)村住宅的買賣只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)進(jìn)行，否則，該集體經(jīng)濟(jì)組織將因該行為可能損害其利益而否認(rèn)其效力，因此，有些地方法規(guī)或規(guī)章對此作出明確規(guī)定③。上述規(guī)定都是對農(nóng)民自由買賣房屋的限制。

（三）不可設(shè)定抵押。擔(dān)保法盡管沒有明確禁止對農(nóng)村住宅設(shè)定抵押，但從其列舉的應(yīng)辦理抵押物登記的范圍分析，該法是將農(nóng)村住宅視作另類的。國家土地管理局1995年9月11日發(fā)布實施的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》及1997年1月3日發(fā)布實施的《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》中，在有關(guān)農(nóng)村土地使用權(quán)抵押登記方面，規(guī)定了可用于抵押的集體土地使用權(quán)，只有兩種情況即“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)抵押的”和“以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)”，而且，上述土地抵押均須經(jīng)所在土地所在者同意?？梢?，農(nóng)村住宅范圍的土地使用權(quán)是被排斥在抵押登記范圍之外的，因此，農(nóng)村住宅同樣被排斥在可抵押的財產(chǎn)之外。另外，作為抵押物，法院也難以強(qiáng)制執(zhí)行，如強(qiáng)制對社會公開拍賣或變賣，作為宅基地所有者的集體經(jīng)濟(jì)組織將不會支持，因為使用宅基地是特定集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利，該組織之外的主體使用的，首先需要將集體土地征為國有；如在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)出賣的，將因買方宅基地使用狀況限制（一戶只能使用一處宅基地）而難以成交。

第三、農(nóng)村住宅屬于特定主體的生活資料，不具有資產(chǎn)性。

（一）權(quán)利主體特定，特定村民向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請獲得宅基地建房后，該房屋只能屬于特定集體經(jīng)濟(jì)組織的特定村民。

（二）可用于生活需要，但不可上市交易。具有使用價值，沒有交換價值，集體土地本來就不可直接出賣；價格不可確定，價格由價值決定，受供求關(guān)系影響，但實際上無供無求的現(xiàn)狀難以形成價格。

農(nóng)村住宅的上述法律地位與宅基地的屬性密不可分。農(nóng)村住宅與城鎮(zhèn)居民住宅之所以法律地位相異，按形式邏輯學(xué)求異法規(guī)則，原因就在于宅基地所有權(quán)性質(zhì)不同，前者屬于農(nóng)民集體所有，后者處于國有。因此，研究農(nóng)村住宅法律地位離不開對農(nóng)村宅基地屬性的分析。

農(nóng)村宅基地屬性及成因

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，任何法律制度的立、改、廢，均由一定歷史條件下的綜合社會環(huán)境決定和影響，通過對某項法律制度歷史淵源的考察，分析其歷史背景，我們才能探究問題的實質(zhì)和解決問題的途徑。

一、建國以后宅基地制度的歷史演變

一九五O年六月頒布實施了《中華人民共和國土地改革法》，廢除了封建的土地制度，實行耕者有其田的土地制度，將沒收和征收的土地統(tǒng)一分配給了無地或少地及缺乏其他生產(chǎn)資料的農(nóng)民所有。自此，每個農(nóng)民均擁有一份土地所有權(quán)，當(dāng)然也擁有一份宅基地。

五十年代社會主義改造時期，中共中央先后作出了若干有關(guān)合作化的決議提倡在土地私有制的基礎(chǔ)上，根據(jù)農(nóng)民自愿和互利，實行以土地入股為特點(diǎn)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社或稱土地合作社。自此開始了從土地私有向公有的過渡。五十年代末至六十年代初，實行人民公社化，將所有土地公有化，一九六二年九月中共中央八屆十次全會通過了《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（又稱《六十條》），進(jìn)一步穩(wěn)定農(nóng)村土地集體所有制度，規(guī)定人民公社的基本核算單位是生產(chǎn)隊，生產(chǎn)隊范圍內(nèi)的土地都?xì)w生產(chǎn)隊所有，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等。一九六三年三月二十日中共中央《關(guān)于社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》提出：“社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白基地，都?xì)w生產(chǎn)隊集體所有，一律不準(zhǔn)出租和買賣。但仍歸各戶長期使用，長期不變。”通過上述規(guī)范性文件，確立了社員宅基地屬集體公有的體制，但《通知》又規(guī)定“社員新建住宅占地?zé)o論是否耕地一律不收地價”。

一九八二年二月十三日國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》著重規(guī)定了宅基地用地面積標(biāo)準(zhǔn)，同時又對社員對宅基地的使用期作了規(guī)定：社員遷居并拆遷房屋后騰出的宅基地，由生產(chǎn)隊收回，統(tǒng)一安排使用。廢除人民公社制度后，一九八六年六月二十五日，頒布了建國后第一部《土地管理法》，該法第六條第二款規(guī)定“宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。”同時又對可申請的宅基地面積作了限制“農(nóng)村居民建住宅使用土地，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”農(nóng)村村民使用宅基地有了面積限制，但當(dāng)時尚無有償使用的規(guī)定。