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我國(guó)土地使用權(quán)的出租經(jīng)歷了一個(gè)逐漸放開的過程，但即使是現(xiàn)在所允許的土地使用權(quán)租賃，也是嚴(yán)格限定在國(guó)有土地使用權(quán)范圍內(nèi)的，并未包括集體土地使用權(quán)。在強(qiáng)調(diào)“物盡其用”的今天，集體土地使用權(quán)能否自由進(jìn)入市場(chǎng)一直是理論界和實(shí)務(wù)界探討的焦點(diǎn)。本文想從農(nóng)村宅基地使用權(quán)入手，將基地使用權(quán)與基地租賃權(quán)相聯(lián)系，作一粗淺論述。
　　一、宅基地使用權(quán)的性質(zhì)與特點(diǎn)
　　宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)形式，它是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)可以分為兩種：即農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社會(huì)保障功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特點(diǎn)。王利民教授認(rèn)為在物權(quán)立法時(shí)，應(yīng)將宅基地使用權(quán)限定為農(nóng)村居民因建造自有住宅對(duì)集體所有的土地占有、使用的權(quán)利。1本文的宅基地使用權(quán)也是從這個(gè)意義上論述的。因此宅基地使用權(quán)具有如下的特點(diǎn)：第一，農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。土地的有限性決定了集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員一般不能申請(qǐng)宅基地。所以宅基地通常是與成員權(quán)聯(lián)系在一起的。農(nóng)村的宅基地具有一定的福利性質(zhì)，集體經(jīng)濟(jì)組織的成員獲得宅基地大多是無(wú)償或者只要支付較低的代價(jià)就可以獲得，而無(wú)須按市價(jià)購(gòu)買。宅基地的福利性使農(nóng)村居民享有了基本的居住條件，從而維護(hù)了農(nóng)村的穩(wěn)定。第二，宅基地使用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán)。對(duì)于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在其上建設(shè)房屋和附屬物。由于房屋可以繼承，所以宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無(wú)期限限制的(即長(zhǎng)期的)權(quán)利。由于宅基地主要是作為生活資料提供的，所以權(quán)利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用。第三，集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請(qǐng)一處宅基地。因?yàn)橥恋刭Y源的有限性，不可能給每個(gè)農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請(qǐng)到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請(qǐng)多處，則將導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。
　　二、宅基地使用權(quán)租賃的必要性
　　土地使用權(quán)的租賃是指土地所有人、使用人作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2我國(guó)現(xiàn)行立法嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的抵押、出租和轉(zhuǎn)讓。這一做法不僅與我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則“地隨房走”相矛盾，而且意味著宅基地的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，從根本上不利于保護(hù)農(nóng)民的利益。有學(xué)者主張應(yīng)當(dāng)允許宅基地在一定范圍內(nèi)有限制的轉(zhuǎn)讓和抵押，即將宅基地限定在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間自由轉(zhuǎn)讓和抵押。但應(yīng)當(dāng)看到，即使是限制性的允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，也可能會(huì)使得農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)交易，在一定程度上限制農(nóng)民的融資手段，甚至陰礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是近幾年，許多農(nóng)民已進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)，使得在農(nóng)村的房屋閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會(huì)造成農(nóng)村房屋的長(zhǎng)期空閑，不符合物盡其用的原則。所以筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村居民對(duì)宅基地長(zhǎng)期出租，對(duì)于出租的對(duì)象，在法律上也不應(yīng)當(dāng)有限制。這樣就會(huì)在一定程度上彌補(bǔ)宅基地使用權(quán)不能自由轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的不利后果。
　　三、宅基地使用權(quán)租賃的物權(quán)化
　　追溯土地租用的歷史可以發(fā)現(xiàn)，早在古羅馬時(shí)期，租用國(guó)家所有或他人的土地建造房屋并支付地租的現(xiàn)象業(yè)已存在。但是依照羅馬法的添附原則，在他人土地上建筑房屋應(yīng)由土地所有人取得其所有權(quán)，而不由原建筑人取得。為補(bǔ)救這種不合理現(xiàn)象，產(chǎn)生了地上權(quán)制度。羅馬共和國(guó)未期，最高裁判官針對(duì)上述建筑使用土地關(guān)系作出規(guī)定：如果建筑人向土地所有人支付地租，即可使用房屋，享有內(nèi)容較為充分的權(quán)利，這就是地上權(quán)。地上權(quán)作為依附原則的一項(xiàng)例外也為現(xiàn)代各國(guó)民法所繼承，如德國(guó)、瑞士民法都以土地上下的工作物之權(quán)作為地上權(quán)。3《法國(guó)民法典》雖沒有地上權(quán)的直接規(guī)定，但在學(xué)說(shuō)上和判例上都是承認(rèn)地上權(quán)的存在的。地上權(quán)為民法上的用益物權(quán)之一，也是一種限定物權(quán)(他物權(quán))，是指以在他人的土地上有建筑物或其他工作物或植物為目的而使用他人的土地的權(quán)利。
　　我國(guó)宅基地使用權(quán)屬于物權(quán)范疇，在內(nèi)容上與傳統(tǒng)民法上的地上權(quán)相同。地上權(quán)的基本法律特征是：第一，地上權(quán)是存在于他人所有的土地之上，以保存建筑物或竹木為目的的權(quán)利。因而可以為在將來(lái)一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行建筑或植樹而設(shè)定之，同時(shí)，建筑物或竹木滅失，地上權(quán)也隨之滅失。第二，地上權(quán)與債權(quán)性質(zhì)不同。地上權(quán)的權(quán)利主休是特定的，而義務(wù)主體是不特定的，除地上權(quán)以外的一切人，包括所有人在內(nèi)，都是義務(wù)主體，不得侵犯地上權(quán)的權(quán)利。地上權(quán)人有物上請(qǐng)求權(quán)，并且有追及效力。第三，地上權(quán)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的特點(diǎn)。大多數(shù)國(guó)家的民法對(duì)地上權(quán)的期間規(guī)定較長(zhǎng)，具體期間應(yīng)由當(dāng)事人自行約定。在地上權(quán)存續(xù)期間，地上權(quán)人有對(duì)土地的占有、使用和收益的權(quán)利，不有對(duì)地上權(quán)本身的處分權(quán)。第四，地上權(quán)可以依照法律規(guī)定或協(xié)議約定取得，可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)摹Ｔ诘厣蠙?quán)終止時(shí)，地上權(quán)人有權(quán)收回其建筑和竹木，或向土地所有人取得補(bǔ)償，但地上權(quán)人有恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。第五，地上權(quán)有讓與性和繼承性。地上權(quán)以保存建筑物或竹木為目的，其享有人乃是建筑物或竹木的所有人或經(jīng)營(yíng)人，因而地上權(quán)與建筑物或竹木的所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)有不可分的性質(zhì)，隨建筑物或竹木的讓與或繼承而轉(zhuǎn)移。
　　而宅基地使用權(quán)的出租屬于房屋基地租賃權(quán)。房屋基地租賃權(quán)是指出于租賃之意思占有，并使用他人土地建筑房屋的權(quán)利。就理論而言，與地上權(quán)的性質(zhì)迥異。首先，房屋基地租賃權(quán)是一種債僅，因而屬于債法的調(diào)整范疇，不能像地上權(quán)那樣依取得時(shí)效而占有；其次，房屋基地租賃權(quán)是通過雙方當(dāng)事人自愿協(xié)商，簽訂契約而實(shí)現(xiàn)的，并約定有租賃期限。地上權(quán)雖可以依照法律或協(xié)議約定，但其本質(zhì)上是物權(quán)，應(yīng)遵循“物權(quán)法定”的原則；再次，房屋基地租賃權(quán)的取得都是有償?shù)模駝t使屬于使用借貸權(quán)。從二者本質(zhì)上的區(qū)別可推出兩者的法律效力也有很大差別。但就利用他人的土地建房屋之實(shí)際意義而言，二者并無(wú)特別大的差異。正是由于它們的差異不大，且嚴(yán)格區(qū)別其效力于實(shí)踐不利，所以房屋基地租賃權(quán)與房屋租賃權(quán)一樣，具有物權(quán)化的趨向。而且，由于對(duì)于土地之使用并不注重當(dāng)事人間的信任及保存能力，因而基地租賃權(quán)中處分權(quán)的范圍還更大一些。如臺(tái)灣地區(qū)民法第443條規(guī)定：承租人非經(jīng)出租人之承諾不得將租賃權(quán)轉(zhuǎn)租他人。但法院判例認(rèn)為，租地建筑房屋，除當(dāng)事人間有禁止轉(zhuǎn)讓之特約外，應(yīng)推定出租人于立約時(shí)，即已同意基地租賃權(quán)得隨建筑物而移轉(zhuǎn)他人。